Operații estetice: marea „reinventare” a pieței imobiliare din România
La vremuri noi, reguli noi și în real estate. Pentru proprietarii de clădiri de birouri sau de centre comerciale de generație mai veche, principiul de aur „locație, locație, locație“ e completat acum și de „modernizare, transformare, renovare și extindere“.
După ce a trecut printr-un test de rezistență dur pe timp de criză, piața imobiliară locală a intrat în ultimii ani într-o nouă etapă de „strălucire“, iar o serie de dezvoltatori, români și străini, deopotrivă, au început să pună pe hartă pe bandă rulantă noi centre comerciale și birouri, mai moderne, mai eficiente din punctul de vedere al costurilor de întreținere, mai atractive.
De reinventat se reinventează și proprietarii de active imobiliare de generație mai veche, construite în anii 2000 sau chiar și în urmă cu cinci-șapte ani, trecându-și proprietățile prin procese de modernizare și transformare, astfel încât să își convingă actualii și potențialii chiriași că găsesc condiții cel puțin la fel de bune ca în noile proiecte imobiliare, care au prins avânt în ultimii ani.
De altfel, acest avânt s-a tradus printr-o presiune mai mare pe proiectele mai vechi și printr-o concurență din ce în ce mai ascuțită, care va continua și în următorii ani. În București, de exemplu, numai pe zona de birouri ar urma să intre în piață în următorii doi ani aproape 600.000 de metri pătrați, în condițiile în care stocul modern de spații office din Capitală este în momentul de față de peste 2,6 milioane de metri pătrați, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară CBRE.
Brandul de pe clădiri. Unul dintre proprietarii de clădiri de birouri construite înainte de criză care au anunțat recent că vor să investească în reamenajări este dezvoltatorul imobiliar austriac Immofinanz, care nu doar că va transforma la interior și exterior cinci dintre imobilele sale, dar le va și pune sub un nou brand, myhive. Până acum, conceptul, care aduce aminte în zona de lobby de un hotel de cinci stele, a fost implementat în două dintre clădirile austriecilor, S-Park și Iride 20 din București, dar în planul de transformare intră și imobilele Metroffice, Victoria Park și Iride 19, aflate tot în Capitală.
În afară de Metroffice, proiect a cărui primă etapă, de 20.000 de metri pătrați, a fost finalizată anul trecut, celelalte patru imobile au fost livrate în piață în urmă cu cel puțin un deceniu.
În S-Park, de exemplu, austriecii au investit 1,25 milioane de euro până acum, în contextul în care au fost reconfigurate doar spațiile de la interior, dar suma va urca la 1,8 milioane de euro, după ce va fi amenajat și exteriorul clădirii. „(Acest rebranding, n.r.) nu este pentru a spori gradul de ocupare, pentru că în prezent clădirea e închiriată aproape în totalitate“, explică Sorin Vișoianu, country manager în cadrul Immofinanz România.
La rândul său, Christian Traunfellner, head of asset management office în cadrul dezvoltatorului austriac, spune că această mutare nu va avea un impact imediat asupra businessului, în sensul în care nu va modifica valoarea chiriei încasate de Immofinanz. Lansarea myhive vine în completarea altor două branduri pe care austriecii le dețin pe zona de retail, Stop Shop și Vivo!.
De altfel, anul trecut Immofinanz a mai operat o rebranduire, punând cele patru centre comerciale pe care le controlează în România sub emblema Vivo!.
Activ și atractiv. În ultimii ani, și alte clădiri de birouri din București care au cel puțin zece ani vechime, precum Opera Center și Europe House ale austriecilor de la CA Immo sau America House a francezilor de la AEW Europe, au trecut prin procese de modernizare, potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL România.
Anul acesta, și clădirea Nusco Tower din zona Aurel Vlaicu a Capitalei, controlată de fondul de investiții Globalworth, ar urma să intre într-un proces de renovare, iar în zona Piața Victoriei-Buzești, două clădiri de birouri achiziționate de o companie deținută de fondurile Certinvest urmează să fie unite și transformate în imobil de clasă A, sub numele Cube Victoriei.
„Există în piața din București câteva exemple bune de clădiri de birouri, mai vechi de 10-15 ani, care sunt în continuare atractive pentru chiriași. (…) Da, este dificil pentru un proprietar de clădire cu vârstă mai mare de zece ani să reziste în piața curentă de birouri, dar cu o strategie pro-chiriași și fiind atenți la toate sistemele tehnice moderne cerute de acești chiriași, pot rămâne relevanți“, spune Marius Șcuta, director național, șef al departamentului de birouri și reprezentare a chiriașilor în cadrul JLL România.
El spune că a observat în piață, cel puțin în ultimii doi-trei ani, o nouă tendință a proprietarilor de a începe lucrări de modernizare a clădirilor de birouri înante ca durata de viață a acestora să atingă zece ani, tocmai pentru a-și păstra proprietățile „active și atractive“.
Renovare și extindere. Pe zona de centre comerciale, dincolo de renovarea propriu-zisă, proprietarii iau în calcul și extinderi sau transformarea mixului de chiriași astfel încât să devină o destinație de shopping tot mai atractivă.
Printre primii care au demarat procesul de modernizare sunt, de fapt, și cei care au introdus conceptul de mall în România, turcii de la Anchor Grup, care au deschis în București primele astfel de proiecte – București Mall și Plaza România. Compania a investit circa 26 de milioane de euro în modernizarea celor două centre comerciale, care s-a desfășurat simultan și s-a încheiat în 2016. Mai mult, dincolo de renovarea mallurilor, grupul Anchor a derulat și un proces de transformare a peste 10.000 de metri pătrați din suprafața Plaza România în spații de birouri, care comunică direct cu zona în care se află magazinele.
Un alt exemplu este mallul Sun Plaza din sudul Capitalei, deschis în 2009 și controlat de austriecii de la S Immo, care investesc acum circa 30 de milioane de euro în remodelarea și extinderea cu 11.000 de metri pătrați a proiectului, lucrările urmând să fie finalizate în primul trimestru al lui 2018. Iar dacă extindem analiza și către provincie, și investitorul imobiliar NEPI a pus pe lista de remodelări și extinderi proiecte din Constanța, Galați, Brăila sau Sibiu, potrivit informațiilor de pe site-ul propriu. Printr-un proces de extindere va trece și mallul Promenada din București al celor de la NEPI.
La rândul lor, austriecii de la Immochan, care administrează 23 de centre comerciale în România, au început un proiect de modernizare și rebranding al galeriilor comerciale, care vor fi redenumite în Aushopping. Dacă proiectele lor din Oradea și Satu Mare au trecut deja prin acest proces de transformare, Immochan va mai investi anul acesta circa 10 milioane de euro în modernizarea a alte cinci centre comerciale, în Baia Mare, Timișoara Sud, Constanța, Cluj-Napoca și Pitești Găvana. „Planul de remodelare se va încheia la sfârșitul anului 2018.
Aushopping înseamnă un val de revitalizare, astfel încât centrele să devină mai primitoare și prietenoase“, spunea recent Tatian Diaconu, directorul general al Immochan România. „Cu toții ne reinventăm. Innovate or die (Inovează sau vei muri, n.r.)“.
CONCEPTE NOI. Dar această reinventare nu vine gratis. „Clar, efortul financiar este pe măsură, însă nu există altă cale“, spune Doinița Ilie, leasing manager retail în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România, adăugând că, dacă proprietarii doresc să păstreze nivelul și atractivitatea unui centru comercial, trebuie să se gândească foarte serios la o continuă îmbunătățire, atât a clădirii, cât și a mixului de chiriași. „Această regulă este valabilă pentru toate activele, fie mai noi sau mai vechi. Dacă avem în vedere faptul că majoritatea mallurilor au drept catchment area primar (persoane care locuiesc la 0-10 minute distanță) de aproximativ 200.000-300.000 de locuitori, este o necesitate ca aceștia (proprietarii, n.r.) să vină cu un concept nou prin reconfigurare și îmbunătățire“.
Oricum ar fi, piața locală de birouri și centre comerciale s-a schimbat la față în ultimii ani, iar succesul unui proiect nu mai depinde exclusiv de „locație, locație, locație“. Pentru a convinge clienții, tot pachetul trebuie să fie atractiv.
FOTO: București Mall, primul centru comercial din România, a fost modernizat și la interior, și la exterior. Sursa foto: Laszlo Raduly / NewMoney.
