Investiții de peste 100 de milioane de euro vor schimba la față mai multe clădiri vechi din București
Toate-s vechi și nouă toate. Mai ales când la mijloc este vorba de investiții de milioane de euro ce pot schimba la față un oraș.
Acest articol a apărut în numărul 44 (9 – 22 iulie) al revistei NewMoney
Pe o piață imobiliară bucureșteană în care cuvântul de ordine este „efervescență“ și în care șantierele de birouri, apartamente sau hoteluri se întâlnesc la mai tot pasul, nici clădirile de altădată nu au fost trecute cu vederea de marii dezvoltatori imobiliari aflați în căutare de noi oportunități.
De altfel, investiții ce depășesc lejer o sută de milioane de euro sunt planificate în următoarea perioadă în proiecte care integrează sau se bazează exclusiv pe recondiționarea unor clădiri vechi din București, potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL România.
„Clădirile vechi nu mai sunt folosite de ambasade, așa cum era acum câțiva ani, ci sunt reconvertite în hoteluri sau integrate în proiecte mai ample, în special de birouri. Segmentul se dezvoltă în special datorită locațiilor centrale ale acestor proprietăți, dar și datorită dorinței dezvoltatorilor de a face proiecte mai interesante din punct de vedere arhitectural, cu mai multă personalitate, decât simple dreptunghiuri de sticlă“, spune Mariana Stamate, head of property management în cadrul JLL România.
Retrospectiv privind, această tendință imobiliară a început în urmă cu aproximativ un deceniu, când în București prindeau contur – timid, ce e drept – primele proiecte prin care imobile peste care deja se făcea simțită trecerea timpului urmau să fie readuse la viață și repuse în circuitul comercial.
Un astfel de exemplu este proiectul de birouri Metropolis Center, de pe Bulevardul Iancu de Hunedoara, care a fost construit de către grupul austriac Soravia pe fosta structură a editurii și tipografiei Cartea Românească. În 2016, la șapte ani după ce birourile aflate în apropierea Pieței Victoriei fuseseră finalizate, austriecii au decis să le vândă către fondul de investiții PPF Real Estate, într-o tranzacție de circa 50 de milioane de euro. Au mai urmat câteva proiecte similare, prin care clădiri vechi au fost renovate, printre care și imobilul office Magheru One al austriecilor de la S+B Gruppe, respectiv birourile Brătianu Business Center ale companiei imobiliare Global Vision.
Investiții istorice. În ultimii doi-trei ani însă, tot mai mulți dezvoltatori imobiliari au pus ochii pe clădiri vechi – fie ele istorice sau nu. Iar dincolo de efervescența din ultima perioadă a pieței locale, care îi încurajează pe investitori să își plaseze din ce în ce mai mulți bani în real estate, o explicație a apetitului în creștere pentru astfel de proiecte o reprezintă oferta tot mai limitată de terenuri aflate în locații foarte bune pe care se pot ridica clădiri cu destinație comercială.
Un recent exemplu în acest sens vine de la unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari de pe piața locală, NEPI Rockcastle, care a inaugurat anul trecut în zona Pieței Victoriei un proiect de birouri care gravitează în jurul Vilei Oromolu, ridicată în 1927 pentru Mihai Oromolu, unul dintre foștii guvernatori ai Băncii Naționale. Aflat chiar vizavi de Guvern, complexul de birouri Aviatorilor 8 a presupus nu doar construcția unei clădiri noi, ci și restaurarea casei interbelice, care a fost transformată într-un hub destinat industriilor și comunităților creative.
Un alt dezvoltator care a decis să-și investească banii în clădiri mai vechi din București este Hagag Development Europe, controlat de frații de origine israeliană Yitzhak și Ido Hagag. Compania a cumpărat anul acesta două clădiri pe Calea Victoriei (printre care și fostul sediu Petrom din centrul Capitalei), pe care vrea să le renoveze. „Astfel de clădiri amplasate în zone centrale și ultracentrale pot fi o investiție excelentă pentru orice dezvoltator (…). Progresul și modernizarea nu înseamnă doar dezvoltarea proiectelor construite de la piatra de temelie, ci și conservarea și reabilitarea unor imobile sau clădiri care fac parte din patrimoniul cultural al unei națiuni“, spune Cristina Ghiță, sales manager în cadrul Hagag Development Europe.
Cele două clădiri preluate de dezvoltator se vor transforma într-un proiect de birouri, respectiv unul rezidențial de lux. Chiar dacă nu oferă informații privind suma pe care o va aloca acestui proiect, compania a anunțat anterior că renovarea și consolidarea celor două clădiri vor dubla investiția în achiziția lor.
Și dacă într-o primă fază israelienii s-au orientat doar către București, pe viitor și alte orașe ar putea fi ținta investițiilor imobiliare ale fraților Hagag, care au anunțat în primăvara acestui an că vor să strângă 15 milioane de euro pe bursa din Tel Aviv, pentru finanțarea proiectelor de real estate din România. „Ne vom concentra pe achiziția de clădiri cu personalitate și terenuri amplasate în zonele de lux ale Bucureștiului. Actualmente, toate proiectele noastre vor fi dezvoltate în Capitală, dar nu excludem achiziția de clădiri sau terenuri în alte orașe din România“, mai spune Cristina Ghiță.
FABRICI VECHI, NOI CONSTRUCȚII. Însă nu doar clădirile vechi care au găzduit anterior birouri sau spații de locuit au atras atenția investitorilor imobiliari care vor să aibă în portofoliu proiecte care să aibă ca element central „patina timpului“.
Un exemplu este compania lituaniană Hanner, care a cumpărat în urmă cu câțiva ani terenul fostei fabrici de bere Grivița din zona de centru-vest a Capitalei, pe care o va transforma într-un proiect mixt cu birouri și apartamente ce va purta – deloc surprinzător – numele de Fosta Fabrică. Trei clădiri vechi vor fi renovate și readuse la viață de către Hanner, în urma unor investiții de circa 30 de milioane de euro, ce se vor finaliza cel mai probabil în 2020.
Tot în același an, și proiectul imobiliar multifuncțional One Floreasca City, pe care dezvoltatorul One United Properties îl construiește alături de francezii de la Auchan pe terenul fostei fabrici Automatica din București, ar urma să fie gata. One Floreasca City, investiție de o sută de milioane de euro, va include fosta hală Ford, ce va fi restaurată și modernizată, transformându-se într-un spațiu de retail ce va fi operat de Auchan și va avea expuse modele de epocă ale mărcii, unele chiar produse în perioada interbelică la București. Totodată, în cadrul proiectului vor fi construite o clădire de birouri, precum și trei blocuri cu apartamente de lux.
Pe harta investițiilor imobiliare cu multe zerouri în coadă au început să intre inclusiv hotelurile vechi. După un 2012 în care cunoscutul hotel Cișmigiu din centrul Capitalei renăștea din propria cenușă în urma investițiilor de recondiționare realizate de grupul spaniol Hercesa, alte unități de cazare ce poartă amprenta timpului trec acum prin transformări similare. Mai mulți investitori lituanieni au deschis la începutul acestui an un hotel Hilton Garden Inn chiar în centrul vechi al Bucureștiului, într-o clădire monument-istoric, în timp ce Grand Hotel du Boulevard, controlat de Niro Investment Group și aflat într-o clădire construită la mijlocul secolului al XIX-lea, va fi renovat și se va redeschide la finalul lui 2019, sub sigla lanțului internațional Corinthia.
POTENȚIALUL DIN STATISTICI. În București, dar și în alte orașe din țară există o serie de case mai vechi care, odată renovate, ar schimba imaginea urbană și din punct de vedere arhitectural. În Capitală, de exemplu, nu de puține ori s-a discutat situația Centrului Vechi, unde, deși aleile pietonale au fost reabilitate, în continuare există case care nu sunt consolidate și renovate.
Un studiu al companiei de consultanță imobiliară Esop, publicat în urmă cu doi ani, arăta că în București sunt puțin peste 2.000 de clădiri aflate pe lista monumentelor istorice, ce însumează peste 926.000 de metri pătrați, suprafață din care circa o treime era deja renovată sau în curs de renovare, cu potențial comercial.
Dar are sens modernizarea unei clădiri mai vechi comparativ cu dezvoltarea uneia noi, mai ales că, de multe ori, costul de renovare poate ajunge și la 70% din valoarea de achiziție a acesteia, potrivit datelor JLL România? „Pur și simplu, depinde. Este necesar să se facă analiza culturală, estetică și de cost. (…) Unul dintre avantajele pe care îl reprezintă renovarea unei clădiri istorice este faptul că majoritatea sunt amplasate în zone centrale și ultracentrale, adică în locații care pot atrage ușor chiriași“, explică Mariana Stamate de la JLL România.
Totodată, fiind vorba de clădiri de dimensiuni relativ reduse, acestea pot fi închiriate de cele mai multe ori doar unui chiriaș sau, oricum, unui număr redus de chiriași, ceea ce pentru proprietar se traduce printr-o gestiune mai simplă a relației cu cei care ocupă respectivul imobil. Și, de ce nu, printr-un profit pe măsura investițiilor „înghițite“ de readucerea la viață a clădirilor trecute. Dar nu și uitate.
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney
