Marea greșeală pe care milionarii români se încăpățânează să o repete de 10 ani. În 2009 putea să le fie fatală

Alexandra Pele 23/07/2018 | 11:07 Special
Marea greșeală pe care milionarii români se încăpățânează să o repete de 10 ani. În 2009 putea să le fie fatală

În 2009, milionarii români s-au fript cu plasamentele imobi­­liare. Este o greșeală din care prea puțini au vrut să învețe.

Acest articol a apărut în numărul 45 (23 iulie – 5 august) al revistei NewMoney

„În imobiliare, lucrurile par să se miște mai repede decât în HoReCa“, mărturisește, pentru NewMoney, Andrei Iușut, antreprenorul care a decis, după opt ani în care s-a concentrat pe creșterea și dezvoltarea grupului de restaurante Divan, să pună punct aventurii în acest domeniu, dedicându-se real estate-ului. Pe o piață polarizată, investitorul de 37 de ani a identificat o nișă pe care nu a ezitat să parieze: zona de rezidențial boutique accesibil. Adică o cale de mijloc între proiectele considerate ieftine, cu apartamente mici și fără design, și apartamentele premium, pe care foarte puțini și le permit.

A început cu un ansamblu de 31 de apartamente (Pipera Vlad Țepeș – La Gloire), în care a investit 2,5 milioane de euro și pe care l-a vândut integral în primele cinci luni de la scoaterea lui pe piață. Luna aceasta va începe lucrările la un al doilea proiect (Parc du Lac – Băneasa – Pipera – La Gloire) o investiție de aproximativ cinci milioane de euro, cu un preț de vânzare al apartamentelor între 80.000 și 180.000 de euro. A reușit să vândă până acum 20% din cele 47 de apartamente, valoarea contractată depășind un milion de euro.

Citiți și: Din ciudățeniile economiei de piață: De ce sunt fericiți oamenii de afaceri care au în apropiere un penitenciar cu regim relaxat de detenție?

Sofisticat vs self-made. Pe Andrei Iușut, imobiliarele îl atrag ca un magnet – „voi rămâne în domeniu, scopul meu este să intru și în segmentul clădirilor de birouri“. Și nu e singurul. Pentru că real estate-ul rămâne în cazul antreprenorilor români o investiție considerată sigură. „Unii fac acest tip de plasamente din obișnuință, alții din lipsă de informare, alții din speranța de a da lovitura peste noapte. Însă există și antreprenori care le fac din perspectiva diversificării“, explică Iordan Parfenie, vicepreședinte pentru Europa Centrală și de Est al băncii elvețiene de investiții Credit Suisse. Cu o lungă experiență de bancher personal, ceea ce prin definiție îl apropie de oamenii cu averi mari, Parfenie identifică două tipologii de antreprenori care se uită spre acest domeniu.

FOTO: Guliver / Getty Images

 

Cel dintâi ar fi „investitorul sporadic“ – tipul antreprenorului self-made, care se bazează mai ales pe resursele proprii și care rar acceptă sfaturile unui advisory, riscând să investească în imobiliare chiar și înaintea unui moment de criză. Cel de-al doilea, „investitorul sofisticat“ – antreprenorul cu un plan bine pus la punct, care caută un proiect mai amplu, apelează la sprijin atunci când vine vorba de proiectare, amplasare sau vânzare și recurge, de cele mai multe ori și la finanțare externă (fie sub for­mă de ipotecă, fie de împrumut pe baza portofoliului de investiții deținut cu o bancă specia­­li­­zată în oferirea serviciilor de wealth management, fie un mix între cele două).

Dar, practic, cel mai important aspect al unei investiții în imobiliare este, în primul rând, faptul că antreprenorul o vede și o poate controla (spre deo­sebire de obligațiuni, bursă sau alte investiții strategice). Iar în acest moment, piața este în plin boom, randamentele sunt atractive, iar efectele crizei din 2008, aproape uitate.

Octavian Bădescu, fondatorul Sameday Courier, o firmă de curierat rapid pe care a vândut-o ulterior către eMAG, mărturisește că intrarea sa pe nișa imobiliarelor a însemnat o combinație între siguranță și randament. Antreprenorul a deschis anul trecut o franciză RE/MAX, însă în urmă cu câțiva ani a început să achiziționeze apartamente în centrul Bu­­cu­­reștiului și în „locații strategice din străinătate“. „Teoretic, antreprenoriatul, uneori și bursa îți pot oferi randamente mai mari, de aceea este bine să le combini, să dispersezi riscul. Însă imobiliarele oferă un grad mai mare de siguranță, un randament suficient de bun în context, investițiile fiind controlabile“, punctează el. Totuși, Bădescu rămâne prudent și nu vrea să iasă deocamdată din zona de vânzare și închiriere, lăsând dezvoltarea imobiliară „în seama celor care se pricep mai bine la ea“.

Dezvoltarea imobiliară a fost, spre exemplu, abordarea lui Dan Șucu, fondatorul Mobexpert, care și-a unit forțele cu antreprenorul ploieștean Valentin Vișoiu, proprietarul constructorului Conarg, alături de care investește o sută de milioane de euro în Arcadia Apartments, un proiect rezidențial de 800 de apartamente din zona Domenii, București. Tot din zona construcțiilor vine și Cristian Erbașu, care a anunțat la începutul anului că va dezvolta o mie de apartamente împreună cu Daniel Pițurlea, pro­prie­tarul Concelex, investiția ridicân­­du­-se la 60-70 de mi­li­oane de euro.

Exercițiu de memorie.  Apetitul din ce în ce mai mare al oamenilor de afa­ceri români către investițiile imobiliare creează cumva un déjà-vu, mai ales că stafia crizei economice de acum zece ani continuă să bântuie industria de real estate. Să facem un exercițiu de memorie. E anul 2007, iar Lóránd Szarvadi și Ferenc Hegedus tocmai au vândut o parte din retailerul de electrocasnice Domo către un fond de investiții. Pro­iectul lor următor: un megacomplex rezidențial cu o mie de apartamente și o mie de vile, în urma unei investiții estimate la circa 400 de milioane de euro, într-o co­mună din nord-vestul Capitalei. Cu cifrele momentului pe masă, investiția era cât se poate de logică. Numai că un an mai târ­ziu, criza eco­nomică lovea (și) România, iar piața imo­biliară avea să fie una dintre cele mai afectate. Un deceniu mai târziu, Szarvadi spunea că vede semne bune pe piață, dar nu se mai grăbește cu dezvoltarea. Tot în urmă cu zece ani, la stadiul de machetă s-a oprit și un proiect de o mie de locuințe în cartierul Militari – al omului de afaceri Ion Avram, care controla rețeaua de supermarketuri Primăvara – sau Pipera City, megaproiectul de 700 de milioane de euro pe care Marius Ivan plănuia să îl dezvolte alături de un partener irlandez în Voluntari.

Iar acestea sunt doar câteva exemple. Daniel Guzu, antreprenorul care controlează producătorul de materiale de construc­­ții Duraziv și are și o afacere în agricultură și viti­­cul­­t­u­­ră, a investit la rândul său în imobiliare  înainte de criză, o mutare despre care a spus, în re­petate rânduri, că a fost o greșeală. „A fost o lecție, am făcut-o pentru bani și am pierdut. (…) N-o să mai investesc ni­­ciodată în ceva ce nu mă pasionează“, spunea el re­­cent într-un interviu pentru NewMoney.

Experiența sa vine și în contextul în care recesiunea de acum aproape zece ani a paralizat piața imobiliară, cererea și prețurile diminuându-se cu până la 50% pe segmentul rezidențial, spre exemplu. O criză și un deceniu mai târziu, real estate-ul românesc pare că duduie din nou, iar locuințele – un segment preferat cu precădere de antreprenorii care caută să-și diversifice afacerile sau, pur și simplu, să-și plaseze la un randament mai mare banii – sunt din nou pe val. 2017 a fost al treilea cel mai bun an de după 1990 la capitolul număr de locuințe finali­zate și livrate în piață, cu peste 53.000 de locuințe, și tot anul trecut, prețurile caselor și apartamentelor au crescut, în medie, cu peste 10%.

Radiografie locală. Însă nu doar rezidențialul vine la pachet cu oportunități. „Piața imobiliară oferă un raport randament/risc foarte atractiv pentru investitori. În prezent, clădirile comerciale oferă venituri semnificativ peste costul de creditare, iar cererea pentru spații de birouri, spații industriale sau spații comerciale este în continuă creștere“, spune Mihai Pătrulescu, senior associate în cadrul departamentului de investiții al companiei de con­­sul­­tanță imobiliară Colliers International Romania. Iar, la finalul anului trecut, randamentele inves­­ti­­țio­­nale sau yield-urile – raportul dintre venitul anual net generat de o proprietate și prețul sau valoa­­rea acesteia – din București erau de 7,25% în cazul birourilor, 7% pentru retail, respectiv 8,5% pen­­tru clă­­diri industriale, potrivit Colliers. Pe de altă parte, do­­bân­­da me­die la depozite noi la termen era de puțin pes­­te 1,6% în mai, arată datele BNR.

La argumente de tipul celor amintite de reprezentantul Colliers s-au uitat și frații Adrian și Dragoș Pavăl, proprietarii celei mai mari afaceri antreprenoriale din România, Dedeman, care tatonează terenul unei achiziții în piața de birouri de aproape doi ani, pentru a-și plasa profiturile – numai anul trecut, retailerul de bricolaj a avut un câștig net de circa 195 de milioane de euro, conform Ministerului de Finanțe. După ce în 2017 au fost la un pas de a cum­păra cele cinci clădiri de birouri ale proiectului AFI Park din București, într-o tranzacție de 160 de mili­oane de euro din care s-au retras fără a face detalii publice, frații Pavăl ar fi acum interesați de preluarea pro­iectului office The Bridge din București, potrivit Ziarului Financiar.

Randamentele sunt însă și mai generoase pe segmentul de dezvoltare rezidențială, ajungând în unele cazuri și la peste 25% pe an, arată datele companiei imobiliare Nordis. Iar investițiile în acest segment sunt justificate și de ritmul de absorbție al noilor locuințe în piață, care s-a ridicat anul trecut la peste 80%, chiar peste 90% în cazul unor orașe mai mari, arată datele companiei de consultanță imobiliară Coldwell Banker Romania. Iar aceasta în condițiile în care, cel puțin teoretic, locuințele sunt mult mai accesibile decât în urmă cu un deceniu: dacă la începutul acestui an erau necesare circa 117 salarii medii pe economie – sau 9,8 ani – pentru achiziția unui apartament de două camere în București, în 2008 românii plăteau 395 de salarii medii – sau 33 de ani – pe o locuință similară.

Dincolo de real estate. Realitatea este că prea puțini dintre antreprenorii locali se preocupă de gestionarea averilor acumulate și de construcția unui portofoliu diversificat de investiții, spune Dragoș Manolescu, deputy CEO al diviziei de administrare a activelor al OTP Asset Management. „În România nu există această cultură. Antreprenorii mizează foarte mult pe forțele proprii“, precizează el, adăugând că, dintre cei care mizează pe cartea diversificării, puțini se îndreaptă către investiții financiare mai sofisticate. În multe situații, oamenii de afaceri locali pre­feră mai degrabă să-și plaseze capitalul într-un nou business. Iar asta în ciuda statisticilor descurajante – doar două dintr-o mie de companii înființate acum un deceniu mai sunt active la ora actuală, arată un calcul al lui Iancu Guda, președintele Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România (AAFBR).

De aceea, o propunere cu care managerii de fonduri încearcă să îi tenteze pe antreprenorii cu bani de investit sunt companiile altora, mai exact fir­­me­­le listate la bursă. „Clienții noștri care sunt mici an­­treprenori înțeleg avantajul de a fi acționar la tot felul de companii, unele cu rată de creștere de 30%, dar asta după ce le explici“, admite Adrian Anghel, di­­rec­­tor de vânzări la OTP Asset Management Romania.

Privind la evoluția fondurilor aflate în administrarea unor specialiști, în ultimii ani se observă o creș­­te­­re a interesului investitorilor către acțiuni listate, a căror evoluție a fost peste cea a plasamentelor „cu­­minți“, în instrumente cu risc minim, dar și câș­­tiguri la fel de modeste.

Interesul pentru fondurile care acti­­vea­­ză pe pie­țele de capital este confirmat și de datele Autorității de Supraveghere Financiară. La sfârșitul anului trecut, instituția observa „o creștere de 8% a inves­­ti­­­­țiilor efectuate de organismele de plasament colec­­tiv (fondurile închise și deschise de investiții, SIF-uri și Fondul Proprietatea, n.r.) în acțiuni, concomitent cu o diminuare a plasamentelor în titluri de stat (-12%)“.

Cu toate acestea, investitorii în fonduri nu abundă. În România există în jur de 315.000 de clienți persoane fizice care își dau economiile în administrarea unor spe­cialiști. La nivel de industrie nu există însă o situație defalcată a valorii conturilor acestora. ASF realizează o analiză a conturilor mari, pentru a eva­­lua în ce măsură acestea creează riscuri sistemice, infor­ma­țiile fiind confidențiale. Singura statistică de natură să ofere un indiciu asupra apetitului de investire rămâne valoarea totală a banilor pe care românii îi lasă pe „mâna altcuiva“. În cazul fondurilor des­chise, activele se ridicau la 4,9 miliarde de euro în decembrie 2017, în vreme ce în fondurile închise erau investite circa 240 de milioane de euro. Ca ordin de mărime, suma medie plasată de un român într-un fond de investiții este de circa 463 de euro. Un polonez investește aproape 1.700 de euro, în vreme ce în Ungaria valoarea medie a unui cont pe cap de locuitor este de aproape 2.000 de euro, reiese din datele Asociației Administratorilor de Fonduri din România (AAF).

Și, deși se observă o creș­­te­­re a apetitului pentru fonduri cu investiții bursiere, cei mai mulți clienți ai administratorilor de active preferă să meargă în continuare la sigur, în ciuda oportu­­ni­­tă­­ților oferite de investițiile mai riscante. O ana­liză a randamentelor celor mai mari fonduri des­chise din România, după nivelul activelor, arată că, în cazul celor care plasează banii în instrumente sigure (titluri de stat și depozite), câștigurile au fost mici, de până la 2% în ultimul an sau chiar negative. Pe de altă parte, fondurile de acțiuni au adus randamentele bune, chiar și de peste 7%, reiese din da­tele publicate de AAF. Chiar și așa, peste trei sferturi dintre subscrie­rile fondurilor de investiții sunt orientate către cele „sigure“.

Pe același tipar, investițiile directe la Bursa de Valori București (BVB) continuă să fie modeste, lichi­ditatea fiind asigurată, în mare parte, de investitori străini. Și asta în ciuda randamentelor foarte bune date de nivelul ridicat al dividendelor plătite de companiile listate. Lipsa lichidității este de natură să descurajeze plasamentele mari. Dacă un antreprenor are o sumă însemnată de investit și ar dori să o plaseze în acțiuni, răscumpărarea acestora la un preț bun s-ar putea dovedi dificilă.

Prin urmare, economiile la bancă sunt văzute ca mult mai accesibile (și mai ușor de înțeles), deși încă traversăm o perioadă a dobânzilor real negative (bonificațiile oferite de bănci sunt mai mici decât inflația). Calculele NewMoney, pe baza unei analize a prim-viceguvernatorului BNR, Florin Georgescu, arată că la sfârșitul lui 2016 existau cel puțin 150.000 de depozite de peste un milion de lei. „1,6% din de­ponenți, cei cu cele mai mari depozite, dețin aproape 55% din totalul economisirilor populației“, arată Georgescu.

Puterea exemplului. În ceea ce îi pri­vește pe antreprenorii ro­mâni, mai puțin obișnuiți cu instrumente sofisticate de investiții, mai puțin orientați către risc și mai concentrați pe câștiguri sigure, puterea exemplului este cea care pare să rupă din bariere. O confirmă și șeful diviziei de vân­zări a OTP Asset Management: „Odată ce apropiați de-ai lor au făcut pasul acesta și au găsit niște admi­nistratori de bani care le aduc randamentele dorite, sunt mult mai deschiși“. Din experiența sa, cold sale-ul este cel mai dificil, adică vânzarea unui produs de administrare de active către un potențial client obișnuit să se îngrijească singur de banii săi.

Sub spectrul crizei. Înapoi la imobiliarele anului 2018, prognozele privind cadența sa în următorii ani stau sub semnul prudenței. Inclusiv Banca Națională a României a atras atenția în repetate rânduri că acest sector trebuie monitorizat din perspectiva riscurilor pe care le are asupra sectorului financiar și asupra economiei în ansamblu.

Mai mult, cel puțin când vine vorba de rezidențial, anul 2018 a debutat sub zodia creșterii dobânzii ROBOR – o mutare care majorează direct costurile de creditare ale românilor, inclusiv pentru locuințe – și a diminuării plafonului pentru Prima Casă, program ce multă vreme a sprijinit sectorul rezidențial.Totodată, inevitabil, temerile legate de o posibilă criză nu au dispărut complet, însă antreprenorii par a fi mai convinși că, de această dată, se pot dota cu instrumentele care să le asigure o aterizare mai ușoară.

„Este posibil să asistăm la o scădere a volumului de vânzări, să intervină o corecție a pieței în anii următori“, spunea recent Andrei Iușut, în opinia căruia noul său business nu va fi afectat de factori precum zona unde se află ansamblurile sau prețurile pe care le practică. Lichiditatea, accesul la finanțare, dar și dificultățile de pe piața forței de muncă, aspect care se reflectă și în construcții, sunt însă riscuri mai mari care se întrevăd la orizont.

Însă, în esen­­ță, antreprenorii sunt speculatori de opor­­tu­­ni­­tăți, așa cum îi definește Octavian Bădescu, fostul proprietar al Sameday Courier.

 

IMOBILIARELE, LA ALȚII

Un studiu din 2016 al US Trust, banca privată de wealth management, citat de MarketWatch.com, arată că marii investitori americani tind să respecte aceleași principii atunci când vine vorba de gestiunea finanțelor lor.

  • DATELE. Astfel, jumătate dintre cei 700 de participanți la studiu au ales să investească în bunuri tangibile: în imobiliare sau în terenuri agricole care sunt generatoare de venit și a căror valoare poate crește în timp.
  • SPECIALISTUL. „Fiecare își dorește să poată cumpăra orice atunci când prețul este la cel mai scăzut nivel și să vândă atunci când prețul atinge un punct record de creștere, însă atât timp cât nu avem un glob de cristal, nu vom reuși niciodată să facem acest lucru faptic“, explică Iordan Parfenie, riscurile cu care se pot confrunta antreprenorii care vor să obțină câștiguri rapide.

 


FOTO: Guliver / Getty Images

Cu o experiență de peste șapte ani în presă, Alexandra Pele acoperă domeniile finanțe, bănci și asigurări. Anterior, a lucrat la departamentul economic al ziarului Gândul și la cursdeguvernare.ro.