Piața birourilor: Instituțiile de stat, chiriașe la privat? Normele UE ar putea alunga multe instituții din sediile lor

Piața spațiilor a înregistrat un volum record de tranzacții în 2023, ajungând la un prag istoric, cea mai mare componentă fiind renegocierea contractelor, dar începe să se vadă alte trenduri în piață, cum ar fi migrarea firmelor mici către clădirile de clasă A, iar următorul pas ar putea fi făcut de instituțiile statului.

Politicile europene în ceea ce privește creșterea eficienței energetice a clădirilor, iar instituțiile publice trebuie să urmeze și ele noile reguli, nu doar companiile private. Corporațiile, dar și companiile mici caută să se alinieze standardelor ESG care includ și asigurarea unor sedii eficiente din punct de vedere energetic, care poluează mai puțin.

În România, ca și în alte state din Europa, instituțiile statului au sedii în clădiri vechi, multe de patrimoniu, a căror modernizare pentru a corespunde indicatorilor privind eficiența energetică va fi foarte complicată, atât din punct de vedere tehnic, dar mai ales prin prisma costurilor.

Termenul până la care instituțiile ar trebuie să se conformeze normelor europene este 2030, dar deja se crede că va fi amânat, deoarece unele clădiri vechi nu vor putea fi transformate peste noapte în clădiri care să răspundă cerințelor dorite.

Totuși, este de așteptat ca instituțiile statului să se îndrepte către clădirile de birouri moderne, fie că pentru că nu mai pot opera în sediile în care se află, fie că au nevoie de o locație temporară pe perioada lucrărilor de renovare/modernizare.

S-a văzut deja în București situația aceasta, într-un alt context, în care chiar Primăria Capitalei s-a mutat, între 2010 și 2016, într-o clădire de birouri modernă de pe Splaiul Independenței, în zona Grozăvești. Mutarea a fost forțată de lucrările de reconsolidare și renovare a sediului PMB din Regina Elisabeta, vizavi de Parcul Cișmigiu.

Consultanții imobiliari se așteaptă ca, după companiile mari, care caută spații moderne care să corespundă indicatorilor ESG, dar și a firmelor mici, care pleacă din vile sau din clădirile mai vechi, și instituțiile statului să facă pasul către clădirile moderne.

„Una dintre tendințele de remarcat din piața imobiliară în 2023 este preferința chiriașilor mai mici pentru spații de birouri moderne de Clasa A. (…) O altă observație importantă este legată de instituțiile de stat, care, deși au o prezență limitată în clipa de față pe piața de birouri modern, sunt așteptate să își crească cererea, în special în linie cu obiectivele ESG susținute de UE”, a declarat, într-un comunicat remis redacției, Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Astfel, în condițiile directivelor UE, este de așteptată o cerere substanțială de închirieri în viitor, atât din partea companiilor, dar și din partea guvernului sau a altor instituții de stat.

Potrivit celui mai recent raport al Colliers, piața de birouri din București a înregistrat o suprafață record de tranzacții de leasing în 2023, dar livrările au fost la cel mai scăzut nivel din 2015 încoace. Decalajul dintre clădirile de birouri moderne și cele mai vechi se adâncește.

În perioadele de incertitudine este nevoie de prudență, iar acest lucru a fost evident în toate aspectele pieței de birouri în 2023, un an mixt din prisma activității. Pe de-o parte cererea totală a înregistrat o creștere de aproximativ 44% față de 2022, până la aproximativ 400.000 de metri pătrați, depășind cu ușurință recordul anterior de 365.000 de metri pătrați atins în 2019.

Pe de altă parte, 2023 a marcat cel mai scăzut nivel al livrărilor din 2015 încoace și, de asemenea, o scădere cu 42% față de media ultimilor 5 ani.

Anul trecut au fost livrați doar 110.000 de metri pătrați de spații noi de birouri moderne în București, stocul total ajungând astfel la aproape 3,4 milioane de metri pătrați. Cele mai importante proiecte noi au fost a doua fază a One Cotroceni Park din portofoliul One United (34.500 de metri pătrați), a doua fază a U-Center deținut de Forte Partners (32.500 de metri pătrați) și a doua fază a @Expo din portofoliul Atenor (28.000 de metri pătrați).

Alte două proiecte cu suprafețe sub 10.000 de metri pătrați care au fost de asemenea finalizate sunt Arghezi 4 din portofoliul Strabag și Muse din portofoliul Primavera Development.

Volumul livrărilor va scădea și mai mult având în vedere că activitatea de construcții a încetinit și doar un singur proiect semnificativ este preconizat să fie finalizat în București în 2024 – AFI Loft (aproximativ 16.000 de metri pătrați).