Vlad Săftoiu, Cushman & Wa­kefield Echinox: 2023 poate fi un an-record, din punctul de vedere al tranzacțiilor pe zona office

România are, cu toate greutățile, un an excepțional pe piața imobiliarelor. Singurul segment care șchioapătă e cel reziden­țial, spune Vlad Săftoiu (31 de ani), head of research la Cushman & Wa­kefield Echinox, filiala din România a liderului global în servicii imobiliare comerciale. Expertul crede că piețele de birouri, hale industriale și spații comer­ciale și-ar putea de­păși recordurile.

NewMoney: Cum intră în toamnă piața imobiliară? Care ar fi ritmul afacerilor după aproape trei trimestre din acest an?

Vlad Săftoiu: Piața imobiliară din România se află într-un moment de așezare. Nu e vorba de un impas, sunt unele aspecte pozitive din punctul de vedere al cererii, pentru spații de birouri, spații industriale, chiar și de retail. Avem proiecte semnificative pe toate segmentele. Numai că ritmul de dezvoltare este ușor mai lent, nu doar din rațiuni macroeconomice, cât și, în anumite cazuri, din rațiuni urbanistice.

Știm foarte bine că în București, cel puțin, procesul acesta de autorizare de noi proiecte este mai complicat, mai ales în ultimii doi ani. Toți cei implicați trebuie să aibă răb­dare un pic mai multă, acest proces îngreu­nează semnificativ dezvoltarea de noi pro­iecte.

– Dar o încetinire provocată de inflație, de scum­pirea creditelor, vedeți?

– Doar pe segmentul rezidențial. Vânzările de unități rezidențiale individuale au scăzut cu aproximativ 22% în primele șase luni ale anului, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Este, evident, o consecință a scumpirii creditelor ipotecare. Chiar dacă la noi un număr uriaș de tranzacții, peste 50%, sunt încheiate fără credit.

Dar, evident, partea de populație cu venituri mici și medii, care apelează la credite, resimte o creș­tere de la o dobândă medie anuală de circa 4-5%, cum era la începutul anului trecut, la una de peste 8%, cum este în prezent. Dar cererea rămâne semnificativă. Anul trecut au fost autorizate proiecte de peste două milioane de metri pătrați. Deci, la un calcul simplu, a rezultat că peste 20.000 de unități au primit autorizare anul trecut. Vedem că și în acest an cererea persistă.

– Ce segment merge cel mai bine, din punc­tul dumneavoastră de vedere? Birouri, industrial, comercial?

– Partea logistică a evoluat cel mai bine; ce­rerea a fost mai mare decât în prima ju­mă­tate a anului trecut și închirierile totale de spații, în metri pătrați, sunt mai mari. Dacă trendul va continua în același ritm, există premisa de a se depăși un milion de metri pă­trați tranzacționați. Iar dacă cere­rea rămâne la un nivel semnificativ, ca până acum, putem să avem chiar un an-record, poate peste 1,3 milioane de metri pătrați. Chiar și pe acest segment se înregistrează însă o scădere a ritmului de creștere. Sunt din ce în ce mai puține construcții începute speculativ. Majoritatea covârșitoare sunt de tipul built-to-suit. Deci gândite special cu un anumit chiriaș în minte, cu care se sem­nează un contract de preînchiriere.

Pe piața de birouri am observat în Bucu­rești un nivel foarte ridicat al cererii, chiar și în contextul sistemului de lucru hibrid, din ce în ce mai prevalent. Dacă se păs­trează și în a doua jumătate a anului ritmul din primul semestru, există posibilitatea să depășim nivelul cererii din 2019, anul-record din acest punct de vedere.

Iar pe segmentul de retail, există posibilitatea, pentru că sunt anumite proiecte mari aflate pe finalul fazei de construcție și care vor fi livrate în ultimele patru luni, să avem un an comparabil cu 2008, precedentul record, cu aproximativ 300.000 de metri pătrați finalizați la nivel național, în centre comerciale și în parcuri de retail.

– Piața de birouri a cunoscut totuși scumpiri majore (până la 30%) față de 2022, pe par­tea de amenajare. Care e sentimentul dum­nea­voastră?

– Din punct de vedere al costurilor de ocupare ale birourilor, și aici nu mă refer numai la amenajări, ci și la costul de chirie, de servicii și așa mai departe, au apărut într-ade­văr creșteri.

Chiria de referință din Bucu­rești, spre exemplu, a crescut în ultimele 18 luni cu 16%. În același timp, nu trebuie neapărat să ne mire, pentru că, în București, chiriile au rămas relativ constante în ultimii șase-șapte ani. Iar apoi a venit acest context caracte­rizat de inflație, de creșterea costurilor de creditare și de o corecție generală a pieței, care a dus și la scum­pirea chiriilor. În plus, dorințele chi­ria­șilor de a avea spații din ce în ce mai moderne, care să se încadreze în aceste noi standarde de sustenabilitate, pre­supun și costuri crescute.

Avantajul salariilor încă mici

– Un studiu recent realizat de compania dum­neavoastră arată că nivelul costurilor și accesul la forța de muncă reprezintă principalii factori la care companiile se uită atunci când iau decizii legate de închirierea de spații de birouri. Cum arată România din acest punct de vedere?

– M-aș uita un pic în afara Bucureștiului. În acest moment, în principalele patru orașe re­gionale, adică Iași, Cluj, Timișoara și Brașov, avem un stoc de aproximativ un milion de metri pătrați de birouri. În Bu­cu­rești avem 3,4 milioane de metri pătrați. Cele patru orașe au, cumulat, peste 190.000 de studenți; Bucureștiul are undeva la 175.000. Deci, deși cele patru orașe au o po­pulație însumată ce depășește cu puțin un milion de persoane, la jumătate față de București, numărul studenților este mai mare.

Ținând cont de numărul angajaților care ocupă spații de birouri și de indicatorii macroeconomici, aceste orașe ar mai putea absorbi pe termen lung undeva la 400.000-500.000 de metri pătrați de noi spații. Și sunt planificate, în acest moment, proiecte ce depășesc 200.000 de metri pătrați. În Bu­curești, din cauza problemei autoriză­rilor, avem un pipeline de proiecte aflate în con­strucție de doar 112.000 de metri pătrați, cel mai scăzut nivel din ultimii zece ani.

Dar mai există aproximativ 300.000 de metri pătrați de spații aflate în diverse stadii de planificare și autorizare, ce ar putea fi absorbite fără probleme într-un termen mai lung. Iar forța de muncă poate veni nu doar din absolvenții de facultăți, ci și din relo­că­rile de populație. Nivelul salariului e într-o continuă creștere în România. Salariul mediu net a crescut în ultimul an peste nivelul ratei inflației, ceea ce nu s-a întâmplat în foarte multe țări europene.

– Unde vedeți proiectele cele mai ambi­țioase?

– În Cluj sunt două proiecte cu jucători mai importanți, proiecte de tip mixed-use, care pot schimba și mai mult fața acelui oraș. Vedem și în Iași astfel de proiecte, chiar și în Timișoara și Brașov, deși la o scară mai mică. Există un trend clar, acest concept mixed-use, care cumva începe să fie gândit, să fie dezvoltat de principiu la acel oraș de 15 minute, în care, pe o rază de numai un sfert de oră de deplasare, ai la îndemână absolut tot ce-ți trebuie, plecând de la birouri, spații comerciale, școală pentru copii și așa mai departe.

Asta, și pentru că tra­ficul și infrastructura în general din România și chiar și din aceste mari orașe sunt extrem de deficitare. Oamenii care s-au obiș­nuit să lucreze din confortul propriei case refuză acum o navetă zilnică de o oră și jumătate-două ore, dus-întors.

Cine vrea să vină în România

– Cât de atractivă e România în prezent ca piață de producție în regiune și la nivelul continentului? Ce fel de investitori atrage?

– România are în continuare o serie de scheme de ajutor de stat, mai ales pe zona aceasta de producție, ceea ce este destul de atractiv pentru investitori. Mai ales că sunt destule proiecte care primesc ajutoare de stat între 20 și 40 de milioane de euro.

În ultimul an au intrat în România investitori importanți, plecând de la cei de la Nokian din Oradea până la producătorii cehi de baterii Tesla, care au deschis o fa­brică la Brăila, un proiect de peste un miliard de euro. Și chiar și noi (Cushman & Wakefield Echinox, n.r.) pot spune că la ni­vel de firmă am oferit consultanță pentru o serie de jucători cu nume mari din anumite domenii, pe care, din păcate, nu îi pot numi, dar pot să vă spun că sunt dornici să intre în România.

Strict pe partea de producție, deci nu vorbim de partea de depozitare. Și e vorba de producție pe suprafețe mari și cu planuri de afaceri ce depășesc un miliard de euro pe următorii zece ani.

România este atractivă și pentru că, din păcate sau din fericire, depinde cum vrem să vedem problema, costurile cu forța de muncă sunt în continuare cele mai mici din regiune, după Bulgaria. Iar acest lucru de multe ori este factorul-cheie.

– Care ar fi cele mai importante tranzacții de pe piață până acum în acest an?

– Vă amintesc că 2023 poate fi un an-record, din punctul de vedere al tranzacțiilor pe zona office. Diferența capitală față de acum patru ani, 2019 fiind precedentul record, e ponderea semnificativă a reînnoirilor contractuale. Dacă până în 2019 ponderea reînnoirilor era de cel mult 25%, acum, această pondere a crescut până la 45-50%. Vestea bună pentru piață este că sunt destui chi­riași care nu doresc să-și reducă suprafața.

Iar dacă e să ne referim strict la contracte noi, aș menționa tranzacția eMag. Cea mai mare companie de e-commerce din România a închiriat 10.000 de metri pătrați în Globalworth Square, zona Floreasca. Tot așa, Banca Transilvania și-a relocat o mare parte din birourile din București și ocupă tot în jur de 10.000 de metri pătrați în Green Court, tot în zona Floreasca-Barbu Văcă­rescu.

Bucureștiul, destinație de afaceri

– Un sondaj realizat de Cushman & Wakefield Echinox arată că Bucureștiul e în top 5 orașe din Europa Centrală și de Est preferate de operatorii hotelieri pentru investiții vii­toare. La ce vă așteptați?

– Este greu ca Bucureștiul să devină o des­ti­nație pur turistică relevantă. Dar Bucu­reștiul oferă foarte mult pentru vizitatorii care vin în scop de business. Ei au o pondere semnificativă, reprezintă peste 50% din numărul de turiști cazați în hotelurile din București. Prezența lor e semnificativă și în continuă creștere.

Asta, și pentru că segmentele celelalte de care am discutat mai devreme se dezvoltă, or, această expansiune creează cererea pentru produse hoteliere de business. Avem cunoștință de o serie de proiecte importante, ce vor fi afiliate unor branduri internaționale importante. Aici e șansa Bucureștiului.

– Cum priviți perspectiva creșterii TVA pentru tranzacții imobiliare sau o eventuală apariție de noi taxe?

– Orice schimbare a taxării pe zona imo­biliară va afecta piața. Problema cea mai mare, din punctul meu de vedere, este, așa cum se plâng foarte mulți investitori, și nu doar din real estate, lipsa predictibilității fiscale. Va afecta nu doar utilizatorii finali, nu numai persoanele fizice doritoare de a achi­ziționa apartamente sau case de locuit, ci și dezvoltatorii de astfel de proiecte.

Pentru că este foarte greu să planifici, să ai o stra­tegie financiară, o strategie cashflow coerentă când, peste noapte, se schimbă totul. Inițial știam că noile măsuri vor intra în vigoare la 1 septembrie, acum probabil termenul va fi amânat la 1 octombrie; poate va fi 1 ianuarie, nu știe nimeni concret. Lipsa acestei predictibilități, pe termen scurt cel puțin, trei-șase luni, poate avea un impact semnificativ.

Mai ales pe segmentul rezidențial, unde o creștere a TVA de la 5% la 9% se poate traduce în creșteri de costuri de 1.000-2.000-3.000 de euro. Asta poate face ca unii dintre clienți să nu se mai înca­dreze la finanțare ori chiar la achiziția ge­ne­rală. Dar, până la urmă, piața are capacita­tea de a se regenera, de a se adapta.

– Care sunt cele mai mari îngrijorări și cele mai mari speranțe în privința pieței imobiliare în următoarea perioadă?

– În mod cert, principala îngrijorare este legată de finanțare. La începutul anului ne imaginam că, începând cu al doilea semestru, vom vedea o scădere generală a infla­ției. Am și văzut-o, de altfel, suntem deja la inflație cu o singură cifră, sub 10%, dar speram și o scădere, măcar incipientă, a do­bânzii de politică monetară, ceea ce, evident, s-ar translata și într-o scădere a costului creditelor.

Nu vedem așa ceva, iar dacă ne uităm și la strategiile Fed (Rezerva Federală a Statelor Unite, bancă centrală, n.r.) sau ale Băncii Centrale Europene, de continuare a creșterii dobânzii-cheie, ne putem aștepta ca și la noi, chiar dacă nu vom mai vedea o creștere a costurilor de finanțare, măcar să fie o perioadă de stagnare, iar panta des­cres­cătoare să vină mai târziu, poate anul viitor. Iar asta va menține și această strategie „wait and see“, pe care mulți o folosesc, de consolidare a activelor pe care le au.

Speranța este legată de faptul că România este în continuare o țară relativ subdez­vol­tată pe toate segmentele imobiliare, com­parativ nu cu restul Europei, ci cu țările din regiune: Polonia, Cehia, Ungaria, Slovacia. După ce momentul mai dificil va trece, probabil piața va redeveni efervescentă, vom vedea un pipeline și mai consistent de proiecte pe toate segmentele. Potențialul cel mai mare este tot pe sectorul rezidențial, pentru că doar aproximativ 15-16% din stocul de nouă milioane de locuințe din țară a fost finalizat după 1989.