Unul pentru toate: rețeta proiectelor mixte birouri-apartamente
Jobul în apropiere de casă sau de locul în care ne facem cumpărăturile? Sau poate chiar toate trei în același loc – birou, locuință și mall? Da, se poate. De altfel, acesta este noul pariu al dezvoltatorilor imobiliari români sau internaționali, atât pentru București, cât și pentru provincie. Iar investițiile nu sunt nici ele de trecut cu vederea: aproape un miliard de euro.
Mediul urban devine din ce în ce mai aglomerat, iar acest lucru nu se întâmplă de ieri, de azi, și nu doar în București, ci și în orașe din provincie precum Cluj-Napoca, Brașov sau Timișoara, astfel că proximitatea și reducerea timpului petrecut în trafic pentru a ajunge din punctul A în punctul B au început să fie un element cu greutate în multe dintre deciziile românilor, indiferent că este vorba de achiziția unui apartament, schimbarea locului de muncă sau alegerea destinației de shopping.
Și, din acest motiv, dezvoltatorii au început să pună pe hârtie investiții imobiliare mixte, astfel că proiecte cu o valoare de aproape un miliard de euro se află acum în curs de construcție sau urmează să fie demarate în București și în marile orașe din țară, potrivit calculelor NewMoney pe baza informațiilor publice.
TIMIȘOARA-I FRUNTEA. Unul dintre cele mai mari proiecte imobiliare mixte aflate în prezent în construcție este Openville, dezvoltat la Timișoara de omul de afaceri Iulian Dascălu, în urma unei investiții de circa 220 de milioane de euro. Proiectul multifuncțional va include o zonă de retail și de office, va „gravita“ în jurul centrului comercial existent Iulius Mall și va avea o suprafață construită de 594.000 de metri pătrați (echivalentul a circa 100 de terenuri de fotbal).
De altfel, investiția de ordinul sutelor de milioane de euro a antreprenorului originar din Iași se justifică și prin cifrele care conturează proiectul: dacă mallul va fi extins cu 60.000 de metri pătrați, până la 131.000 de metri pătrați, pe zona de birouri vor fi ridicate în total șapte clădiri cu o suprafață închiriabilă cumulată de 130.000 de metri pătrați (inclusiv cea mai înaltă clădire din România, de 155 de metri, care va depăși Sky Tower-ul bucureștean). Un imobil de birouri a fost deja finalizat.
Pe lângă acestea, ansamblul va mai include restaurante, cafenele, săli de evenimente, spații verzi și peste 4.000 de locuri de parcare. Dascălu nu se află la primul său astfel de proiect, omul de afaceri inaugurând în urmă cu cinci ani complexul Palas din Iași, în care a investit 260 de milioane de euro.
„Dezvoltările de tip mixed-use răspund cerințelor consumatorilor, furnizând acel stil de viață durabil, pe care generațiile actuale îl revendică“, spune Laurențiu Manea, manager office buildings în cadrul Openville. Mai precis, continuă el, acestea permit interacțiunea între viața profesională și cea socială și favorizează economisirea de timp prin comasarea facilităților și serviciilor de care consumatorii au nevoie zi de zi, oferind inclusiv opțiuni de recreere după serviciu.
BIROUL ADUCE LOCUINȚA? Revenind însă la Timișoara, acesta pare să fie extrem de ofertantă pe zona imobiliară în ultima perioadă, motiv pentru care un alt mare dezvoltator imobiliar român, Ovidiu Șandor, a anunțat că va ridica în Timișoara un proiect mixt de birouri și blocuri, pe un teren de peste 5 hectare al fostei fabrici ILSA. Investiția se ridică la 130 de milioane de euro și va include birouri cu o suprafață închiriabilă totală de 50.000 de metri pătrați, la care se va adăuga o componentă de rezidențial, cu 1.200 de apartamente, precum și locuri de parcare, parc, restaurante și altele.
„Forța de muncă din birouri, preponderent tânără, a conturat și cerere pentru locuințe noi și moderne, astfel s-a adăugat și partea de rezidențial, cum putem vedea în cazul proiectului Isho din Timișoara“, spune Timea Henter, senior consultant, office division în cadrul companiei de consultanță imobiliară Knight Frank Romania.
Să vedem însă și câteva cifre care justifică apetitul ridicat pentru noi proiecte imobiliare în orașul de pe Bega. Salariul mediu net din județul Timiș se ridica la finalul anului trecut la peste 2.500 de lei, față de o medie națională de circa 2.300 de lei, potrivit datelor de la Institutul Național de Statistică. Mai mult, județul Timiș are cea mai mică rată a șomajului din țară, de doar 1,1%, față de o medie de 5,4% la nivel național, iar o serie de companii deschid birouri sau puncte de lucru în Timișoara, atrase și de faptul că orașul este și un important centru universitar.
ETAPĂ CU ETAPĂ. Un alt oraș pentru care au fost anunțate mai multe proiecte multifuncționale este Brașovul. După ce au finalizat centrul comercial Coresi Shopping Resort în urmă cu doi ani, francezii de la Immochan lucrează acum la un proiect rezidențial adiacent mall-ului, pe care îl dezvoltă în parteneriat cu Avantgarden Immo Invest, companie administrată de Daniela Kasper. Prima fază a complexului cuprinde 13 blocuri cu 570 de apartamente, însă, în total, proiectul poate urca până la 3.000 de locuințe. Tot în etape va construi și dezvoltatorul israelian AFI, care vrea să ridice la Brașov un proiect mixt ce va include un centru comercial de 45.000 de metri pătrați și, într-o primă fază, birouri de 15.000 de metri pătrați.
PROIECTE ABANDONATE. Nici Bucureștiul nu duce lipsă de planuri privind proiecte mixte, mai ales că ideea unor astfel de investiții în Capitală a fost vehiculată încă de dinainte de criză. Companiile TriGranit din Ungaria și Plaza Centers din Israel s-au asociat în urmă cu mai mulți ani cu Primăria Capitalei pentru a construi proiectele mixte Esplanada de pe Bulevardul Unirii, respectiv Dâmbovița Center de pe platforma Casa Radio, evaluate fiecare la un miliard de euro.
Investițiile au fost abandonate odată cu declinul pieței imobiliare de la finalul anilor 2000. Ușor-ușor, sectorul de real estate din București a renăscut din propria cenușă și a devenit extrem de activ în ultimii doi ani pe toate segmentele sale, de la rezidențial până la birouri, retail și logistică, astfel că dezvoltatorii au început să „deseneze“ noi proiecte, inclusiv mixte.
Iar acest lucru se vede cel mai bine pe șantierele care au împânzit Capitala în ultima perioadă. Vastint, divizia imobiliară a grupului suedez Inter IKEA, este în plin proces de construcție a primei faze a proiectului Timpuri Noi Square, care va include la final o componentă de birouri și o alta de rezidențial și de retail.De asemenea, austriecii de la Immofinanz au început prima etapă a proiectului mixt Iride City, care va aduce în aceeași locație spații office, locuințe și retail.
BUSINESS ȘI COMUNITATE. Puse într-un context mai larg, proiectele de acest gen au potențialul de a revitaliza economic întreaga zonă în care se află amplasate. „Creează centre urbane și de business care ajută la dezvoltarea comunității“, explică Laurențiu Manea de la Openville.
Dar dincolo de acest aspect, proiectele mixte rămân, ca de altfel orice alt proiect imobiliar, o investiție. „Valoarea adăugată a unui proiect mixt care răspunde la cererea forței de muncă poate prezenta un avantaj competitiv pentru investitorii imobiliari. De asemenea, proiectele mixte pot reprezenta o modalitate de diversificare a riscului“, spune Timea Henter de la Knight Frank. Totodată, ea adaugă că, pe viitor, astfel de dezvoltări se pot plia și pe nevoile angajatorilor de a oferi pachete integrale de compensații și beneficii pentru angajați, care să includă chiar și locuințe temporare sau permanente.
De asemenea, punctează consultantul de la Knight Frank, proiectele mixte de anvergură care ar putea fi vândute ca un tot unitar pot atrage investitorii instituționali care dispun de sume mari pentru achiziții, având în vedere că la nivel mondial există și jucători care nu cumpără active cu o valoare mai mică de 100 de milioane de euro. „Deocamdată piața (românească, n.r.) nu dispune de multe proprietăți care pot fi vândute la o asemenea valoare“, mai spune Timea Henter. Dar partea bună este că proiectele mixte pot crește numărul lor.
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney
