Ce planuri imobiliare are un italian care din anii ’90 a facut o pasiune pentru platformele industriei socialiste din România

Cu aproape 25 de ani în urmă, Sergio Mollo, un ita­lian din Salerno, a făcut o pa­siune pentru platformele industriei socialiste din România. Azi, se pregătește să le aducă în era capitalistă.

Își amintește amuzat că, la începutul anilor 2000, inginerii italieni chemați să repor­nească utilajele de pe platforma industrială Mecanică Fină, din apropierea pieței Obor (o zonă semicentrală a Bucureștiului), pe care tocmai o cumpărase împreună cu un asociat, îl considerau „nebun“. Așa li se pă­rea la prima vedere un investitor care plă­tise aproape un milion de dolari în 2002 pentru o fabrică de aparate de măsură și control înglodată în datorii, cu utilaje uzate (inclusiv moral) și cu un personal calificat în anii ’80. Însă Sergio Mollo (65 de ani) nu era la prima achiziție de acest tip.

Începutul. A ajuns pentru prima dată la București în 1991, împreună cu un prieten care avea o fabrică de cablaje auto în Italia și care intenționa să deschidă un punct de desfacere în centrul sau estul Europei. Cert este că, după doi ani, au făcut pasul în România. În 1997 s-au decis să deschidă aici un alt business într-un domeniu care nu le era deloc străin – producția de textile, ambii având fabrici de îmbrăcăminte în Italia natală. Într-un timp relativ scurt, au cum­părat de la stat două fabrici de textile, la Urziceni și Buzău, ambele aflate într-o si­tuație complicată din punct de vedere financiar. De altfel, una dintre ele, Tricostar Buzău, nu a supraviețuit: a intrat în faliment, iar investiția de 30.000 de dolari a fost integral pierdută.

Încetul cu încetul s-au reapropiat de Bu­cu­rești, iar în 2002 au achiziționat circa 90% din acțiunile întreprinderii Mecanică Fină, o fostă platformă industrială socialistă în ju­­rul căreia se concentrează astăzi multe dintre planurile lui Mollo. Compania era la momentul respectiv cotată pe piața elec­tronică Rasdaq (aceasta a fuzionat între timp cu Bursa de Valori București), restul acțiunilor aflându-se în proprietatea dețină­torilor de „cupoane“ rezultați în urma priva­tizării în masă.

Cu timpul, asociații și-au separat businessurile, însă prietenia lor continuă. Acum, principalele dețineri ale familiei Mollo – tatăl și cei doi copii, Giuseppe și Simona – sunt un pachet de peste 90% din acțiunile platformei Mecanică Fină, 50% din capitalul social al unei platforme învecinate (Industrial Cefin) și o fermă agricolă (Itagra) de 1.800 de hectare în Ialomița.

Până în 2006 a păstrat profilul inițial al fa­­bricii de aparate de măsură și control, timp în care a scăpat de 100 de kilograme de mercur care se aflau în curte, a adus tehnologie nouă, a eliminat pierderile de energie electrică și a identificat pseudoan­ga­jații care veneau la serviciu o singură dată pe lună – în ziua de salariu. Și, mai ales, a înțeles că Mecanică Fină nu avea niciun viitor în competiția cu producătorii asiatici. „Costul materiei prime era egal cu costul pro­duselor finite venite din China“, spune antreprenorul italian.

Metamorfoza platformelor socialiste

Astăzi, fosta platformă so­cialistă, întinsă pe patru hectare, s-a me­tamorfozat într-un parc imobiliar de 20.000 de metri pătrați, cu spații de birouri, sală de evenimente sau depozite. În incintă se află și două cămine pentru studenți. Acestea din urmă și sala de evenimente au fost afectate serios de pandemie, însă lucrurile încep să își revină.

Pe strada Popa Lazăr din apropierea pie­ței Obor, familia Mollo mai deține o jumă­tate dintr-o altă platformă asemănătoare cu Mecanică Fină – Industrial Cefin, închiriată în totalitate ca spațiu pentru birouri.

E de notorietate faptul că mai toate platformele industriale create înainte de 1989 au dobândit destinație imobiliară. Un exemplu similar îl reprezintă Veranda Mall, centru co­mercial aflat la o distanță de nici cinci mi­nute de mers pe jos, dezvoltat pe terenul fostei fabrici de materiale plastice Prodplast.

În acest moment, platforma controlată de familia Mollo funcționează mult sub po­tențial. Principalele afaceri ale familiei au generat venituri consolidate de 2,66 mili­oane de euro în 2020, față de 3,13 milioane de euro în ultimul an „normal“ – 2019. Iar ponderea afacerii Mecanică Fină este de circa jumă­tate din acest total. Ca o com­pa­ra­ție, vecinii de la Veranda Mall au avut în 2019 încasări de 6 milioane de euro din chirii.

Ce planuri are Sergio Mollo

Lucrurile nu vor rămâne însă așa, pentru că Sergio Mollo are câteva pla­nuri în așteptare. Pe două din cele patru hectare ale platformei ar putea construi clădiri cu destinație rezidențială; a depus și un plan urbanistic zonal (PUZ) în acest sens, care acum este suspendat pentru o pe­rioadă de un an.

Nu e încă hotărât ce va face, variantele de lucru fiind un aparthotel sau un alt că­min pentru studenți. Ce știe sigur este că nu va face locuințe pe care să le vândă clien­ților finali, deși aici ar fi loc de 1.500 de apartamente. „Filosofia mea, cred că moștenită de la mama, a fost ca toată viața să cumpărăm, nu să vindem“, spune Mollo.

Finanțarea ar putea veni din mai multe surse. Pe lângă credite bancare pe care le poate obține cu garanții imobiliare, crede că ar putea emite acțiuni noi pe bursă – com­pania este în continuare listată pe BVB – ceea ce ar crește free-floatul (pachetul tran­zac­țio­nat) de la circa 9%, cât e acum, la 25%. Pentru a face asta e însă nevoie ca prețul acțiu­nilor să ajungă într-o corelație cu va­loa­rea netă a capitalurilor (32 de milioane de euro).

Parțial, acest lucru s-a întâmplat deja. Sergio Mollo a început în ultima parte a lunii să mai cumpere acțiuni de la investitorii minoritari, mișcare în urma căreia prețul acestora a crescut spectaculos, de aproape 2,5 ori, capitalizarea companiei ajungând la aproximativ 20 de milioane de euro. Volumele tranzacționate au fost nesemnificative, reprezentând doar 0,1% din capitalul social. A avut chiar și o tentativă de a strânge bani din bursă, fără succes însă, din cauza randamentului perce­put de investitori drept scăzut: 3,2% pe an.

Planurile omului de afaceri depășesc însă gardurile fostei platforme industriale. Co­che­tează cu ideea de a cumpăra unu sau mai multe blocuri de locuințe din București sau din țară, pe care să le închirieze, și spune că se află în discuții avansate pentru preluarea unei clădiri de birouri. De asemenea, ia în calcul varianta unui schimb al unei părți din terenul de la Meca­nică Fină cu o clădire existentă. Nu în ulti­mul rând, se gândește să facă o investiție imobiliară și în Elveția, țară în care fiica sa lo­cuiește.

De ce atât de multe scenarii? Răspunsul ține de un episod pe care l-a trăit în Italia în urmă cu patru decenii: piața imobiliară din sudul țării s-a prăbușit în urma unui cutre­mur devastator. Morala acelei tragedii a fost că nu trebuie să-ți păstrezi toate ouăle în același coș. „Dacă aș avea un singur bloc“, își sintetizează Sergio Mollo strategia de a disipa riscul investind în mai multe do­menii și geografii, „aș începe să nu mai dorm“.

Acest articol a apărut în numărul 118 al Revistei NewMoney

FOTO: Laszlo Raduly