A avut bani în criză, iar acum culege roadele: povestea unuia dintre cei mai secretoși investitori imobiliari din România

Acest articol apare în numărul 30 (18 decembrie – 7 ianuarie) al revistei NewMoney

A făcut exituri de milioane de dolari în perioada de boom a pieței și a cumpărat terenuri în criză, când prețurile coborâseră puternic. A încercat noi businessuri o dată la câțiva ani. Actualul ciclu de creștere a pieței locale a imobiliarelor nu face deloc excepție de la acest modus operandi al lui Ionuț Dumitrescu.

După ce în urmă cu mai bine de doi ani se alătura oamenilor de afaceri Geo Mărgescu și Johny Jabra pentru a pune bazele unui nou dezvoltator imobiliar, Forte Partners, Ionuț Dumitrescu a decis recent să devină partenerul altor doi antreprenori, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, fondatorii dezvoltatorului de apartamente de lux One United Properties. În acest din urmă caz, el se va ocupa de dezvoltarea de spații de birouri, dar și de achiziția de terenuri și închirierea proiectelor, urmând să dețină 30% din noua divizie de birouri a companiei, One Office, în timp ce restul va fi în mâna One United Properties.

„UN EPISOD NOU“. În mod surprinzător, surse din piață spun că Dumitrescu se desprinde treptat din trioul Forte Partners, în ciuda faptului că dezvoltatorul a devenit într-un timp foarte scurt unul dintre cei mai activi pe piața imobiliară din București – pe segmentele office și rezidențial. Totuși, Dumitrescu rămâne acționar în continuare în două dintre proiectele în curs de dezvoltare ale companiei – birourile The Bridge de lângă Pasajul Basarab și ansamblul rezidențial Aviației Park –, dar fără a se mai implica în viitoare investiții pe care Forte Partners le are în plan. Ca o paranteză, Forte Partners este firma care deține brandul, track recordul (istoricul) și puterea de dezvoltare, însă fiecare proiect în parte este dezvoltat, operațional vorbind, printr-un SPV (special purpose vehicle) separat.

Citește si

„Nu consider că este o plecare, ci un episod nou (în parcursul profesional al lui Ionuț Dumitrescu, n.r.)“, spune Geo Mărgescu, unul dintre fondatorii Forte Partners.

Un episod în care Ionuț Dumitrescu se va ocupa de proiectul de birouri de 20.700 de metri pătrați North Gate din Pipera, cumpărat recent de One United Properties pentru aproape 17 milioane de euro, dar și de dezvoltarea unui parc de birouri de 24.500 de metri pătrați pe terenul fostei fabrici Automatica. (Nota bene: Ionuț Dumitrescu nu a răspuns întrebărilor transmise de NewMoney privind proiectele în care este implicat în prezent).

O privire în CV-ul său arată că exiturile din proiectele pe care le pune pe picioare reprezintă o practică uzuală pentru Ionuț Dumitrescu. Poate cel mai elocvent exemplu este cel al Eurisko, o companie pe care a fondat-o în 1997 și care a ajuns unul dintre cele mai cunoscute nume românești de pe piața de consultanță imobiliară, după ce a intermediat tranzacții-cheie din real-estate-ul local. Un motiv suficient pentru a atrage atenția altor mari jucători din această industrie, astfel că în 2008, un an în care imobiliarele românești traversau o perioadă de plin boom, americanii de la CBRE au venit la masa negocierilor cu o ofertă de preluare de nerefuzat, de 35 de milioane de dolari. De notat că tranzacția a fost intermediată de Capital Partners, casă de investiții printre ai cărei fondatori se numără Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu.

Ca o paranteză, acesta nu a fost primul exit al lui Dumitrescu dintr-o companie, având în vedere că în 2006 vindea către un consorțiu de investitori internaționali Building Support Services, firmă de property și facility management pe care a fondat-o în 2003.

Dezvoltatorul. Vânzarea Eurisko a însemnat pentru Dumitrescu o nouă etapă a „poveștii de dragoste“ cu imobiliarele. Astfel, din consultant el a devenit dezvoltator, după ce a înființat în 2008 compania Element Development, care se concentrează pe investiții imobiliare rezidențiale și comerciale. În momentul de față, de exemplu, Element Development are în lucru un parc de retail la Bistrița, cu o suprafață de 9.000 de metri pătrați, care presupune o investiție de 7,5 milioane de euro. Totodată, dezvoltatorul a anunțat în prima parte a acestui an că vrea să ridice un proiect similar la Târgoviște, care va avea 11.000 de metri pătrați și va angrena o investiție de aproximativ 9 milioane de euro.

Dincolo însă de aceste investiții în retail, Dumitrescu a mai construit și clădiri de birouri, precum HQ Victoriei, care a fost vândută în 2012 către fondul de investiții Zeus. Totodată, pe zona office, el s-a implicat în businessul de dezvoltare imobiliară Forte Partners, alături de oamenii de afaceri Geo Mărgescu și Johny Jabra, proiectul lor de referință fiind complexul de birouri The Bridge din zona Orhideea, cu o suprafață totală închiriabilă de 56.000 de metri pătrați. Prima fază a acestui parc office, din care Dumitrescu deține o treime, a fost inaugurată la finalul anului 2017 și închiriată integral către companii precum IBM și BCR.

Cumpărare&vânzare. Dincolo de dezvoltări imobiliare, Dumitrescu a fost implicat și în mai multe tranzacții cu terenuri. Spre finalul lui 2013, când terenurile se mai ieftiniseră, Ionuț Dumitrescu cumpăra de la Heineken lotul de 2,7 hectare al fostei fabrici de bere Grivița de lângă Pasajul Basarab din București. La acea vreme, omul de afaceri promitea să ridice pe acel teren un proiect imobiliar mixt în urma unei investiții de 40 de milioane de euro, însă până la urmă a renunțat la acesta, astfel că o parte din lotul de lângă Pasajul Basarab a ajuns în portofoliul germanilor de la Kaufland (care au deschis acolo un magazin), iar restul a fost cumpărat de către lituanienii de la Hanner, care vor să dezvolte acolo un proiect de birouri.

Iar aceasta în contextul în care în 2015, Dumitrescu anunța că, alături de Geo Mărgescu și Johny Jabra, va ridica complexul de birouri The Bridge, aflat chiar la o aruncătură de băț de terenul fabricii Grivița.

O altă tranzacție cu terenuri care l-a avut drept protagonist pe omul de afaceri este cea prin care un lot de 8.200 de metri pătrați din zona Barbu Văcărescu, pe care Dumitrescu îl cumpărase de la fondul austriac CA Immo în 2014, a fost vândut doi ani mai târziu, prin Forte Partners, către One United Properties. Adică fix compania care l-a cooptat anul acesta pentru dezvoltarea unei noi divizii, de office. Până la urmă, lumea imobiliară e mică, nu-i așa? Iar acum, ca cercul să fie complet, One United Properties va dezvolta pe acel teren un proiect de locuințe, One Verdi, în care și Dumitrescu este acționar cu 10%.

Parteneri cu forță

Dincolo de Ionuț Dumitrescu, și ceilalți doi fondatori ai Forte Partners au un background solid de business.

Geo Mărgescu. A fost directorul general al Cefin Real Estate Asset Management, compania care a dezvoltat cel mai mare parc logistic din țară, Europolis, redenumit P3.
Johny Jabra. Alături de fratele său, Jihad Jabra, omul de afaceri libanez a vândut brandul de cafea Nova Brasilia către Kraft Foods. În 2011, cei doi au vândut și Supreme Chocolat către grupul Meinl.

Ilustrație de Vali Ivan