Ce variante au bancherii pentru a evita eventuale riscuri legate de acordarea creditelor ipotecare

Bancherii iau în calcul folosirea unui instrument complex de finanțare pentru a duce creditarea ipotecară la nivelul următor.

Acest articol a apărut în numărul 54 (3 – 16 decembrie) al revistei NewMoney

Prețul locuințelor din România s-a corectat puternic în urma crizei. În perioada 2009-2014, acesta a scăzut de la 1.272 de euro pe metru pătrat până la 913 euro pe metru pătrat, 2015 fiind primul an de re­venire. Creşterea a fost susținută în anii ulteriori, însă nu a depăşit nivelul de 6%, un prag de „alertă“ al Comisiei Europene pentru determinarea supraîncălzirii pie­țelor imobiliare. Anul trecut, cu o medie de 1.127 de euro pe metru pătrat, prețul mediu al locuințelor de la nivel național s-a situat în continuare cu aproape 10% sub media anului 2008.

Din perspectiva ofertei, România a înre­gistrat a doua cea mai rapidă revenire, după Polonia. Raportat la numărul locui­torilor, cel al locuințelor finalizate a ajuns în 2017 la un nivel similar cu Cehia și Ungaria. Procentual, totalul locuințelor fina­li­­zate a reprezentat 83% din media anului 2008, în vreme ce autorizațiile de cons­truc­ție emise au ajuns la 72% din media anului de referință.

CERERE. Chiar şi aşa, România continuă să înregistreze cel mai ridicat grad de suprapopulare, adică numărul de camere sau suprafața nu corespunde nevoilor per­soanelor din gospodărie. Mai mult, calitatea locuințelor de la nivel național, deşi s-a îmbunătățit, este departe de media europeană. Aproape 30% din lo­cuin­țele din România nu au baie, duş şi toa­letă, față de 2% media europeană. Puțin peste jumătate din locuințe sunt situate în mediul urban, față de 71% media euro­peană, iar 50% din locuințe au o vechime de cel puțin 50 de ani, față de 35% media europeană.

Având în vedere aceste date, unii spe­cia­lişti se aşteaptă ca piața imobiliară să crească în special pe baza cererii, în con­dițiile în care accesul populației la credit s-a îmbu­nătățit. Indicele privind accesul la finan­țarea bancară (raportul între veni­tul disponibil şi venitul optim necesar pen­tru contractarea unui credit ipotecar în con­diții de prudențialitate) se află la un nivel optim, a explicat Sergiu Oprescu, pre­şe­din­tele Consiliului Director al Asocia­ției Române a Băncilor (ARB), în cadrul semi­narului EU-COFILE, organizat de Banca Na­țională a României (BNR), Alpha Bank şi ARB la sfârșitul lunii noiembrie.

O gospodărie formată din doi membri care câştigă salariul mediu net pe economie poate accesa un credit pentru achizi­țio­narea unei locuințe de 55 de metri pă­trați, la un preț mediu, în condiții de pru­dențialitate, adică fără riscuri pentru ei sau pentru bancă. „Indicele de affordabi­lity se apropie de unu. De trei-patru ani este în zona de unu, ceea ce înseamnă că mă împrumut în condiții de siguranță, mai corecte din perspectiva riscurilor față de 2008, 2009, când indicele era de 0,2-0,3“, a explicat el. Totodată, creșterea ve­niturilor a redus semnificativ perioada necesară economisirii avansului, aceasta scăzând de la 13 ani, în urmă cu un deceniu, la doar 4 ani, în prezent.

Dublare. În ultimul deceniu, creditul ipotecar s-a dublat ca valoare din PIB, ajun­gând la 8% la sfârşitul anului trecut. Acesta rămâne însă subdimensionat față de statele din regiune, chiar dacă progra­mul „Prima Casă“ a sprijinit puternic re­ve­nirea creditării ipotecare. Media euro­peană este de 41% din PIB, Cehia şi Polonia înregistrând un procent de peste 20%.

În 2016, stocul de credite cu garanție guvernamentală a ajuns la 7,3 miliarde de euro, depăşind volumul creditelor standard din portofoliile băncilor de la nivel local, de 5,5 miliarde de euro. De atunci însă, acesta s-a menținut constant, ins­tituțiile de credit începând să promoveze şi să vândă mai multe produse proprii.

La jumătatea acestui an, stocul „Prima Casă“ era de 7,4 miliarde de euro, în vre­me ce stocul de împrumuturi standard pentru locuințe sărise la 7,6 miliarde de euro. Împrumuturile pentru locuințe sunt un business bun pentru bancheri, în contextul în care rata de neperformanță este mult sub media totală. Dacă la nivel de sistem aceasta era de 6,4% la sfârşitul lui 2017, în cazul creditelor ipotecare se si­tua la jumătate.

Creditarea ipotecară se confruntă însă cu o provocare. Deşi economisirea in­ternă a ajuns la 67 de miliarde de euro la jumătatea acestui an, acoperind integral creditele acordate de bănci, lichiditatea atrasă de la populație este dificil de admi­nistrat, în condițiile în care jumătate din această sumă este reprezentată de depo­zite la vedere, respectiv banii din conturile curente. „Maturitatea medie a unui credit imobiliar este de 22 de ani, în vre­me ce maturitatea unui depozit este de 4,3 luni. Avem nevoie de instrumente pe termen lung cu care să finanțăm această creditare“, spune Oprescu.

CALCULAREA RISCURILOR. O soluție pe care o analizează la ora actuală mai multe bănci este folosirea unui instrument complex de finanțare, obligațiunile ipotecare, a precizat Mădălina Răchieru, partener al ca­sei de avocatură Clifford Chance. Ro­mânia este singurul stat din UE care nu a rea­lizat nicio emisiune de astfel de obliga­țiuni, prin care băncile creează un pachet de credite, pe care îl vând, în principal pe piețele externe, pentru atragerea de capital pe termen mediu şi lung.

UE acoperă peste 80% din piața de obli­gațiuni de la nivel global, stocul total al acesteia fiind de 2.500 de miliarde de euro. La nivel european, sunt reali­zate, în medie, emisiuni anuale de circa 400 de mi­liarde de euro. Acestea finan­țează aproape 30% din stocul creditelor rezi­den­țiale, față de 15% la nivelul anului 2003.

Pregătirea unor astfel de emisiuni ne­cesită timp, cel puțin un an, a explicat Mădălina Ră­chieru, adăugând că unii jucători de la nivel local au în lucru pro­iecte mai mult sau mai puțin avansate. Când vom vedea pe piață primul astfel de instrument de finanțare? În curând, crede Sergiu Oprescu.

Oportunități şi riscuri

Obligațiunile ipotecare sunt considerate instrumente relativ sigure, acestea fiind garantate cu portofolii de credit existente și supuse unor cerințe de reglementare atent monitorizate de autoritățile europene.

• Legislație. România are încă de câțiva ani legislație privind emisiunea de obligațiuni ipotecare. Aceasta a fost realizată într-o perioadă în care Autoritatea Bancară Europeană (ABE) emitea o serie de ghiduri de bune practici, legislația autohtonă respectând acele recomandări, potrivit ARB.
• Istorie. Obligațiunile ipotecare au apărut pentru prima dată în Prusia și ‒ la scurt timp după ‒ în Danemarca. Acestea au fost folosite pentru finan-țarea lucrărilor de reconstrucție în urma incendiului care a distrus un sfert din Copenhaga, în 1795. În momentul de față acoperă aproape în totalitate creditarea ipotecară din Danemarca.

FOTO: Guliver / Getty Images