Mall, birou, hotel: ce loc ocupă România pe harta investițiilor austriecilor de la S Immo

Acest articol apare în numărul 25 (9-22 octombrie) al revistei NewMoney

Mai întâi a fost un hotel de cinci stele. A urmat apoi un mall cu 14 milioane de vizitatori anual, iar acum e rândul unui proiect de birouri în centrul Bu­cu­reștiului. Au mai rămas însă ceva ași în mâneca dezvoltatorului imo­bi­li­ar austriac S Immo atunci când vine vorba de efervescenta piață imo­bi­liară a Capitalei?

„București și România, în general, re­pre­zintă o piață importantă pentru noi“, spune, într-un interviu pentru NewMo­ney, Friedrich Wachernig, membru al Consiliului de Administrație al S Immo, dezvoltatorul imobiliar austriac care controlează pe plan local centrul co­mercial Sun Plaza și birourile adiacente Sun Offices, hotelul Novotel, dar și un proiect de birouri aflat în lucru în zona centrală a Capitalei.

Faptul că austriecii văd în piața lo­cală un pilon pentru businessul lor nu e neapărat o surpriză, în con­di­țiile în care sectorul imobiliar românesc trece deja de doi-trei ani printr-o pe­ri­oadă de euforie, în care pe harta ma­rilor orașe apar tot mai multe malluri, clădiri de birouri, locuințe sau spații logistice.

E adevărat, și contextul macroeconomic este favorabil, dacă e să ne ui­tăm la creșterea economică de 5,8% din primul semestru al acestui an. „Vedem fundamentele macroeconomice solide și foarte promițătoare pentru România și în special pentru Bucu­rești. O serie de companii deschid birouri aici, în Capitală aproape că nu există șomaj“, nuanțează Wachernig cifrele statistice. De altfel, efervescența din piața locală este și motivul pentru care S Immo a decis anul trecut să facă noi investiții în România – circa 75 de milioane de euro, împărțite între mallul Sun Plaza din sudul Capitalei și birourile The Mark (suma nu include și costul tere­nului pentru proiectul office).

REINVENTARE ȘI TRANSFORMARE. În cazul Sun Plaza, cu venituri din închiriere de peste 16 milioane de euro anul trecut, potrivit datelor de la Ministerul Finanțelor, S Immo a încheiat recent o a doua etapă a procesului de reconfigurare, care include 5.500 de metri pătrați și 25 de noi magazine, printre care Lego, Forever 21, Pepco sau Pandora. O a treia și ultimă etapă ar urma să fie încheiată în martie anul viitor, valoarea totală a lucrărilor fiind de 30 de milioane de euro.

„Lucrurile se schimbă rapid și trebuie să fii mereu la zi pentru a-i atrage în con­tinuare pe consumatori. Avem 13,8 mili­oane de vizitatori pe an în cadrul Sun Plaza, iar procesul de reconfigurare, ce se va încheia anul viitor, ne va ajuta să creștem această cifră“, spune Wa­­chernig.

Deschis în urmă cu șapte ani, centru comercial Sun Plaza nu este singurul mall care a trecut printr-o „reinventare“ și transformare, un proces care devine o tendință obligatorie pentru proprietățile imobiliare comerciale intrate pe piață în ultimii 5-10 ani.

De altfel, unul dintre primii dezvoltatori care a dat tonul în modernizarea centrelor comerciale „de generație mai veche“ este și cel care a adus conceptul de mall în România, grupul turc Anchor. Compania a investit 26 de milioane de euro în reconfigurarea București Mall și Plaza România, lucrările desfășurându-se simultan și fiind încheiate în 2016. În plus, 10.000 de metri pătrați din supra­fața Plaza România au fost transformați în spații de birouri, care comunică direct cu zona de magazine.

În cazul Sun Plaza, lucrările au început în primul trimestru al anului trecut și vor aduce, până în martie 2018, o suprafață nouă de 11.000 de metri pătrați, ce va în­globa aproximativ 40 de noi magazine. Simultan, alți 9.000 de metri pătrați din suprafața deja existentă a centrului co­mer­cial vor fi reconfigurați. Ca o paran­teză, rata ac­tuală de ocupare a Sun Plaza este de 100%, iar 90% din spațiul ce ur­mează a fi deschis în 2018 este deja pre-închiriat.

Stocul de retail modern din București a ajuns la finalul anului trecut la circa 1,22 milioane de metri pătrați, după ce au mai fost deschise malluri, printre care ParkLake și Veranda, potrivit datelor com­paniei de consultanță imo­biliară Cush­man & Wakefield Echinox.

Chiar și așa, multe malluri sunt destul de „vechi“. „În România, 58% din stocul de retail a depășit zece ani, astfel că a venit momentul în care este ne­voie de un refurbishment (re­no­vare, n.r.)“, spune Răzvan Iorgu, managing director al companiei de con­sultanță imo­biliară CBRE, care, de altfel, și adminis­trează mallul Sun Plaza. El mai spune că, în general, clienții de centre comerciale sunt dirijați de activitatea de shopping, însă segmentul de restaurante și cafe­nele din malluri începe să aibă și el o greutate din ce în ce mai mare în alege­rea consumatorilor.

CU BIROUL ÎN CENTRU. Tot anul trecut, austriecii de la S Immo au dat startul unui proiect de birouri în zona Pieței Victoria, pe Bulevardul Uranus. Decizia de a investi în segmentul office vine într-o perioadă în care spațiile de birouri cunosc o cerere tot mai mare din partea companiilor care vor să se extindă sau să-și facă intrarea pe piața locală. Dar să vedem și câteva cifre.

Numai în prima jumătate a anului, în București s-au închiriat aproximativ 157.000 de metri pătrați de spații office, în creștere cu aproape 5%, față de aceeași perioadă a anului trecut. În aceeași pe­rioadă, rata de neocupare a spațiilor de birouri a ajuns la aproximativ 9%, față de 13% la finalul lui 2016, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară BNP Paribas Real Estate România. Și se întâmplă într-un București cu un stoc total de spații de birouri de aproximativ 2,4 milioane de metri pătrați, potrivit con­sultanților imobiliari de la JLL România.

De remarcat că The Mark este și pri­mul proiect de birouri demarat în ultimul deceniu în așa-numitul Central Business District (CBD) al Capitalei, marii dezvoltatori orientându-se în tot acest timp mai degrabă către construcția unor turnuri de birouri în zona Floreasca – Barbu Văcărescu – Pipera sau, mai nou, Orhi­deea. Proiectul celor de la S Immo include două clădiri de birouri, cu o su­pra­față închiriabilă totală de aproximativ 25.500 de metri pătrați, cu un termen de predare în al doilea trimestru al anului viitor.

Până în momentul de față nu a fost anunțat oficial nici un chiriaș. „Suntem în negocieri cu mai multe companii, nu ne grăbim, nu avem presiuni în acest sens“, spune Wachernig, adăugând că ni­velul chiriei s-ar putea situa cel mai pro­babil undeva în jurul a 18 euro/metru pătrat/lună.

De remarcat că, raportat la chiria pe metru pătrat, zona CBD este cea mai scumpă din Bu­curești, fiind urmată de Floreasca – Barbu Văcărescu și Piața Presei, unde sumele plătite pot ajunge la 14-16 euro/metru pătrat/lună, potrivit datelor companiei de consultanță imo­biliară Colliers, valabile la finalul primului semestru al acestui an.

TRANZACȚII? Trăgând linie, cei de la S Immo spun că de acum încolo vor să-și concentreze investițiile – atât cele din Ro­mânia, cât și din alte țări –, pe segmentele de retail și birouri. Logic, mai ales pentru o companie cu un portofoliu de 1,75 de miliarde de euro, din care pro­prietățile comerciale reprezintă 74%.

„Ne gândim să ieșim de pe piața de ho­teluri, care reprezintă o mică parte din businessul nostru“, mărturisește Wa­cher­nig, adăugând că „dacă am primi pre­țul corect pentru Novotel, l-am vinde“. S Immo a cumpărat, în urmă cu 11 ani, ho­telul de cinci stele Novotel de pe Calea Victoriei din București, la trei luni după ce francezii de la Accor au finalizat construcția acestuia.

O tranzacție pe piața hotelurilor de lux din Capitală nu ar fi însă o noutate a ultimului an. Grupul israelian Elbit Ima­ging a anunțat recent că a semnat o scri­soare de intenție pentru vânzarea către un fond de investiții internațional a par­ti­­cipației de 98,2% pe care o deține în complexul hotelier Radisson București, valoarea tranzacției fiind evaluată la 177,5 mili­oane de euro.

Pe de altă parte, Wachernig recunoaște că S Immo primește lunar oferte de cum­părare a mallului Sun Plaza, însă varianta unei tranzacții nu intră momentan în calculele de business ale austriecilor. Numai că, în cele din urmă, orice este de vânzare pentru prețul corect. Mai ales în imobiliare.

Sursa foto: Laszlo Raduly / NewMoney