Întrebare de 120 de milioane de euro: Cum au devenit doi foști bancheri cei mai mari dezvoltatori de locuințe de lux din București?

Andreea Neferu 04/12/2017 | 12:38 Special
Întrebare de 120 de milioane de euro: Cum au devenit doi foști bancheri cei mai mari dezvoltatori de locuințe de lux din București?

Acest articol apare în numărul 29 (4-17 decembrie) al revistei NewMoney

La fel ca într-un joc de șah, Andrei Diaconescu (42 de ani) și Victor Căpitanu (38 de ani), doi foști bancheri de investiții de numele cărora se lega până în urmă cu un an parcursul casei de investiții Capital Partners, și-au gândit strategic toate mutările. Inclusiv pe cele imobiliare.

Sub brandul de locuințe „One“, cei doi au reușit în ultimii ani să deseneze pe harta Bucureștiului de nord mai multe proiecte rezidențiale exclusiviste, iar acum fac primii pași către un segment complet nou pentru ei, cel de office. „Strategia companiei este de a consolida poziția pe segmentul rezidențial de top, precum și de a crește divizia de dezvoltări de birouri“, spune Victor Căpitanu pentru NewMoney.

„CV-ul imobiliar“ al celor doi foști bancheri de investiții include construcția de la zero a mai multor proiecte rezidențiale, iar, dacă până acum au finalizat 188 de apartamente în nordul Bucureștiului, în prezent mai au în lucru 340, cu alte 484 de locuințe aflate în stadiu de planșetă, a căror construcție ar urma să înceapă în următorii ani. Cu astfel de cifre în spate, compania lor de dezvoltare imobiliară, One United Properties, evaluată în prezent la peste 120 de milioane de euro (pentru comparație, valoarea unuia dintre cele mai mari malluri din România – AFI Cotroceni –, dezvoltat de AFI Europe România, era estimată la finele lunii septembrie la 500 de milioane de euro), a ajuns rapid în postura de cel mai mare și mai activ jucător de pe piața apartamentelor de lux.

OPORTUNITĂȚI DIN CRIZĂ. O scurtă privire în „antecedentele“ de business ale celor doi arată că imobiliarele au fost aproape dintotdeauna un pit-stop pe traseul lor. Începutul anilor 2000 îi găsea cu joburi în Alpha Bank (unde s-au și cunoscut), iar ulterior au trecut în echipa Bancpost. Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu și-au făcut însă un obicei din investițiile în terenuri încă din anul 2000, când au cumpărat, din economii, primul teren în București. Era o perioadă când prețurile erau foarte mici, dar cine avea răb­­da­­re să le țină în portofoliu măcar un an reușea să-și dubleze investiția inițială.

Același lucru l-au făcut și Diaconescu, și Căpitanu, formându-și astfel gustul pentru piața imobiliară. În 2005 însă, cei doi tineri bancheri s-au asociat cu un alt partener, Vlad Bușilă, și au pus bazele casei independente de investment banking Capital Partners. Un an mai târziu, în echipa de asociați a intrat, ca partener principal, Doru Lionă­­ches­­cu, cel care avea să le devină mentor și pe care îl cunoscuseră în pe­rioada în care lucraseră cu toții la Bancpost.

De atunci încolo, prin mâinile lor au trecut, anual, tranzacții de sute de milioane de euro: fuziuni și achiziții, finanțări corporate sau finanțări imobiliare. Ceea ce a reprezentat un motiv suficient pentru a atrage atenția altor jucători din piața financiar-bancară. Concret, în 2008, grecii de la Piraeus Bank îi invitau la masa negocierilor pe cei patru acționari ai Capital Partners și le propuneau 32 de milioane de euro pentru un pachet de 51% din companie. Criza a dat însă peste cap planurile de vânzare, astfel că deal-ul, prin care fondatorii casei de investiții ar fi urmat să primească 16 milioane de euro cash și alte 16 milioane sub formă de acțiuni într-un fond de investiții imobiliar al Piraeus Bank, a picat. În paralel, Căpitanu și Diaconescu au continuat să investească în real estate, într-o perioadă în care prețurile te­renurilor și activelor imobiliare scăzu­­se­­ră, iar oamenii de afaceri din România care pri­vi­seră cândva cu interes industria imobiliară fie nu mai aveau bani, fie – dacă îi aveau – erau nevoiți să îi folo­­sească pentru a-și salva propriile companii din vria crizei economice, fie nu se mai atingeau de „eco­­nomii“.

Pentru cei doi tineri a fost însă o oportunitate pe ca­­re nu au ezitat să o valorifice, astfel că, în 2009, realizau achiziția unui teren destinat dezvol­­tă­­rii rezidențiale, în zona de nord a Capitalei, pe ma­­lul lacului Floreasca. Ca o paranteză, înainte de a-și securiza lotul respectiv de teren, și familia Buyuk­­han­­li, care a dezvoltat complexul rezidențial Cosmopolis din nordul Bucu­­reș­­tiului, se înscrisese în cursa pentru preluarea parcelei respective, însă tranzacția a picat, potrivit unor surse din piață.

REȚETE DE LUX. Achiziția acestui teren a fost factorul declanșator al „aventurii“ One United Properties, companie de dezvoltare imobiliară pe care au înființat-o în 2011, când au și început construcția primului lor ansamblu rezidențial exclusivist – One Floreasca Lake, cu 68 de apartamente. Se întâmpla într-o pe­­ri­­oa­­dă în care celălalt business în care erau implicați, Capital Partners, simțea din plin efectele recesiunii, având în vedere că numărul de fuziuni și achiziții, dar și de intermedieri financiare se dimi­nuase dramatic.

În aceste condiții, Diaconescu și Căpitanu au început să se concentreze din ce în ce mai mult pe businessul One United și au cumpărat te­­renuri pozi­ționate în zona de nord a Capitalei – con­­si­­derată cea mai scumpă și exclu­­si­­vis­­tă din țară, pe care au schițat alte proiecte rezi­­den­­țiale de lux: Ma­drigalului Residence, One Charles de Gaulle, One Herăstrău Park, One Herăs­­trău Plaza.

Cu un background solid în industria bancară, acest business le-a venit mănușă, mai ales că targetul lor de clienți vine exact din lumea în care s-au format: oameni de afaceri, avocați, consultanți, ma­na­geri sau bancheri, care văd în astfel de apartamente inclusiv un plasament financiar. Cu atât mai mult cu cât în București locuințele închiriate au o medie anuală a randamentelor ce poate depăși 7%, potrivit companiei de consul­­tanță imobiliară Premier Estate Ma­na­gement, față de sub 1% cât mai reprezintă acum dobânzile la depozitele bancare.

Ca o paranteză, Bucureștiul încă nu are un segment rezidențial de lux propriu-zis foarte bine conturat, care să asigure un volum critic de tranzacții de vânzare-cumpărare de astfel de locuințe, spune Andreea Comșa, CEO al Premier Estate Mana­ge­ment. „Desigur, sunt câteva ansambluri rezidențiale care țintesc această piață, sunt și câteva dezvoltări de tip boutique care au o locație foarte bună“, comple­­tea­­ză ea. În schimb, dacă ne uităm pe un segment de piață ceva mai larg (premium sau premium-high) Comșa mai spune că, în ultimul an, cererea pentru apartamente cu prețuri de peste 100.000 de euro a crescut cu 30% în București.

Și ar mai fi de adăugat că locuințele premium sau exclusiviste sunt privite cu un ochi din ce în ce mai atent de investitori, care le achiziționează pentru a le închiria. De altfel, și în cazul apartamentelor ridicate de One United Properties, 25% sunt clienți care le cumpără în scop investițional, iar restul – clienți finali.

INTRĂRI ȘI IEȘIRI. În timp ce businessul One United Properties creștea din ce în ce mai mult, cei doi (dar și asociații lor, Lionăchescu și Bușilă) și-au făcut exitul din Capital Partners, pe care Banca Transilvania a pre­luat-o integral anul trecut, într-o tranzacție a cărei valoare nu a fost făcută publică.

Tot anul trecut, One United a încheiat un parte­­ne­­riat cu francezii de la Auchan, alături de care au cum­­părat de la fondul de investiții Global Finance terenul fostei fabrici Automatica, pentru a dezvolta un proiect mixt – birouri și comercial. Acesta a fost de altfel primul pas care a lăsat să se înțeleagă că modelul de business al One United va suferi unele schimbări, înspre o diversificare a spectrului de active din portofoliul companiei.

Cum proiectul de 24.500 de mp de birouri de la Automatica e încă în faza de planificare, primul pas concret al lui Diaconescu și Căpitanu în afara zonei lor de confort al apartamentelor de lux a fost făcut abia anul acesta, tot în birouri. Doar că de data aceasta printr-o achiziție a unui proiect office deja finali­­zat din zona Pipera Nord, pentru care au scos din buzunar aproape 17 milioane de euro. O sumă ce reprezintă aproape jumătate din cât ar fi costat construcția de la zero a unui imobil similar. Discountul masiv de preț a venit și din faptul că proiectul în cauză, denumit North Gate, are un istoric cel puțin zbuciumat: a fost dezvoltat de compania Creativ Invest Grup a omului de afaceri Marius Ivan, intrată între timp în insolvență, astfel că imobilul de birouri – închiriat integral de francezii de la Renault – a fost executat silit. One United a preluat controlul asupra proiectului de 20.700 mp într-o perioadă în care Renault se pregătește însă să părăsească birourile din Pipera: deși contractul de închiriere pentru spațiile din North Gate expiră în 2022, cel mai probabil produ­cătorul auto se va mu­­ta din ele în 2019.

Una dintre provocările pe termen scurt și mediu ale One United va fi așadar găsirea unor chiriași noi pentru North Gate, provocare cu atât mai mare cu cât rata medie de neocupare a clădirilor de birouri din zona Pipera Nord a ajuns la 34% la finalul primului semestru al acestui an, potrivit companiei de consultanță imobiliară Colliers International. Cu titlu de comparație, zona de birouri Floreasca–Barbu Vă­­că­­rescu, considerată principalul pol de afaceri din Bu­­curești, are per ansamblu un grad de neocupare de doar 6%. Dincolo de statistici, există „potențiali chi­­riași interesați de Pipera Nord, pentru care este im­­portant accesul către Centura București, care au ne­­voie de un număr mare de locuri de parcare, vor să aibă un raport foarte bun calitate/preț și nu sunt interesați să aibă sediul social în București“, spu­­ne Sebastian Dragomir, director, office advisory în cadrul Colliers International.

Articol vizibil în întregime doar pe bază de abonament.

A debutat în presa scrisă în urmă cu opt ani. În 2013, a absolvit cursurile programului de pregătire intensivă în jurnalism „Economic and Political Reporting from Southeast Europe”, organizat la Londra și la Berlin de agenția de presă Reuters, iar în 2015 a participat la cursurile școlii de vară Online and Multimedia Journalism, organizată de Deutsche Journalistenschule la Munchen. În 2013, a câștigat premiul „Florin Petria” pentru jurnalism economic, iar în 2015 a fost unul dintre laureații concursului Tânărul Jurnalist al Anului, secțiunea Economie. Anterior, Andreea a lucrat la Ziarul Financiar. În prezent, la NewMoney, Andreea acoperă din punct de vedere editorial domeniile construcții și imobiliare.
← Close