Clădiri pe împrumut: cât de dispuse mai sunt băncile să-i finanțeze pe dezvoltatorii imobiliari

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

Acest articol apare în numărul 22 (28 august-10 septembrie) al revistei NewMoney

Marile investiții imobiliare cu trudă se fac. Dar și cu credite bancare, în mul­te dintre cazuri. La aproape un deceniu de când piața intra în cea mai neagră perioadă a sa, real estate-ul renaște acum din propria cenușă. Dar care sunt riscurile sistemului bancar în fața efervescenței imobiliare?

Șantierele de construcții au împânzit în ultimii ani Bucureștiul și marile orașe din țară, de la mici sau mari ansambluri rezidențiale la clădiri de birouri sau centre comerciale. Iar când vorbim de investiții de milioane sau chiar zeci de milioane de euro în fiecare dintre aceste proiecte de construcții, finan­țarea din fonduri proprii nu este la îndemâna oricui, nici măcar a marilor dez­voltatori, așa că de cele mai multe ori creditele bancare devin obligatorii pentru investitori.

În acest context, stocul de împrumuturi contractate de companii care acti­vează în domeniul imobiliar se ridica la finalul anului trecut la peste 15,3 miliarde de lei, echivalentul a aproximativ 15% din totalul volumului de credite luate de companii la nivelul întregii economii, arată datele de la Banca Na­țio­nală a României (BNR). Ca o paran­teză, stocul de credite pentru investiții imobiliare a scăzut cu peste 4% anul trecut față de finalul lui 2015.

Pentru o imagine de ansamblu a mo­dului în care se raportează sistemul bancar la piața imobiliară trebuie men­ționat că BNR atenționa, în luna mai a acestui an, prin „Raportul asupra sta­bi­lității financiare“, că „riscurile generate de expunerile instituțiilor de credit asupra activelor corelate cu evoluția pieței imobiliare se mențin importante“, și că această categorie de împrumuturi con­ti­nuă să fie caracterizată de o rată de ne­per­formanță destul de mare – de 24,4% (chiar dacă aceasta a scăzut accelerat în ultimii doi ani).

Iar BNR ia în considerare atunci când face această avertizare doar creditele acordate companiilor pentru dezvoltări imobiliare comerciale, pentru că, anali­zând întreaga piață de real estate și pu­nând lupa inclusiv pe zona de tranzacții rezi­dențiale, banca centrală vorbește deja de necesitatea unei monitorizări atente a „evoluțiilor dinspre piața imo­bi­liară, atât în ceea ce privește segmentul rezidențial, cât și cel comercial“.

DESCHIDERE LA EXPUNERE. De remarcat că BNR vorbea despre creșterea riscurilor din domeniul construcțiilor și cel imo­biliar și în 2008, anul în care recesiunea lua cu asalt și economia românească. Aproape un deceniu și o criză mai târziu, instituțiile bancare au redeschis „robinetul“ finanțărilor pentru industria imo­biliară, și nu doar pentru clienții persoane fizice care își iau un credit pentru a achiziționa o locuință, ci și pentru marii dezvoltatori care vor să ridice ansambluri rezidențiale, proiecte de birouri, de retail sau logistice. Dar, bineînțeles, cu anumite condiții.

„Băncile sunt deschise la finanțări și e o perioadă în care este relativ ușor să obții finanțări, dacă prezinți un proiect viabil. Cu alte cuvinte, traversăm o pe­ri­oadă de normalitate, finanțări obțin pro­iectele foarte bune, cu un concept în spate, și în special dezvoltatorii cu un track record (istoric, n.r.) clar“, spune omul de afaceri Ovidiu Șandor, unul dintre cei mai mari investitori locali din piața imobiliară, care a anunțat recent că a încheiat un acord de finanțare cu Raiffeisen Bank pentru construcția primei etape a componentei de birouri din pro­iectul multifunc­țional Isho Timișoara.

În opinia sa, perioada 2007-2008 nu poate fi luată ca referință,  pentru că băn­cile au finanțat atunci „mult prea ușor, mult prea mult, orice proiect și pe oricine“. Băncile au resurse financiare pentru a susține proiecte imobiliare, mai spune Ovidiu Șandor, însă analizează cu grijă atunci când dau un credit investitorilor și pun anumite condiții „mai atent setate“.

În cazul Isho, proiect cu o investiție totală de 130 de milioane de euro, con­tribuția bancară va oscila între 30 și 70%, în funcție de fiecare tip de com­po­nentă – birouri, rezidențial sau altele.

Pe de altă parte, reprezentanții companiei de consultanță imobiliară CBRE România spun că pe piața de real estate din România activează atât dezvoltatori care construiesc proiecte imobiliare cu finanțare bancară, cât și companii care își finanțează intern proiectele. Oricum, mai spun cei de la CBRE, un criteriu extrem de important pe care investitorii imobiliari îl aduc la masa negocierilor cu băncile este gradul de preînchiriere al proiectelor.

„Băncile finanțatoare solicită în general un anumit grad de închiriere și venit din chirii garantat. De aceea, investiția trebuie să fie solidă și să aibă un potențial clar de succes, iar preînchirierile sunt un astfel de semnal pozitiv pentru viabilitatea unui proiect“, detaliază Carmen Ravon, head of retail leasing în cadrul CBRE România.

Printre marii finanțatori ai dezvoltatorilor imobiliari se numără bănci precum BCR, UniCredit, Raiffeisen Bank sau Alpha Bank, instituții care nu au oferit răs­punsuri la solicitarea NewMoney privind valoarea portofoliilor de împrumuturi corporate pentru industria imobiliară.

ÎNAPOI PE PIAȚĂ. Criza din urmă cu aproape un deceniu a lăsat un gust amar pe buzele băncilor care au acordat cre­dite mai multor dezvoltatori, și care, pe fondul căderii pieței imobiliare, s-au trezit în portofoliu cu diverse active imobiliare în contul datoriilor debitorilor. În ultima perioadă însă, grupurile bancare au început să vândă din aceste active. Un exemplu este Alpha Real Estate Services, divizia imobiliară a grupului elen Alpha Bank, care a ajuns să gestioneze proiecte rezidențiale cu un total de peste 1.900 de apartamente, după ce dezvoltatorii care le-au inițiat au intrat în incapacitate de plată și/sau în faliment. Grecii încearcă acum să recupereze banii investiți în anii de boom în proiecte precum Asmita Gardens sau Doamna Ghica Plaza, iar în pri­mele șase luni ale acestui an au vândut peste 200 de apartamente cu o valoare de 20 de milioane de euro. E adevărat, și contextul macroeconomic actual, și cere­rea efervescentă de pe piața reziden­țială au sprijinit din plin vânzările din 2017.

„Vânzările apartamentelor în pro­iectele gestionate de Alpha Real Estate au înregistrat o creștere cu aproximativ 50% mai mare față de aceeași perioadă a anului trecut“, arăta recent, într-un comunicat de presă, Iulian Călin, director general al Alpha Real Estate Services. Mai mult, compania a demarat anul trecut o investiție de 19 milioane de euro pentru finalizarea a două proiecte de locuințe din București pe care le avea în portofoliu, Poseidon Residence și Green Vista Residence.

Oricum, cazul grecilor de la Alpha nu e singular. În 2012, olandezii de la ING Bank au preluat în contul unei datorii clă­direa de birouri North City Tower din zona Pipera, dezvoltată de oamenii de afaceri Dan Tatoiu și Liviu Bărbulescu. Un alt exemplu este proiectul de birouri Swan Office, dezvoltat de compania britanică Chayton Capital, care a intrat în urmă cu patru ani în faliment, cu datorii de peste 80 de mili­oane de euro în special la UniCredit și Volksbank. După mai mulți ani în care s-a încercat vânzarea proiectului, acesta a fost preluat anul trecut de Smartown, un grup controlat de miliardarul israelian Teddy Sagi. Valoarea tranzacției, 30 de milioane de euro.

Nici mallurile nu au scăpat de „pră­pădul“ făcut de criză pe piața imobiliară, având în vedere că mai multe centre comerciale au intrat în insolvență sau faliment, după ce finanțarea se făcuse în principal din bani de la bănci. Iar unul dintre ele chiar a trecut de două ori prin faliment. Mallul Shopping City Oradea, fostul Tiago, a fost cumpărat în 2010 de o firmă în spatele căreia se află omul de afaceri Gabriel Popoviciu, de la irlandezii de la Mivan, după ce firma care administra centrul comercial a intrat în faliment. Șase ani mai târziu, mallul a intrat din nou în faliment, după ce noul proprietar investise alte 20 de milioane de euro în reamenajarea sa, cu bani în principal de la UniCredit.

ALTERNATIVA BURSIERĂ. Dincolo de piața bancară, și bursa de­vine un instrument prin care marii dezvoltatori își finanțează noile proiecte. Un exemplu recent este cel al investitorului Globalworth, fondat în urmă cu patru ani de omul de afaceri Ioannis Papalekas și lis­tat pe piața se­cun­dară de la Londra, care a intrat recent la tran­zacționare pe Bursa de la București cu o emisiune de eurobonduri record pentru România, de 550 de mili­oane de euro. Emisiunea de obli­gațiuni a fost admisă și pe piața de capital irlan­deză, iar Globalworth vrea să fo­lo­­sească banii pentru plata unor datorii, dar și pentru finan­țarea dezvoltării în Ro­mânia și în alte țări din regiune.

Revenind la modul în care evoluează în prezent industria imobiliară românească, este clar că aceasta își trăiește o nouă pe­rioadă de glorie, în care noi și noi recorduri de piață sunt depășite. Cât de mult mai poate crește o astfel de piață care a simțit din plin atât extazul boom-u­lui, cât și agonia căderilor puternice? Doar timpul și, evident, băncile care finan­­țează in­vestițiile o vor arăta.

[/vc_column_text][vc_text_separator title=”Cine, cât, ce” color=”juicy_pink”][vc_column_text]Marii jucători din industria imobiliară au luat în ultima perioadă finanțări bancare care ajung, fiecare, la câteva zeci de milioane de euro. Să vedem și câteva exemple reprezentative.[/vc_column_text][vc_column_text]

• LOGISTICĂ. Grupul CTP, cel mai mare dezvoltator de spații logistice și industriale din România, a semnat recent un acord pentru o facilitate de credit de aproape 76 de milioane de euro cu Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD) și BCR. Fondurile vor fi folosite pentru a extinde parcul logistic CTPark Bucharest West de lângă București cu alte două depozite de 70.000 de metri pătrați.
• BIROURI. Mulberry Development, compania de dezvoltare imobiliară a timișoreanului Ovidiu Șandor, a anunțat în luna iulie un acord de finanțare cu Raiffeisen Bank pentru construcția primei etape a componentei de birouri din proiectul multifuncțional Isho pe care îl ridică în orașul de pe Bega. Valoarea finanțării obținute de la Raiffeisen Bank nu a fost făcută publică, însă investiția totală în proiectul Isho din Timișoara se ridică la circa 130 de milioane de euro.
• LOCUINȚE. Impact, dezvoltator imobiliar controlat de Gheorghe Iaciu, a accesat două credite de la Banca Transilvania în valoare de aproape 24 de milioane de lei (5,2 milioane de euro) pentru investiții, respectiv pentru finanțarea TVA. Totodată, compania a mai luat aproape 33 de milioane de lei (7,3 milioane de euro) de la Piraeus Bank și a rambursat anticipat un împrumut de 29 de milioane de lei (6,3 milioane de euro) contractat de la Libra Internet Bank.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

FOTO: Guliver / Getty Images