Pe picior mare: Piața locuințelor de lux din nordul Bucureștiului ar putea ajunge anul acesta la aproape o treime de miliard de euro

O ecuație beton: piața locuințelor din București în 2020 x lux = 270 de milioane de euro.

Ionuț Vochin (40 de ani), un agricultor de talie medie din județul Giurgiu, obișnuiește de ani buni să-și transforme profiturile în investiții imobiliare. Mai în glumă, mai în serios, îi place să spună că veniturile din chirii pe care le vor genera apartamentele cum­­pă­­rate vor fi „pensioara“ lui peste 15-20 de ani.

În București, a cumpărat până acum șase locuințe în valoare cumulată de circa 500.000 de euro. Achi­­zi­­țiile le-a făcut în mai multe zone – de preferință cen­­trale sau semicentrale –, însă nu a plasat niciun euro în cea mai fierbinte zonă a Capitalei din acest moment: nordul. „Aici îți amortizezi investiția într-un timp mult prea lung, 20-30 de ani“, își explică Vochin decizia.

Crede că un interval optim pentru amortizare ar fi între 10 și 15 ani. Explicația, în opinia sa, vine din faptul că prețul locuințelor din zona de nord este prea ridicat, dacă e să îl raportăm la nivelul chiriilor suportate de piață.

2020 va fi un an-record pentru investițiile imobi­­liare din zona de nord a Bucureștiului, nivelul tran­­zac­­țiilor cu apartamente sau case premium și de lux urmând să ajungă la circa 270 de milioane de euro, conform unei estimări a firmei de consultanță imo­­biliară SVN Romania.

„Piața rezidențială premium și de lux din București trece prin cea mai bu­­nă perioadă a sa din istoria modernă a pieței rezi­­den­­ția­­le locale“, spune Andrei Sârbu, CEO la SVN Romania. Această valoare include apartamente noi, locuințe revândute, vile și proprietăți istorice. În procente, recordul se traduce în felul următor: anul acesta vor fi livrate circa 500 de locuințe din gama de sus, cu 40% mai multe decât în 2018. Ca o pa­­ran­­te­­ză, aceste calcule nu țin cont de eventuale efecte ale epidemiei de coronavirus, care în momentul redactării acestui text nu ajunsese în România.

Ce a generat „febra“ luxului din nordul Capitalei și ce știu cumpărătorii în scop inves­­ti­­țio­­nal – estimările arată că aceștia ge­­ne­­rea­­ză 50% din tran­­zac­­țiile de pe acest segment – în plus față de agricultorul din Giurgiu? Evident, procentul nu se regăsește ma­­te­­ma­­tic în fiecare proiect în parte, fiind mai degrabă o medie a pieței. Înainte de a răspun­­de la întrebare, poate ar fi ne­ce­sare două pre­­ci­­zări.

Prin nordul Bu­cu­­­reș­­tiu­­lui se în­­țele­­ge zona care por­nește de la Piața Charles de Gaulle și care se desfășoară în jurul Parcului Regele Mihai I (fostul He­­răstrău). Cât despre o defi­niție a pro­­duselor premium și de lux de pe această piață, lucrurile sunt mai puțin clare. Dezvoltatorii folosesc o pla­­jă largă de preț care variază, în func­ție de companie, de la 2.500 de euro/mp la 3.500 de euro/mp, putând urca în cazuri excepționale până la aproape 8.000 de euro/mp. Totuși, un nivel mediu de 2.600-2.700 de euro/mp pare să fie general acceptat.

Unul este One

De ani buni, acest segment imobiliar al pieței bucureștene este dominat detașat de One United Properties, o companie de dezvoltare fondată de doi foști bancheri de investiții, Victor Că­­pi­­tanu și Andrei Diaconescu. Consultanții de la SVN estimează ponderea deținută de One United în piața rezidențială premium și de lux la două treimi.

Printr-o tranzacție de dată recentă, prin care fondatorii au vândut un pachet mic de acțiuni, One United a fost reevaluată la 340 de milioane de euro, cu 70 de mili­oane de euro mai mult decât în vara lui 2018, respectiv cu 217 milioane de euro mai mult decât în 2017.

Cele două repere temporale se referă la precedentele vân­­zări de acțiuni, unul dintre mijloacele de capitali­zare a companiei alături de credite bancare și obliga­țiuni. Iar dinamica valorii de piață înregistrată de One United ne spune multe despre temperatura ridicată a segmentului rezidențial din nordul Bucureștiului.

Terenurile din zone bune pe care le-au cumpărat la preț redus în anii de criză și know-how-ul finan­­ță­rii sunt cele două atuuri ale fondatorilor, în opinia lui Shimon Galon, unul dintre veteranii pieței imobiliare din România – fost CEO al dezvoltatorului israelian GTC și, mai nou, fondator al companiei Real Sol, care dezvoltă proiecte imobiliare în special pentru investitori străini. Omul de afaceri israelian e de părere că, până în urmă cu ceva timp, în zona de nord a orașului era aproape imposibil să găsești un apartament nou, o oportunitate pe care One United a valorificat-o.

Proiecte rezidențiale precum One Herăstrău Plaza, One Herăstrău Park sau One Charles de Gaulle au schimbat cu totul înfățișarea zonei de nord. Iar aceas­­tă înfățișare se va schimba și mai mult, pentru că 2020 va fi un an de vârf și pentru One United. Anul acesta, dezvoltatorul va livra două pro­­iecte mari – One Mircea Eliade și One Herăstrău Towers, componenta rezi­­den­­țială din cele două având o valoare cumulată de 135 de milioane de euro. De subliniat că 85% din acestea au fost prevândute.

Pentru a avea o dimensiune mai exac­­­­tă a ceea ce înseamnă o locuință de lux, putem să aruncăm un ochi pe speci­­ficațiile celui mai scump apartament vândut anul trecut în proiectul One Mircea Eliade, parte dintr-un concept mai amplu – One Floreasca City. În primul rând, prețul apartamentului (un penthouse, de fapt): 6,8 milioane de euro (fără TVA), potrivit Profit.ro.

În momentul definitivării, acesta va avea o su­­pra­­fa­­ță totală de 1.000 de metri pătrați, o piscină de nouă metri lungime și trei metri lățime, dar și un living cu o înălțime de șapte metri, de aproape trei ori mai mare decât în cazul unei locuințe de bloc obișnuite.

Scepticul de serviciu

Shimon Galon se întreabă dacă, după o perioadă de glorie a investițiilor în nordul Bucureștiului, nu or să vină și vremuri mai dificile. Principalele provocări pe care le vede el sunt creșterea costurilor de construcție și finanțare, du­­bla­­tă de imposibilitatea majorării „la nesfârșit“ a prețurilor. Victor Căpitanu de la One United are o altă părere: „Cel puțin pentru proiectele mari, costurile de finanțare se află într-o tendință de scădere“.

Randamentele plătite investitorilor în obligațiuni se află undeva între 4 și 6% pe an, iar dobânzile pentru creditele bancare variază între 2 și 4%. În pri­­vin­­ța costurilor de construcție, există unanimitate de pă­­reri. Toți dezvoltatorii vorbesc de o majorare a acestora cu 20% în ultimii doi ani și chiar de o du­­bla­­re în ultimii șapte ani. Legislația privind nivelul salariului minim pe economie și, specific, în cons­­trucții, precum și criza forței de muncă pot fi două dintre ex­­plicații.

Dacă e să ne gândim la un eventual impact al epi­­demiei de coronavirus (Organizația Mondială a Să­­nă­­tății avertizează cu privire la posibilitatea apa­­riției unei pandemii) asupra pieței imobiliare, acesta se va resimți tot în zona costurilor de cons­­truc­­ție. Firmele specializate deja folosesc resurse umane din Asia, iar anumite materiale, precum ceramica și obiectele sa­­ni­­tare, vin și dintr-un stat deja afectat, Italia.

Scă­­de­­rea numărului de muncitori disponibili și necesitatea identificării de furnizori noi vor duce la o nouă creș­tere a costurilor. Dacă efectele epidemiei de coronavirus se vor accentua, nu sunt excluse eventuale în­târzieri ale unora dintre proiecte.

Pe de altă parte, prețurile apartamentelor noi s-au stabilizat la nivelul de 2.600-2.700 de euro/mp în ultimii trei ani, ceea ce arată o dificultate în a impu­­ne majorări ulterioare. Acesta este prețul mediu de vân­­zare practicat și de Cristian Pascu, CEO la PSC Group, un grup de companii cu capital autohton care in­­clude și PSC Contractor & Developer, dezvoltatorul unui proiect din gama de sus din apropierea Cartie­­ru­­lui Francez.

Complexul rezi­­den­­țial WIN Herăstrău va avea, la final, 272 de apartamente, cu o valoare de pia­­ță totală de 70 de milioa­­ne de euro, iar primele li­­­­vrări ar urma să se facă în luna martie a anului vii­­tor. Circa 40% din cele 252 de apartamente, cât re­­pre­­zin­­­­tă o primă fază a proiectului, și-au găsit deja clienții.

Câteva calcule

În general, cererea pentru lo­­cu­­in­­țele din nord a venit din două direcții. Pe de o parte, de la clienți ale căror venituri au crescut substanțial și și-au dorit un upgrade într-o zonă mai bună. La pachet cu cererea pentru locuințe noi în nord au venit și pretențiile mai mari ale clienților. Iar asta a pus presiune pe dezvoltatori. „Aceștia au început să înțeleagă că nu orice pui pe piață este van­dabil“, spune Cristian Pascu de la PSC Contractor & Developer.

Pe de alta, în lipsa unor do­­bân­­zi atractive la depozite și a unei piețe de capital dezvoltate, imobiliarele premium și de lux par pentru mulți dintre posesorii unor volume ridicate de numerar investiția ideală. Ne referim la mici antreprenori, medici, avo­cați sau practicanții altor profesii liberale.

Dobânzile din ce în ce mai apropiate de zero la de­pozitele în euro, precum și cele la lei, incapabile să acopere inflația și devalorizarea, au făcut ca depozi­tele la termen să stagneze din 2016 până în prezent. Dacă e să raportăm la cursul euro/leu, depozitele la termen ale populației se află la un nivel de 24 de miliarde de euro, același ca în 2016, potrivit unor date furnizate de BNR.

Observăm însă că nivelul total al depozitelor este aproape dublu, dacă luăm în calcul și depozitele populației din conturile curente nepurtătoare de dobândă. Or, acestea s-au dublat (la valoarea nominală în lei) în ultimii trei ani.

Randamentul investițiilor în acțiuni de pe piața de capital este mult superior dobânzilor (12% în ultimele 16 luni), însă lichiditatea scăzută poate fi un factor inhibator pentru investitorii locali. Au apărut, ce-i drept, și câteva fonduri de private equity cu com­­po­­nentă locală (randamentele, în cazul lor, pot ajunge aproape de 20% pe an), însă acestea nu sunt disponibile unui număr mare de investitori.

Ce randamente oferă până la urmă investițiile în apar­tamentele de lux? Dacă ne întoarcem la raționa­mentul lui Ionuț Vochin, care afirma că amor­­tizarea prin închiriere a unei locuințe din nordul Bu­­cureș­tiului se face în 20-30 de ani, asta înseamnă că randamentul anual variază între 5% și 3,3%. „Randamentul potențial anual urcă până la 5% în euro“, afirmă Andrei Sârbu.

„Nu în ultimul rând, aprecierea valorii pe termen mediu (doi-trei ani), mai ales dacă achiziția s-a realizat în faze incipiente de dezvoltare, poate aduce un profit atractiv“, întărește acesta.

Cristian Pascu este unul dintre primii dezvoltatori imobiliari care au lansat un serviciu special pentru investitorii în apartamente. Compania sa oferă un randament anual garantat de 7% pentru cei care achită apartamentul înainte de finalizarea lucrărilor. Ceea ce este cu adevărat inedit este faptul că plătește acest randament chiar dacă apartamentul vândut nu este închiriat.

La un asemenea randament, amortizarea investiției se face în 14 ani. Serviciul este disponibil pentru o perioadă minimă de trei ani. Pentru un apartament de două camere cu un preț de vânzare de cel puțin 150.000 de euro, chiria lunară per­­ce­­pută va trebui să fie de minimum 900 de euro.

Să nu uităm însă că dezvoltatorul are niște costuri afe­­rente acestei operațiuni care vor trebui acoperite dintr-o chirie mai mare. În perioada de criză, Pascu s-a văzut strâns cu ușa de bănci pentru un proiect de clasă medie din Pitești și, ulterior, s-a decis să nu mai apeleze la creditele bancare. Așa că banii clienților reprezintă o sursă importantă de finanțare.

Sensul (ne)prevăzut

Dacă înainte de criză chiriașul tipic pentru zonele premium (La Stejari, de exemplu) era managerul sau angajatul expat, astăzi spectrul s-a lărgit. Pe lângă aceștia, au apărut an­­ga­­ja­­ții în IT, în bănci sau micii antreprenori. Numărul și calitatea (financiară) în cazul chiriașilor sunt strâns legate de dinamica spațiilor de birouri din aceeași zonă de nord a Bucureștiului. Că avem de-a face cu o inflație de metri pătrați de clădiri de birouri o arată tendința de scădere a prețului la chiriile acestora.

Shimon Galon, cel care a coordonat dezvoltarea unora dintre primele clădiri de clasă A din București, își amintește că în cazul America House, de exemplu, chiria a pornit de la 26 de euro/mp, la City Gate – de la 18 euro/mp, în vreme ce acum cel care poate ob­­ți­­ne 13-14 euro/mp se poate considera fericit. Ce-i drept, rezervorul de clienți pentru clădirile de birouri nou-construite nu este nesecat, iar dezvoltatorii pro­­iec­­telor de ultimă oră speră să disloce clienți-com­­panii din alte clădiri mai vechi.

Pe principiul dislocării de chiriași din proiecte mai vechi merge și Lucian Dan, proprietarul agenției Imobiliare Herăstrău, care a cumpărat „până în zece“ apartamente în zona de nord, inclusiv de la One United și PSC Contractor & Developer. „Randamentele variază între 5 și 7%, în funcție de faza de dezvoltare în care ai cumpărat apartamentul“, spune Lucian Dan, iar cel mai vandabil produs pentru în­­chi­­ri­­ere este apartamentul de două camere. El crede că proiectele noi din zone bune pot atrage în continuare clienți pentru închiriere.

„Locație, locație, locație rămâne principiul de bază și pentru zona de nord. În definitiv, proiectele din zo­­ne centrale în care terenul este o resursă limitată sunt cele a căror valoare crește în timp“, crede și Victor Căpitanu, cofondator al businessului One United. Randamentul dezvoltatorilor și al investitorilor în companiile de proiect poate ajunge la 15% pe an sau chiar peste acest nivel.

Și, dacă e să ne uităm la viteza cu care valutele se de­­preciază în timp – de exemplu, dolarul s-a devalori­­zat cu 33% în 20 de ani –, imobiliarele din zonele bune apar drept investiții cu sens. Care, să nu uităm, pot fi deturnate de evenimente globale neprevăzute.

Epopeea dobânzilor

Dobânzile pentru depozitele în lei aflate în sold sunt departe de a acoperi deprecierea de curs. Cât despre dobânzile la euro, acestea coboară la propriu spre zero.

• LEI. Pentru un depozit în lei aflat în sold, un deponent primea la sfârșitul anului trecut o dobândă de 1,87% pe an. Iar pentru un depozit nou, dobânda era de circa 2%.
• EURO. Deponenții la termen cu rezerve în euro mai vechi primeau în decem­­brie 2019 o do­­bân­­dă de 0,20% pe an. În decembrie 2015, aceasta era de patru ori mai mare, însă tot scăzută: 0,78% pe an.
• DEVALORIZARE. Din 2015, leul s-a devalorizat cu aproape 10% față de moneda europeană. Pe de altă parte, rata medie anuală a inflației a fost de 3,8%, în scădere față de 2018 – nivelul a atins 4,6%.

Acest articol a apărut în numărul 85 al revistei NewMoney