Cât de rentabile mai sunt investițiile în spații comerciale când cumpărăturile online sunt în creștere

Autor:  Andrada Ghira

2018 a trecut, iar pe măsură ce piaţa imo­biliară se maturizează, atenţia dezvoltatorilor se îndreaptă spre noi pro­vocări. Doar să construieşti şi să în­chiriezi o clădire comercială nu mai este astăzi de ajuns.

Acest articol a apărut în numărul 56 (7 – 20 ianuarie 2019) al revistei NewMoney

Obiceiurile de consum ni se schimbă. Cumpărăturile online au devenit o va­riantă la care apelăm tot mai frecvent, mallul s-a transformat într-un loc unde căutăm şi alte experienţe, nu doar haine şi încălţăminte, orele de muncă la birou nu mai seamănă cu cele de acum zece ani, iar când achiziționăm un apartament suntem mult mai atenți la detalii. Schimbări reflectate direct de piața imo­biliară. Dar să le luăm pe rând.

Numărul de centre comerciale livrate în 2018 a fost unul modest, dominat de extinderi, tendință care se va menține şi anul acesta. Micile oraşe apar şi ele pe harta dezvoltatorilor, cu proiecte de retail la scară redusă, adaptate cererii din zona respectivă. Cel mai mare proprie­tar de centre comerciale de pe plan local, NEPI Rockcastle, continuă şi anul acesta dezvoltarea de proiecte nu doar funcţionale, dar şi care să ofere expe­riențe. Pe lângă mixul de branduri locale şi internaţionale, accentul este pus şi pe opţiunile de divertisment.

„România e departe de saturație, iar tendințele majore din zona de retail presupun adaptarea la noile așteptări ale clienților, personalizarea și reinventarea experienței de cumpărături și a divertismentului din toate punctele de vedere. Comerțul electronic este o oportunitate și am început să îl integrăm în stra­tegia noastră. Clienții se așteaptă să găsească o ofertă completă de servicii, cu o combinație de concepte globale și locale, deoarece mixul standard, de branduri internaționale, nu mai este suficient“, spune Marius Barbu, head of asset mana­gement în cadrul NEPI Rockcastle.

Bucureştiul este dominat de mallul AFI Cotroceni, evaluat la peste o jumătate de miliard de euro. În orele de vârf, în zona restaurantelor nu e loc să arunci un ac, iar la cabinele de probă ale multor magazine se formează cozi. Luciana Giurea, lea­sing manager la AFI Europe România, spune că dezvoltatorii trebuie să inves­tească în îmbunătățirea zonelor de food cu restaurante bune, să ofere locuri de joacă şi cinematografe de ultimă gene­raţie; iar acestea din urmă nu mai sunt doar spaţii unde se difuzează filme, ci și locuri pentru evenimente sau spectacole şi emisiuni live.

DIN DEPOZIT, DIRECT LA UŞĂ. Cum e tot mai simplu şi mai uşor să facem cum­părături fără a mai fi nevoiți să ieșim din casă, dezvoltarea comerțului electronic a dus și în segmentul spaţiilor logistice la o intensificare a investiţiilor. Peste 550.000 de metri pătraţi de depozite au apărut anul trecut, cel mai mare stoc din ultimii trei ani, arată datele companiei de con­sultanţă imobiliară JLL. Iar prognozele dezvoltatorilor anticipează o men­ținere a tendinței de creștere și în 2019. Cererea va veni tot din IT, comerț electronic, logistică, retail şi FMCG, iar marile cor­porații sunt tot mai selective şi pun accent nu doar pe gradul de flexibilitate al spaţiilor, ci şi pe certificările ecologice, spune Iuliana Buşcă, commercial & business development manager în cadrul CTP România.

Una dintre provocările dezvoltatorilor de pe acest segment este infrastructura, aflată în proces de consolidare. Cele mai multe depozite au fost construite în Arad, Timişoara, Deva sau Cluj, orașe cu legă­turi imediate spre autostrăzile vestului Euro­pei. La polul opus, zona Moldovei a fost deficitară la acest capitol şi lipsită de investiţii logistice şi industriale.

„Se efectuează lucrări de îmbunătățire a drumurilor existente și au fost începute și lucrări noi de construcție, ceea ce este un lucru benefic creșterii afacerilor chi­ria­șilor noștri și expansiunii la nivel na­țio­nal. Trenarea sau stagnarea acestui proces ar reprezenta o altă provocare, dar sun­tem optimiști în această privință“, mai spune Iuliana Buşcă.

Pe lângă oraşele din vestul țării, Bucu­reș­tiul continuă să fie un punct de atrac­ţie pentru investiţii. Dezvoltatorul P3 deţine un parc logistic de 318.000 de metri pătraţi lângă Capitală şi a achiziţionat recent 16 hectare la Dragomireşti-Vale, pentru un nou proiect, dar este interesat și de zona de nord, acolo unde belgienii de la WDP construiesc ceea ce va fi cel mai mare depozit al retailer-ului Metro. Sînziana Pardhan, director general al com­paniei P3 în România, spune că piaţa se îndreaptă spre un echilibru sănătos între cerere şi ofertă, iar anul acesta vom vedea mai puţine dezvoltări speculative faţă de ultimii doi ani.

BIROURI ALL INCLUSIVE. De viaţa la birou a angajatului nu se îngrijeşte doar compania la care lucrează. Mai nou, o fac și dezvoltatorii de clădiri. „Angajații vor să fie mai relaxați la birou. Fără doar și poate, vom auzi din ce în ce mai des de acest trend în 2019 și în toți anii care vor urma“, spune Liviu Tudor, președinte și fondator al companiei Genesis Property, care a investit 1,5 milioane de euro în noi spaţii de relaxare pentru angajaţii din birourile West Gate din Militari, inclusiv o piscină şi o pistă pentru alergat. Liviu Tudor mai spune că o provocare pentru acest segment este menţinerea unei rate ridicate de ocupare a birourilor, în condiţiile în care lipsesc noile companii care să intre pe piaţă. Totul, pe fondul creşterii stocului.

2018 a fost un an în care au fost parafate relocări şi consolidări importante de sedii. Multe dintre clădirile care urmează să fie livrate anul acesta au deja chiriaşi, iar unele sunt închiriate în proporţie de 100%. „Singurul lucru care ar putea împie­dica dezvoltarea segmentului office ar fi lipsa de talente, de personal calificat, care a frânat în ultimii ani și dezvoltarea companiilor“, este de părere Emma Toma, lea­sing manager office division la AFI Europe România.

Aglomerarea zonei de nord a Bucureș­tiului și supraîncărcarea infrastructurii au creat nevoia deschiderii de noi poli. „Pro­iectele bune, poziționate corect și care abordează piața potrivită, vor continua să crească. Mai mult, datorită vitezei cu care a crescut segmentul office și pe fondul lipsei unei infrastructuri adecvate în une­le zone, dezvoltarea de noi zone de­vine o necesitate și aduce mai multe avantaje chiriașilor datorită accesului facil și a condițiilor de muncă mai bune pentru angajații lor“, mai spune Toma.

Pe lângă o amplasare bună a clădirii, serviciile suplimentare atârnă și ele tot mai greu în balanță. Liviu Tudor crede că serviciile de curierat de la parterul clă­di­rilor vor fi înlocuite treptat de servicii de tip drop-off/pick-up box, în timp ce serviciile de car sharing în timpul zilei își fac deja loc în viaţa angajaţilor.

DE LA ACCESIBIL LA SCUMP. În zece ani, locuințele noi din București au devenit mai accesibile decât erau înainte de criză, iar măririle salariale din ultimii ani au adus un nou val de cumpărători pe piață. Cu toate acestea, creșterea costu­rilor de creditare și a prețurilor au dus la apariția unor disfuncționalități în piață, la care dezvoltatorii de locuințe așteaptă o reacție din partea autorităților.

„Anul 2019 ar trebui să aducă o revizuire a legislației fiscale pentru încuraja­rea tranzacțiilor imobiliare cu destinație de locuință. În acest moment, o mare parte a tranzacțiilor pentru apartamente cu trei și patru camere, destinate familii­lor cu copii, sunt descurajate artificial din cauza restricțiilor prea mari la aplicarea cotei de TVA reduse, pragul acesteia nefiind modificat din 2016“, este de părere Bogdan Oșlobeanu, directorul gene­ral al dezvoltatorului Impact.

Cererea mare de apartamente venită din partea clienților, forța de muncă re­dusă de pe șantiere și creșterea prețurilor la materialele de construcție au făcut ca, în Cluj-Napoca, de exemplu, prețurile să fie prohibitive chiar și pentru angajații din IT, segmentul cu cele mai mari salarii din România.

Pentru 2019, analiștii estimează o stagnare a prețurilor locuințelor, cu eventuale creșteri care vor putea atinge valori mai mari până în 2022, în special în orașele cu potențial de dezvoltare economică, arată un studiu realizat de RE/MAX și Imobi­lia­re.ro. O diminuare a fondurilor pentru Prima Casă și creșterea ROBOR sunt alți factori care pot influența negativ piața rezidențială în 2019.

Infrastructura afectează și segmentul rezidențial. Zeci de dezvoltatori au cum­părat terenuri în zonele mărginașe ale Capitalei, acolo unde infrastructura este deficitară. Deși se construiesc sute de apartamente anual, autoritățile au tot amânat proiecte vitale de infrastructură, cum ar fi lărgirea și modernizarea Prelungirii Ghencea.

„Cea mai mare provocare a noastră de până acum a fost ritmul deficitar de dezvoltare a infrastructurii locale. Este evident că ea nu a reușit să țină pasul cu dezvoltările private“, mai spune directorul Impact. Iar acest lucru afectează direct ca­li­tatea vieții oamenilor. Mai ales a celor din orașele (tot mai) aglome­rate.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney