Cum au ajuns la active de un miliard de euro companiile imobiliare care s-au extins și pe timp de criză

Autor: Andrada Ghira

Dacă în momentul de față există în imobiliarul românesc doar doi jucă­tori cu active de peste un miliard de euro – NEPI Rockcastle şi Globalworth –, numărul acestora va crește în urmă­torii doi ani. Ce înseamnă asta pentru piață?

Acest articol a apărut în numărul 50 (8 – 21 octombrie) al revistei NewMoney

Marile companii imobiliare de pe plan local au pus cărămidă peste cărămidă şi s-au extins chiar şi pe timp de criză. Şi nu doar că au reuşit să împânzească Bucureştiul şi marile oraşe cu proiecte valoroase, ci au trecut şi graniţele şi s-au extins în regiune.

Marii dezvoltatori prezenţi la noi în ţară de mai bine de zece ani şi-au pus motoarele în func­ţiune şi investesc masiv în noi depozite, birouri şi centre co­merciale.

Primii paşi făcuţi de NEPI Rockcastle pe piaţa locală au fost în 2007, atunci când a atras primele milioane de euro pentru achiziţia de proprietăţi imobiliare. Doi ani mai târziu şi cu efectele crizei mondiale resimţite şi la Bucu­reşti, NEPI a decis că e timpul să-şi con­­centreze investiţiile în activele de retail dominante. Astfel, în zece ani, a ajuns de la 27 de milioane de euro strânse pe Bursa de la Londra la investiţii în active de aproape două miliarde de euro.

Rezultat al fuziunii de anul trecut dintre fondurile de investiţii din Africa de Sud NEPI şi Rockcastle, NEPI Rockcastle este astăzi cel mai mare proprietar de malluri din România, cu 23 de centre comerciale. Portofoliul local de retail al companiei valorează 1,62 miliarde de euro, iar cu imobilele de birouri pe care le deţine la Bucureşti şi Timi­şoara, valoarea proprietăţilor deţinute în România creşte la 1,96 miliarde de euro.

În 2013 s-au pus bazele imperiului imobiliar creat de omul de afaceri Ioannis Papalekas, care de-a lungul ultimilor ani a strâns sub umbrela Globalworth cele mai multe clădiri de birouri din Capitală, majoritatea în zona de nord.

La sfâşitul lui 2016, sud-africanii de la Growthpoint Properties, cel mai mare grup imobiliar listat pe Bursa din Johannesburg, au plătit aproape 190 de mili­oane de euro pentru o participaţie de circa 27% din Globalworth. 2017 a venit cu extinderea pe piaţa din Polonia, cu achiziţii de clădiri de birouri, ceea ce a dus la crearea unui portofoliu total de active în valoare de 2,1 miliarde de euro, din care 1,2 miliarde de euro reprezintă proprietăţile de pe piaţa locală, arată cele mai recente date financiare ale companiei.

NEPI Rockcastle şi Globalworth şi-au asigurat astfel poziţii dominante în piaţă, unul pe segmentul de retail, celălalt pe cel de birouri, iar poziția nu pare să le fie amenințată de concurență. Totuși, în piață există dezvoltatori cu portofolii mixte de proprietăţi comerciale care au în derulare noi investiţii, investiții care odată finalizate vor duce valoarea acti­velor acestora dincolo de pragul de un miliard de euro.

PRETENDENȚII. „Ţinând cont de ritmul semnificativ în care investesc unii proprietari în zona dezvoltărilor, alături de perspectivele îmbunătăţirii valorii acti­velor locale, nu ar fi exclus ca, în urmă­torii unu-doi ani, să vedem îngroşată lista jucătorilor cu un portofoliu total de cel puţin un miliard de euro. Ritmul în care poate fi atins un asemenea prag valoric depinde foarte mult de apetitul investițional al companiei, inclusiv pe zona de posibile achiziții. Pe măsură ce piața din România se maturizează, va fi tot mai dificil pentru o companie să atingă o asemenea masă critică exclusiv prin dezvoltare“, explică Silviu Pop, Head of Research, Colliers International România.

Peste o jumătate de miliard de euro valorează mallul AFI Cotroceni, deschis la 1 decembrie 2009, cel mai important activ al AFI Europe în România. Dez­vol­tatorul mai are în derulare investiţii într-un proiect de mall cu birouri din Braşov, în primele 190 de apartamente din proiectul AFI City din Bucureşti, dar şi în cea de-a doua fază a proiectului de birouri AFI Tech Park, tot din Capitală.

După inaugurarea acestora, portofoliul AFI Europe în România va fi de peste un miliard de euro. „Valoarea totală a por­tofoliului companiei în România este cu 11% mai mare decât în 2017 şi a ajuns la 818 milioane de euro. Continuăm să ne extindem proiectele prin noi achiziții, precum terenul de lângă AFI Cotroceni și AFI Park, dar și prin construcții pe tere­nu­rile pe care le deținem. Îmbunătățim constant performanța proprietăților noas­tre și căutăm noi oportunități pentru consolidarea poziției noastre solide pe piață“, spunea recent Doron Klein, CEO AFI Europe România.

Preluarea a 29,14% din acţiunile S Immo, pe care Immofinanz a făcut-o recent pentru 390 de milioane de euro, ar fi putut duce la formarea unui alt dezvoltator cu active de peste un miliard de euro, însă portofoliile lor nu vor fi comasate. „Ambele companii derulează activităţi juri­dice independente. Portofoliul de birouri Immofinanz în Romania cuprinde nouă clădiri, cu un volum total al activelor de 315 milioane de euro, şi şase proprietăţi de retail, cu o valoare de 310 milioane de euro“, spune Fulga Dinu, CEO Immofinanz România. Incluzând și terenurile deținute, portofoliul Immofinanz pe plan local este de 807,7 milioane de euro.

Compania se concentrează acum pe dez­voltarea și în România a rețelei de re­tail Stop Shop, primul proiect sub acest brand urmând să fie lansat la Botoşani, unde a cumpărat în 2017 parcul de retail Family Center.

În ceea ce privește terenurile care nu mai fac parte din strategia companiei – cum este cel deținut la Brașov, unde Immofinanz a renunțat la construirea unui centru comercial –, Dinu spune că vor fi scoase la vânzare.

SEMNE DE MATURIZARE. Cu portofolii de aproape o jumătate de miliard de euro fiecare, dezvoltatorii de spaţii industriale şi logistice CTP şi WDP vin tare din urmă. În timp ce CTP avea la finele anului trecut un portofoliu evaluat la 422 de milioane de euro, belgienii de la WDP au dat drumul la investiţii şi au în plan extinderea pe piaţa locală la un portofoliu de depozite şi spaţii logistice de 500 de milioane de euro.

Planuri ambiţioase are şi Prime Kapital, companie fondată de foştii directori ai NEPI, Martin Slabbert şi Victor Semio­nov. În parteneriat cu fondul de investiţii sud-african MAS REI, Prime Kapital are pregătit un buget de dezvoltare pentru mai multe proiecte de retail, dar şi de apar­tamente, în Bucureşti şi în întreaga ţară, în valoare de 755 de milioane de euro.

„Prezența unui număr mai mare de ju­cători însemnați ar putea reprezenta un semn de maturizare, deoarece ar sugera că piața este suficient de mare pentru a suporta mai multe asemenea companii. Din contră, dacă dezvoltarea economică nu ar continua într-un ritm considerabil, concentrarea cotei de piață în mâini puține ar fi un semnal negativ pentru investitorii străini, care și-ar face mai dificil intrarea într-o piață mai puțin adâncă și nesofisticată, în timp ce concurența redusă ar putea fi un aspect dăunător pentru clienți“, mai spune Silviu Pop de la Colliers International România. Din fericire, adaugă el, semnele de până acum indică spre partea pozitivă a scenariului.

FOTO: Guliver / Getty Images