Platformele industriei socialiste, după 30 de ani: clădiri de birouri și locuințe, în loc de mașini agricole și echipamente pentru construcții
Acest articol apare în numărul 28 (20 noiembrie – 3 decembrie) al revistei NewMoney
În urmă cu un deceniu anunța o investiție imobiliară de aproape un miliard de euro în București, dar criza i-a pus planurile în așteptare. Acum, discretul om de afaceri Ion Rădulea vrea să meargă în paralel cu două mega-proiecte de birouri și locuințe, într-unul dintre cele mai fierbinți puncte de dezvoltare imobiliară din Capitală.
A cumpărat în ultimele decenii două dintre cele mai râvnite terenuri din zona central-vestică a Bucureștiului – ambele foste platforme industriale, Semănătoarea și Pumac –, iar acum revine în forță pe piața imobiliară și anunță proiecte mixte de zeci de mii de metri pătrați de birouri și mii de locuințe.
Noua mutare a lui Ioan Rădulea (foto) nu e neapărat surprinzătoare, de vreme ce zona în care se află cele două terenuri – perimetrul aflat între stațiile de metrou Politehnica, Grozăvești și Petrache Poenaru – devine încet, dar sigur, următorul mare cartier de afaceri al Bucureștiului.
Începuturi. De numele lui Rădulea se leagă istoria din ultimile două decenii a fostei platforme Semănătoarea – unde se fabricau pe vremuri utilaje agricole –, pe care a cumpărat-o în 1999. Fabrica nu mai funcționează în acest moment, dar „asigură cu piese de schimb piața echipamentelor pe care le-am livrat“, spune Rădulea într-una dintre rarele sale apariții publice. În timp, terenul de peste 40 de hectare al uzinei Semănătoarea a făcut loc unui proiect imobiliar, concentrat în momentul de față doar pe componenta de birouri, dar care va avea într-o etapă următoare și blocuri de apartamente și retail.
Planuri vechi și noi. Transformarea fostei platforme într-un proiect imobiliar a început însă în urmă cu mai bine de un deceniu, iar primele două clădiri de birouri ale parcului Sema Office, cu o suprafaţă totală construită de 79.000 de metri pătrați, au fost vândute fondului austriac de investiţii Europolis (actualmente CA Immo) încă din 2006.
În 2008, an premergător crizei, Rădulea anunța un megaproiect mixt, cu birouri, locuințe și spații comerciale – Sema Parc –, care ar fi urmat să atragă în următorii 10 ani investiții de un miliard de euro. Venirea crizei a dat însă peste cap planurile omului de afaceri, culminând cu falimentul din 2014 al River Invest, compania prin care urma să fie dezvoltat proiectul imobiliar de la Semănătoarea.
Totuși, omul de afaceri a anunțat în același an că va relua investițiile de pe fosta platformă industrială, transformând două hale ale fostei uzine în birouri cu o suprafață de peste 14.000 de metri pătrați. Lucrările s-au încheiat în 2016, când a început și construcția altor două noi clădiri de birouri, cu o suprafață totală de 26.600 de metri pătrați și un termen de finalizare în 2018. Practic, vechile planuri încep să prindă (din nou) contur. „La Sema vor fi 1.400 de locuințe. Pe partea de birouri vor fi peste 100.000 de metri pătrați în total“, spune Rădulea.
Lumina imobiliară. Dar planurile omului de afaceri, care controlează compania de dezvoltare imobiliară River Development, nu se opresc aici. Pe cele 3,2 hectare pe care le mai are din platforma Pumac de lângă campusul Politehnica, pe care a cumpărat-o în plin boom alături de familia Bonte, Rădulea spune că va investi între 100 și 150 de milioane de euro în construcția unui proiect mixt de birouri și locuințe – The Light. Proiectul se va afla „gard în gard“ cu un alt complex de birouri care este în construcție, Campus 6, al suedezilor de la Skanska, care au cumpărat în urmă cu doi ani un lot de 2,1 hectare din terenul deținut în zonă de Rădulea și familia Bonte (aceasta din urmă mai are în prezent 1,7 hectare din platforma Pumac).
Prima etapă. Antreprenorul a dat deja startul lucrărilor la prima clădire de birouri a The Light. Imobilul, cu o suprafață de 21.000 de metri pătrați, presupune o investiție de 33,5 milioane de euro și ar urma să fie finalizat în trimestrul al patrulea al anului viitor. „Suntem în discuții cu doi chiriași. Cea mai mare suprafață pentru care purtăm discuții este de 10.000 de metri pătrați“, spune Rădulea, fără a intra în alte detalii. În formula finală, The Light va avea trei clădiri de birouri, ce vor ocupa 17.000 din cei 32.000 de metri pătrați ai terenului deținut de omul de afaceri pe fosta platformă Pumac, restul suprafeței fiind dedicat segmentului rezidențial, adică patru blocuri cu peste 1.000 de apartamente.
Rădulea nu se grăbește însă să pornească șantierul pentru locuințe, argumentând că, pentru a atrage cumpărători pentru apartamente, trebuie mai întâi să aducă angajați în birourile pe care le ridică.
În aceste condiții, dezvoltarea rezidențială ar urma să înceapă anul viitor sau în 2019. „Construcția apartamentelor va începe spre sfârșitul dezvoltării primei clădiri din The Light. Ca să putem avea vânzări bune, trebuie să creăm o masă critică suficientă de oameni care să lucreze în aceste birouri“, detaliază omul de afaceri.
Adaugă că locuințele pe care le va construi nu se vor adresa numai cumpărătorilor care își finanțează achiziția prin programul Prima Casă, ci și celor cu venituri mai consistente, care pot accesa credite mai mari de la bănci. Totuși, omul de afaceri întrevede că pe segmentul rezidențial ar putea apărea în perioada următoare unele „probleme“, în contextul în care nu e clar dacă programul Prima Casă va fi extins și în ce condiții. „Creșterea pieței rezidențiale (din ultimii ani, n.r.) s-a datorat mult programului Prima Casă“.
Proiectul The Light presupune o investiție totală de 100-150 de milioane de euro, finanțată și prin credite bancare, având în vedere că partea de capital propriu va acoperi 25-30% din această sumă, la care se adaugă și valoarea terenului propriu-zis. Care nu e deloc de neglijat, mai ales în contextul în care oferta disponibilă de terenuri de mari dimensiuni din București care se pot preta unor dezvoltări imobiliare de amploare e din ce în ce mai mică. Până la urmă foste platforme industriale nu se găsesc chiar la tot pasul.
Cine, ce, unde
Zona de centru-vest din Capitală se conturează ca un al doilea mare pol office din București, după Barbu Văcărescu–Pipera.
- POLITEHNICA. Suedezii de la Skanska ridică tot pe fosta platformă Pumac un complex de birouri, Campus 6.
- ORHIDEEA. Dezvoltatorul român Forte Partners, dar și companiile străine CA Immo și Vastint investesc, cumulat, peste 200 de milioane de euro în construcția de birouri în zona de lângă Pasajul Basarab.
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney