Culisele tranzacției prin care fostul premier al Moldovei, Ion Sturza, a vândut Liberty Technolgy Park

Cea mai recentă mutare a lui Ion Sturza, fost premier al Moldovei și proprietar al fondului de investiții Fribourg Capital, este vânzarea complexului Liberty Technology Park din Cluj-Na­poca.

NewMoney vă prezintă câteva din culisele acestei tranzacții.

Cum a ajuns Ion Sturza să-și vândă proiectul de suflet

În decembrie 2013, când inaugura parcul tehnologic construit pe structura unei foste fabrici de mobilă din zona de nord a Clujului, Ion Sturza (59 de ani) era cunoscut mai ales pentru cariera de politician din Republica Moldova, pentru intermedierea vânzării Rompetrol către KazMunayGas și pentru un startup în comerțul online, Elefant.ro.

În octombrie 2019, când a vândut complexul de birouri către o companie imobiliară și către o mare universitate, ambele, din Sta­tele Unite, portretul fostului premier a devenit și mai complex.

Între timp, a atras doi investitori financiari în Elefant.ro, a fost pe punctul de a redeveni premier al Mol­dovei, a lansat un fond de in­vestiții destinat companiilor tehnolo­gice și a intermediat finanțarea achizi­ției combinatului chimic Oltchim de că­tre omul de afaceri clujean Ștefan Vuza.

Ca filosofie investițională, e de principiul că nu trebuie să te îndră­gos­tești de niciun business. Însă despre Liberty Technology Park, vorbește (de acum, la timpul trecut) ca despre un pro­iect de suflet de al cărui management s-a ocupat direct, de la început până la sfârșit.

Își amintește că și-a măsurat mult fiecare pas, întrebându-se dacă e bine să aleagă Clujul sau dacă achiziția cu aproape două milioane de euro a fostei fa­brici de mobilă este cea mai po­tri­vită investiție.

Încetul cu încetul, a ajuns la conceptul de parc tehnologic, ceea ce a reprezentat un element de diferențiere față de un complex de birouri clasic. Specificul proiectului a constat în plasarea în centrul parcului a unui accelerator de afaceri care, sprijinit de finanțatori și de două universități clujene, a devenit un punct de atracție pentru startupuri.

Pe lângă companiile din tehno­lo­gie și comunicații care au fost primele che­mate, printre actualii chiriași se nu­mără companii din consultanță, pharma sau industria de sănătate. Ocupat integral, proiectul a generat anul trecut venituri de 2,5 milioane de euro.

Cine sunt cumpărătorii Liberty Technology Park

Acum, Sturza mărturisește, zâmbind, că și identificarea cumpărătorului a fost un demers în care s-a implicat mult. Compania de consultanță imobiliară desemnată pentru atragerea investitorilor a fost Colliers International, iar omul de afaceri spu­ne că, din zece oferte, în cursa finală au rămas trei jucători importanți, printre care și consorțiul care a făcut în cele din urmă achiziția: White Star Real Estate, o compa­nie americană care face dezvoltări imobi­liare și deține și administrează active imobiliare în Europa Centrală și de Est.

Conform comunicatului oficial care anunța achiziția, White Star a dezvoltat în ultimii 22 de ani peste 50 de proiecte, printre care clădiri de birouri, depozite, parcuri logistice și alte proiecte industriale, de retail și rezidențiale, administrând un total de peste 2,4 milioane de metri pătrați de proprietăți comerciale. Cel mai important proiect local al americanilor a fost clădirea de birouri de categoria A The Lakeview, din București.

Estimată la circa 40 de milioane de euro, achiziția Liberty Tech­nology Park are și un element mai puțin comun, fiind realizată în urma unei asocieri cu o mare universitate americană. Potrivit unor surse apropiate tranzacției, este vorba de Rice University, din Texas, instituție care are un fond de investiții (endowment) în valoare de peste șase miliarde de dolari.

Universitatea are al 20-lea mare fond din Statele Unite, lider detașat fiind Universitatea Harvard, cu peste 38 de miliarde de dolari disponibili pentru in­vestiții. Banii din donații și surplusul din activitatea școlară sunt plasați în fonduri de endowment, care multiplică acești bani. Și Universitatea Harvard a investit în Ro­mânia, unde a deținut 33.000 de hectare de pădure, pe care le-a vândut către retailerul suedez de mobilă IKEA.

„Achiziția unui proiect de birouri (…) de către un investitor imobiliar asociat cu fon­dul de investiții al unei instituții de în­vă­ță­mânt este un caz atipic pentru România“, subliniază Anca Merdescu (Savronos), senior associate investment & debt advisory la Colliers International Romania.

Există indicii că Rice University a finanțat achiziția în proporție de peste 90%, White Star venind cu experiența administrării și dezvoltării proiectului clujean. De subliniat și faptul că Banca Comercială Română a acordat un credit cumpărătorilor pentru continuarea dezvoltării la Liberty Techno­logy Park.

Există loc și pentru extindere

În cadrul complexului, mai sunt disponibile pentru extindere trei hectare de teren. „Prețul discutat în primă fază nu a fost discountat cu niciun cent de-a lungul tranzac­ției“, detaliază Ion Sturza, din postura de fondator al fondului de inves­tiții Fribourg Capital, care a creat și vândut proiectul din Cluj-Napoca prin intermediul brațului său de investiții imobiliare, Fribourg Deve­lopment. De altfel, omul de afa­ceri spune că va continua să se implice un timp în con­ceptul de dezvoltare.

O matematică nu foarte simplă arată că, în cei aproape opt ani de când a cumpărat fosta fabrică de mobilă și în aproape șase ani de operare, fondul lui Sturza a multiplicat de circa zece ori investiția inițială. Dacă achi­ziția activului imobiliar s-a ridicat la două milioane de euro, alte 16-17 milioane de euro au fost investite ulterior în proiect.

Din această sumă, circa 12 mili­oane de euro au reprezentat credite bancare, dife­rența fiind finanțată de Ion Sturza sub forma unui împrumut al acționarului.

Vrea să investească în IT

Pe termen scurt, fostul pre­mier al Moldovei nu se mai vede în haina investitorului imobiliar. Crede în iminența unei crize și spune că primele semne au început deja să apară.

„Pentru ca un proiect imobiliar să fie vandabil, este foarte important ca acesta să producă“, sub­liniază Sturza. Citită invers, afirmația sa atrage atenția asupra dificultății de a vinde proiecte de birouri fără chiriași sau cu grad de ocupare redus.

De acum înainte, orizontul investițional al lui Sturza este preponderent digital. A investit în cinci companii tehnologice care în principal dezvoltă aplicații din zona B2B. Una dintre ele are activitate preponderent în Statele Unite și este în faza de creștere a bazei de clienți, pentru că, pentru a fi relevantă, are nevoie de venituri de cel puțin zece milioane de dolari.

Evaluă­rile companiilor sale tehnologice ar putea fi de ordinul milioanelor sau chiar zecilor de milioane de dolari sau euro, în funcție de piața în care operează.

„Mai vreau să investesc în IT“, anunță Sturza, care în ultimii cinci ani a tot căutat companii din acest sector. De altfel, una dintre cele cinci companii tehnologice este acceleratorul de startupuri Spherik, care a reprezentat un fel de motor al Liberty Technology Park. În 2017, omul de afaceri anunța înființarea Fribourg Digital, un alt braț al Fribourg Capital, cu 20 de milioane de euro disponibili pentru investiții în teh­nologie.

Cât despre intermedierea unor tran­zacții mari, de talia vânzării Rompetrol sau a finanțării achiziției Oltchim, Sturza spune că nu s-ar da în lături și de la altele. Dimpo­trivă, crede că pe piețele externe există mult capital disponibil. Atât de mult încât, „dacă aș avea zece Oltchimuri, pe toate le-aș duce la Londra“.

Portofoliu

După vânzarea Liberty Technology Park, Fribourg Capital, fondul de investiții deținut de Ion Sturza, a ră­mas cu investiții în teh­nologie, comerț online și câteva plasamente în Republica Mol­dova, țara de origine a fondatorului.

• Tech. Cele cinci companii tehnologice din portofoliul lui Sturza fac preponde­rent aplicații B2B. Pe lângă SEO Monitor și Upswing (companii care dezvoltă software și servicii de SEO), Fribourg mai deține acțiuni în acceleratorul de afaceri Spherik Accelerator sau în Planable.io, companie care dezvoltă o aplicație pentru automatizarea campaniilor pe rețe­lele sociale. Cea mai recentă investiție este într-un startup cu o activitate asemănă­toare − Baio.io. Magazinul online Elefant.ro, fără să fie o companie tehno­lo­gică pursânge, se află tot sub pălăria Fribourg Digital.
• Republica  Moldova. Sturza deține în țara natală Palplast, producător de țevi de polietilenă; Codreanca, producător de textile; Unicode, retailer tradițional de uniforme pentru angajații din mine & petrol, și Agro­instal, un holding din agricul­tură. Acest domeniu este conex cu unul dintre primele cu care Sturza a avut tan­gență ca om de afaceri, în anii ’90, când a fondat Incon, hol­ding din industria alimentară.

Acest articol a apărut în numărul 76 (21 octombrie – 3 noiembrie 2019) al revistei NewMoney