Cine vă dispărea și cine va supraviețui în imobiliare, piața decimată de precedenta criză

Cine va dispărea și cine va rămâne în picioare într-o piață pe care precedenta criză globală a decimat-o?

Dacă perspectiva celor mai multe domenii de activitate e în alb și negru, imobiliarele reprezintă un vast teritoriu al griului. Se vede cu ochiul liber că e-commerce-ul, curieratul, inteligența artificială, aplicațiile pentru teleconferințe sau telemedicina sunt zone ale economiei pe care coronacriza le va impune și mai mult în societate – tendința începuse de multă vreme, însă acum se va accelera.

Tot limpede ca lumina zilei este că retailul de haine, restaurantele, turismul în ansamblu (hoteluri, agenții de turism, operatori aerieni) vor avea nevoie de ani buni ca să se întoarcă la momentul de ruptură, adică începutul de martie 2020. În imobiliare, lucrurile sunt ceva mai nuanțate, iar prin­­cipalele firme de consultanță și investitorii din do­meniu se abțin în a contura tendințe foarte clare. Poate e prea devreme.

„Este prematur să facem estimări referitoare la piața rezidențială, deoarece sunt mult, mult mai mulți actori implicați, comparativ cu celelalte segmente ale pieței imobiliare“, răspunde pentru NewMoney Andrei Sârbu, CEO al firmei de consultanță SVN România. Cât despre zonele de mijloc și mass-market ale pieței rezidențiale, Andrei Sârbu spune că „deocam­dată avem o lună de pauză din punct de vedere al tran­zacțiilor“, prelungirea stării de urgență urmând să adâncească blocajul. Totuși, cel puțin în luna martie, au fost făcute puțin peste 48.000 de tranzacții cu case, terenuri și apartamente, potrivit unor date ale Agen­ției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobi­liară, publicate de Agerpress. Scăderea e de doar 2,4% față de februarie 2020, iar față de martie 2019, asistăm la o creștere cu 3.813 a numărului tranzacțiilor. Să ve­­dem datele pe aprilie.

Principalii jucători nu riscă prognoze despre cum ar putea evolua prețurile în perioada următoare, din motive lesne de înțeles. În primul rând, nu vor să creeze o așteptare de scădere în rândul clienților, ceea ce ar însemna să-și taie singuri creanga de sub picioare. Pe de altă parte, efectele cri­zei asupra veniturilor populației încă sunt incerte.

Evident, o rată a șomajului de două cifre va afecta disponibilitățile financiare ale celor care intenționau să ia un credit pentru a-și cumpăra o locuință. Pe de altă parte, depozitele bancare ale populației se aflau la un nivel-record la începutul acestui an, acestea depășind cu aproape 25 de miliarde de euro (e vorba atât de lei, cât și de mo­neda europeană) valoarea creditelor, conform Băncii Naționale a României. „Nivelul de încredere a consumatorilor ulterior relaxării actua­lelor restricții“ este cel care va da răs­punsul la vii­toarea dina­mică a pre­țu­rilor de pe segmentul reziden­țial anul acesta, lasă de înțeles Andrei Sârbu de la SVN România.

Surpriza

Un caz aparte îl reprezintă tranzacțiile cu locuințe premium și de lux. Teoria lui Victor Căpitanu, cofondator al One United Properties, cel mai mare dezvoltator de lux din Capitală, este că pro­prie­tă­țile cu poziții unice, „nereplicabile“, cum sunt cele din apropierea parcului Mihai I (fostul Herăstrău) și Piața Charles de Gaulle, nu vor pierde din preț. „Am întâlniri zilnic, am clienți interesați să cumpere“, spune Căpitanu, a cărui companie a avut vânzări de cinci milioane de euro în două săptămâni din aprilie. Structura clientelei s-a menținut ca înainte de criză, adică 70% clienți finali, 20% investitori care cumpără lo­cuințe pentru a le închiria și 10% investitori care vor să-și revândă locuințele.

Teoria sa pornește de la faptul că, prin politicile de re­lansare economică de pe plan global, băncile centrale vor inunda piețele cu lichiditate, ceea ce va devaloriza principalele valute (euro și dolarul) în raport cu activele de calitate, fie acestea acțiuni sau pro­prie­tăți imobiliare. Despre proiectele sale spune că nu sunt doar apartamente pentru locuit, ci și proprietăți care își conservă valoarea. Având în vedere că o bună parte din proiectele dezvoltate de One United erau deja precontractate, lucrările au continuat în parametri normali pe toate șantierele. Totodată, toate pro­iectele care urmau să fie livrate anul acesta – One Floreasca City și One Herăstrău Towers din București, precum și Neo Mamaia – urmează să fie definitivate. Este vorba, în total, de 150.000 de metri pătrați de apartamente, birouri și spații de retail.

Teoria că proiectele bune sunt cel mai puțin expuse la efectele marii crize ce se întrevede la orizont este împărtășită și de Andrei Sârbu: „Analizând fie­care segment în parte, cel de lux va fi cel mai puțin afectat, datorită unui număr mai redus de proiecte și, mai ales, datorită vânzărilor înregistrate deja“. Consultantul mai spune că lucrările la cele 3.500 de locuințe pe care agenția le are de vânzare în Bu­cu­rești, Brașov, Cluj-Napoca, Con­stanța și Oradea nu au fost întrerupte.

Chiar dacă teoria de mai sus se va dovedi corectă, riscurile există. E vorba despre problemele pe care le-ar putea întâmpina unii dezvoltatori subcapita­li­zați sau, pur și simplu, re­ținerea unor clienți de a mai face tran­zacții, chiar dacă dispun de lichidități. Cât despre prețul apar­tamentelor noi din zone limi­trofe, în care mai există te­ren pe care se poate construi, și al apartamen­telor vechi din cartiere în­de­­părtate de centrul orașelor, putem risca o estimare: vor scădea. Cât de mult, vom afla în lunile ur­mă­toare. Scăderea veniturilor unei părți din po­pulație va fi un factor de blocaj. Pe de altă parte, schimbarea modului de viață pentru o bună parte din popu­lația activă care se vede nevoită să transforme o parte din casă în birou este posibil să îi facă pe unii să gră­bească decizia de extindere a spațiului locativ.

Trierea

Extinzând discuția către segmentele de birouri, retail și industrial, nuanțele nu sunt mai puține. Consultanții de la Colliers International atrăgeau atenția în prima jumătate a lui aprilie că o depreciere cu 10% a leului în raport cu euro ar duce la o creștere a nivelului chiriei pentru un birou de 1.000 de metri pătrați cu 25.000 de euro pe an (echivalent pentru cursul actual). Într-un asemenea scenariu extrem, mulți proprietari s-ar fi văzut în imposibilitatea de a-și mai fi susținut construcțiile și ar fi renunțat la spațiile de birouri sau s-ar fi restrâns.

Din fericire, leul a fost o excepție în zona non-euro din Europa Centrală și de Est, în sensul că, până la mo­­mentul publicării raportului Colliers, moneda na­țională se devalorizase cu puțin peste 1% în raport cu euro. Spre comparație, coroana cehească, zlotul polo­nez și forintul au suferit devalorizări cuprinse între 7 și 10%.

Ceea ce s-a întâmplat deja e că proprietarii de spații de birouri au fost, în multe cazuri, flexibili cu chiriașii, oferindu-le reduceri de ordinul zecilor de procente pentru perioada restricțiilor de circulație. Totodată, în București, tranzacțiile de închiriere din primul trimestru s-au făcut pe o suprafață mai mică cu 50% decât în perioada similară a anului trecut, potrivit unui raport al companiei de consultanță CBRE România. Asta, în condițiile în care rata de neocupare se apropia deja de 10% în București.

Pericolul devalorizării drastice pare să fi trecut pe moment, însă efectele crizei de pe piața de birouri se vor resimți până în 2021, spun 70% din subiecții unui studiu realizat de aceeași firmă de consultanță imo­biliară în rândurile a 60 de proprietari și 100 de chi­riași. O bună parte din chiriași se așteaptă ca efectele actualei crize asupra pieței de birouri să fie comparabile cu cele generate de marea criză din 2008-2009. De notat că, în imposibilitatea de a face prognoze, con­sultanții fac studii pe baza unor chestionare trimise clienților.

Modul de lucru s-a schimbat, iar această tendință va continua și după terminarea crizei sanitare. An­ga­jații vor lucra parțial de acasă, parțial de la birou. Nevoia de distanțare socială va impune creșterea spațiului optim alocat fiecărui angajat – 10 metri pă­trați, în acest moment. De asemenea, sistemele de ven­tilație din spațiile de lucru vor trebui să respecte standarde noi.

Consecințele? Proprietarii spațiilor de birouri vechi care vor deveni improprii pentru această nouă stare de fapt vor fi nevoiți să investească în îmbunătățirea condițiilor sau vor lăsa locul celor care o fac. Până la urmă, principiul calității descris de Victor Căpitanu în privința proprietăților rezidențiale se va aplica și în cazul birourilor.

Sondajul Colliers arată că 45% din proprietarii respondenți se așteaptă la o stagnare a prețurilor, iar 30% din aceștia cred că vor fi nevoiți să scadă pre­țurile până la sfârșitul anului sau începutul lui 2021. Este, de asemenea, de așteptat ca marile aglo­merări de birouri din zone precum Pipera sau Aurel Vlaicu din Capitală să nu se mai extindă, mai ales în con­di­țiile în care angajații care lucrează în aceste zone vin la serviciu preponderent cu metroul. Iar aglomera­ția de la orele de vârf va deveni un impediment mai mare decât oricând.

O confirmare a previziunilor negative a venit de la Iulian Stanciu, acționar și director general al celui mai mare magazin online, eMAG, companie cu câteva mii de angajați. În mai multe apariții publice, Stanciu a spus că va lăsa o bună parte dintre angajați să lucreze de acasă, așa cum se întâmplă și azi.

Vedeta

Apropo de întrebarea cine va supraviețui și cine va dispărea, Ion Sturza, om de afaceri care a vândut anul trecut complexul clujean de birouri Liberty Technology Park către o companie imobiliară și o uni­versitate din Statele Unite, e de părere că marii dez­­voltatori care se bazează pe rezerve financiare importante vor trece mai ușor peste criză.

Dacă ne uităm la cele mai mari tranzacții din pri­mele trei luni ale anului, acestea par să fi făcut regulile jocului atât pe segmentul de birouri, cât și pe cel al spa­țiilor logistice. Dintr-un total al tranzacțiilor imobiliare (cu excepția segmentului rezidențial) de peste 120 de milioane de euro, cele mai importante au fost preluarea de către Globalworth a 50% din acțiunile proiectului de birouri Renault Bucharest Connected și achiziția Equest Logistics Park de către CTP. Acti­vele din România ale Globalworth sunt estimate la 1,2 miliarde de euro, iar CTP este cel mai mare dezvoltator și administrator de spații logistice premium din Europa Centrală și de Est.

De altfel, piața spațiilor logistice este probabil segmentul imobiliar cel mai bine poziționat în noul context generat de criza COVID-19, pe fondul creșterii co­­merțului online. „Situația actuală impulsionează con­­siderabil comerțul online și are implicații directe în sectorul logistic. Ne așteptăm ca piața de spații in­­dustriale să fie vedeta din real estate în acest an“, spune Andrei Jerca, șeful departamentului de servicii in­dustriale din cadrul CBRE România.

Rata de neocupare pe acest segment a scăzut sub 7% la nivel național, încă din primul trimestru. Ușor de bănuit, grosul proiectelor noi provin din București sau din împrejurimile Capitalei, iar circa 20% sunt rea­lizate în centrul țării, la Brașov și Sibiu.

Tensiunea

Ce se întâmplă cu mallurile și cu galeriile comerciale? O scrisoare trimisă partenerilor de către Nicoleta Iordan și Șerban Radu, proprietarii rețelei de librării Cărturești, este foarte relevantă pentru modul în care decurge acum relația dintre comercianți și pro­prietarii de spații de retail.

„Relația cu mallurile, unde avem cele mai multe librării și facem cele mai mari vân­zări, este foarte ten­sionată în aceste vremuri, ei neîn­casându-și chiriile și somând încontinuu toți chi­riașii, iar discuțiile pe con­dițiile comerciale viitoare vor fi extrem de dificile“ – astfel sună un fragment din scri­soa­rea respectivă, pu­blicată de Profit.ro. Mallurile și galeriile comerciale ale marilor retaileri sunt printre cele mai afectate de restricțiile de circulație, între­ru­pându-și aproape complet activitatea.

În lipsa unor perspective clare, tot un studiu reali­zat de Colliers aduce niște cifre într-o situație incertă. Aproape jumătate din cei 84 de chiriași chestionați de compania de consultanță se așteaptă la o scădere a afa­cerilor de peste 30% până la sfârșitul anului. De ase­menea, aproape 90% din aceștia au aplicat pentru măsura șomajului tehnic. E de la sine înțeles că plata chiriei – la nivelurile anterioare intrării în criză (circa 80 de euro/mp) – va deveni o misiune aproape im­po­sibilă.

Cei mai expuși unor eventuale insolvențe sunt proprietarii de spații cu o formulă comercială șu­bredă: locație dezavantajoasă, mix de magazine nea­tractiv, dotări care lasă de dorit. Cel mai probabil, ca să ne limităm la București, marile malluri precum Pro­menada sau Băneasa Shopping City vor supraviețui într-o formulă regândită. Cât despre galeriile comerciale construite în jurul marilor retaileri alimentari, viitorul este destul de incert, având în vedere că mersul la hipermarket va rămâne ceva timp de acum înainte o „aventură“ riscantă, cu un timp de desfășu­rare cât mai scurt cu putință.

„Vom asista la ieșiri de branduri de pe piețele de retail, atât local, cât și la nivel internațional. De asemenea, multe businessuri de retail se vor reinventa, mallurile își vor schimba felul în care au funcționat până acum“, punctează Carmen Ravon, Head of Advisory & Transaction, Retail Service la CBRE România.

Până la urmă, acolo unde online-ul va putea înlocui „cărămida și mortarul“, transformarea se va face în avantajul celui dintâi. Deocamdată însă, locuitul virtual și depozitarea mărfurilor reale în cloud nu s-au inventat.

Pe burse

Și companiile imobiliare listate s-au devalorizat, însă pentru unii criza înseamnă și oportunități.

• GLOBALWORTH. Unul dintre cei mai mari dezvoltatori de clădiri de birouri din România, listat pe bursa secundară lon­doneză AIM, Globalworth, a pierdut aproximativ 30% din valoarea de piață în ultimele 30 de zile. Dacă înainte de criză prețul unei acțiuni era de peste 9 euro, acum a scăzut la 6 euro sau chiar sub această cifră.
• BLACKSTONE. Fondul de investiții Blackstone, cel mai mare investitor în real estate din lume, potrivit Fortune, a alocat recent aproape 10 miliarde de dolari pentru oportunități de achiziții care vor apărea în Europa. Blackstone este listat pe New York Stock Exchange și deține un pachet minoritar la grupul de pariuri Superbet (unul dintre fondatorii companiei este și investitor în revista NewMoney).

Acest articol a apărut în numărul 88 al revistei NewMoney

Citește ultimul număr al revistei NewMoney în format e-paper