Nisipuri mișcătoare: de ce va fi sudul litoralului o amenințare pentru hotelurile din Mamaia
[vc_row][vc_column][vc_column_text]
Câteva tranzacții (ne)așteptate și o lungă listă de hoteluri scoase recent la vânzare sunt doar o parte dintre semnele că de litoralul românesc se apropie un val al schimbării. E însă și suficient de puternic pentru a-i reda măcar strălucirea de odinioară?
În urmă cu 40 de ani, „miliardarul“ Nea Mărin cobora cu greu dintr-un autobuz neîncăpător pentru turiștii care mergeau la plajă și se caza, mai apoi, cu „pile“ de la Băilești, într-un apartament de lux rezervat pentu un om de afaceri american. Hotelul Vega din Mamaia, unde s-au făcut filmările pentru „Nea Mărin Miliardar“, are acum cinci stele și este unul dintre cele mai luxoase de pe litoral. Din multe alte hoteluri de atunci au mai rămas însă doar structurile de rezistență.
Turism pe pierdere. Anunțată cu fast în urmă cu mai bine de 15 ani, marea privatizare a litoralului românesc a fost în multe privințe un eșec răsunător. Au confirmat-o, dacă mai era cazul, și scheletele hotelurilor din sudul litoralului scoase la vânzare de proprietarii care le-au cumpărat pe bani puțini la începutul anilor 2000, pentru a nu mai investi apoi în ele nimic. „Multe hoteluri nu au fost cumpărate de oameni din turism. Asta a făcut ca ele să rămână în paragină“, spune Aurelian Marin, proprietarul agenției Paradis Vacanțe de Vis, unul dintre cei mai mari touroperatori de pe litoralul românesc.
În prima jumătate a lunii martie, site-ul hotelsforsale.ro anunța vânzarea mai multor hoteluri din Mamaia, Olimp și Neptun. Mai precis, vânzarea a 11 dintre cele 12 hoteluri cumpărate de frații Ioan și Viorel Micula între 2000 și 2002, în plin sezon al privatizărilor de litoral. Concret, este vorba despre Național și Unirea din Mamaia, de Banat, Slatina și Craiova din Olimp, de Terra, Caraiman, Clăbucet, Prahova, Romanța și Bâlea din Neptun.
Cu excepția hotelului Patria, din Mamaia, de trei stele, singurul modernizat de frații Micula, toate celelalte unități de cazare sunt clasificate la una și două stele și nu s-a mai investit în renovarea lor de când au fost cumpărate. „Din păcate, au fost luate pentru garanții la credite bancare“, explică președintele Asociației Naționale a Agențiilor de Turism (ANAT), Alin Burcea.
Potrivit operatorilor din turism, niciunul dintre hotelurile de pe litoral ale fraților Micula nu a raportat în ultimii ani profit, cu mici excepții.
Dacă înainte de anii ’90 un loc de cazare la Neptun sau Olimp se obținea cu mare greutate, acum mai multe agenții de turism refuză să mai includă în oferte hotelurile proprietarilor de la European Drinks aflate într-un stadiu avansat de degradare. Dar chiar și așa, unitățile hoteliere din cele două stațiuni au avut an de an turiști, fiind ocupate în proporție de peste 80% în vârf de sezon. Însă și numărul de reclamații la Protecția Consumatorilor a fost direct proporțional cu gradul lor de ocupare. Numai că, din nou chiar și așa, activitatea hotelurilor a continuat, cu toate că autoritățile au aplicat numeroase amenzi.
„Hotelurile au fost cumpărate la prețuri mici, fără a se face cu adevărat turism. Camerele costau puțin și condițiile de cazare erau precare. Turiștii respectivi nu aveau pretenții prea mari“, explică Aurelian Marin de la Paradis Vacanțe de Vis.
Antreprenorii din industria turismului spun că hotelurile din Olimp și Neptun deținute de frații Micula se vor vinde foarte greu, pentru că arată și funcționează ca în anii ’80 și sunt extrem de scumpe. În urmă cu 15 ani au fost cumpărate cu aproape o jumătate de milion de euro fiecare, iar acum sunt scoase la vânzare cu prețuri apropiate de un milion de euro și chiar mai mult, în funcție de numărul de camere și amplasarea față de plajă. Deocamdată, investitorii de pe litoral nu știu să existe discuții avansate pentru preluarea vreuneia dintre aceste unități.
Transferuri reușite. În sudul litoralului există însă și hoteluri care și-au găsit noi proprietari după ce au fost scose la vânzare de primul val de investitori. Ilustrativ este exemplul celor aflate la un moment dat în portofoliul omului de afaceri timișorean Josef Goschy, proprietarul Unita Turism.
Fondator al Unita Asigurări, prima companie privată de profil din România, acesta s-a orientat către industria hotelieră, după ce în 2001 a vândut businessul de asigurări către Wiener Städtische (Vienna Insurance). Până în 2009, Goschy a ajuns să dețină 25 de hoteluri în toată țara, cu o capacitate cumulată de cazare de 3.500 de camere. Circa jumătate dintre acestea se aflau pe litoral, în Mamaia, Olimp și Cap Aurora. Dacă hotelurile Amiral, Orfeu și Comandor din Mamaia au fost renovate, și au funcționat bine, omul de afaceri a avut probleme cu hotelurile din zona de sud a litoralului.
„Atunci când cumperi un hotel cu credit bancar, la un preț de piață, ești nevoit să-ți pui mintea la contribuție și să faci turism pentru a rambursa datoria“, spune Dumitru Becșenescu, acționar minoritar la hotelul Zenith (fost Golden Tulip) din Mamaia, controlat de fondul de investiții RC2.
În cazul lui Goschy, afacerile nu au mers prea bine în ceea ce privește fosta perlă a litoralului, complexul Amfiteatru-Belvedere-Panoramic din Olimp. Hotelurile au fost cumpărate de Unita Turism în 2008, în plin boom imobiliar, de la Autoritatea Valorificării Activelor Statului, pentru circa 22 de milioane de euro. A venit însă criza și camerele nu au mai fost renovate. „Au fost cumpărate foarte scump, cu credite bancare nu prea avantajoase“, adaugă Aurelian Marin de la Paradis Vacanțe de vis. Pentru a-și redresa afacerile, Goschy a încercat să vândă în 2012 complexul din Olimp, pentru 60 de milioane de euro, spun surse din piață, însă nu a găsit cumpărători. După doi ani, a scăzut prețul la 30 de milioane de euro.
Tranzacția a avut loc abia în decembrie 2016, când Amfiteatru-Belvedere-Panoramic a fost cumpărat de Mohammad Murad, cel mai mare investitor din industria hotelieră de pe litoralul românesc. Valoarea tranzacției: aproximativ zece milioane de euro. După achiziție, omul de afaceri de origine libaneză a estimat că va investi alte 15 milioane de euro pentru renovarea complexului hotelier.
Tranzacția a atras imediat atenția celorlalți jucători din industria turismului. „Când un investitor decide să-și extindă activitatea înseamnă că stăpânește bine jocul respectiv“, explică președintele Patronatului Industriei Hoteliere Marea Neagră, Ciprian Constantinescu, totodată, proprietar al hotelurilor Delta din Jupiter și California din Cap Aurora.
În turism, adaugă el, nu se pot da tunuri, pentru că amortizarea unei investiții în renovarea unui hotel poate dura până la 12 ani, având în vedere că sezonul pe litoral este de doar câteva luni. Iar Constantinescu știe regulile jocului. Recent, a cumpărat hotelul Atlas din Jupiter, pe care urmează să-l renoveze și modernizeze.
Tot anul trecut, Goschy a mai vândut alte două hoteluri din sud pe care nu a reușit să le renoveze: Onix și Safir din Cap Aurora. Acestea au fost cumpărate de familia Movileanu din Mioveni, cu afaceri mai ales în industria auto, tranzacția fiind estimată la cel mult două milioane de euro.
Miracolul din Venus. Aceeași familie Movileanu a mai cumpărat în 2014 hotelurile Cocorul și Vulturul și un ansamblu de 28 de vile din Venus, de la THR Marea Neagră, companie deținută în proporție de peste 70% de SIF Transilvania. Noul complex, în care s-au investit circa 12 milioane de euro, a fost redenumit Mera, iar începând din 2015 a fost reintrodus în circuitul turistic, după ce gradul de confort al camerelor a fost ridicat de la două la patru stele, pe sistem all-inclusive. Efectul? Gradul de ocupare al Mera a crescut după doar un sezon de la 70 la aproape 100%.
Stațiunea Venus este de departe vedeta sudului litoralului. Cu un grad de ocupare de nici 50% înainte de 2010, Venus a ajuns în urma unor investiții cumulate de peste 30 de milioane de euro una dintre cele mai vândute destinații. Hoteluri de una ori două stele au fost cumpărate de oameni de afaceri precum Ioan Niculae, proprietarul Interagro – care deține hotelul Inter, singurul de cinci stele din stațiune –, Luchi Georgescu, proprietar Vincon Vrancea, dar și de investitori locali, care le-au renovat și le-au reclasificat la trei și patru stele.
O parte din hoteluri au intrat în sistem all-inclusive ori au oferit în paralel servicii de cazare și masă la standarde mai ridicate. „Asta face ca unitățile clasificate la trei și patru stele să aibă un grad mediu de ocupare de peste 80% în 2016, iar în vârf de sezon de aproape 100%“, detaliază Aurelian Marin. Investitorii din turism au introdus la scară mai largă sistemul all-inclusive începând din 2002, în scopul de a atrage turismul de familie.
„În Venus s-au făcut cele mai multe investiții în hoteluri (de pe litoral, n.r.), în numai doi ani“, spune și Alin Burcea de la ANAT.
Investițiile din zona de sud au început să fie vizibile după 2010, odată cu renovarea primelor hoteluri din stațiunile Jupiter, Venus și Saturn. Era perioada în care pe litoralul românesc contau doar Mamaia și parțial Eforie Nord. „Hotelurile din Mamaia au fost cumpărate la începutul anilor 2000, în special de oameni din turism care au investit și le-au modernizat în doi-trei ani“, explică Marin decalajul dintre stațiuni.
„Dacă mai exista posibilitatea de a investi în zona Mamaia–Năvodari, investitorii se duceau acolo. Acum sudul este cel cu potențial“, îl completează Burcea de la ANAT.
Un sud despre care antreprenorii din turism spun că este mai atractiv pentru familiile cu copii, astfel că investitorii trebuie să își adapteze pachetele de vacanță în funcție de cerințele acestui segment. Concret, hotelierii care au capacități mai mari de cazare ar trebui să treacă la all-inclusive, astfel încât să atragă turiștii care au preferat până acum litoralul bulgăresc ori cel turcesc.
Pe de altă parte, mai spune Burcea, și autoritățile locale trebuie să îmbunătățească infrastructura și să construiască mai multe zone de agrement. „Avalanşa de tranzacţii din ultima perioadă se datorează, cred, și investiţiilor în reamenajarea plajelor, acestea fiind încă principala atracţie turistică a zonei“, spune Lucia Morariu, director general al agenției Eximtur.
Nu este pentru prima oară când antreprenorii din industria hotelieră spun că turiștii vor fi atrași de o stațiune dacă au și posibilități suplimentare de petrecere a timpului liber. Sistemul a funcționat la Mamaia, unde în ultimii ani au fost investiții în spații de agrement, dar au fost organizate și evenimente care au atras turiști.
Suta de milioane. O estimare NewMoney bazată pe datele din piață arată că, în ultimii cinci ani, investițiile din zona de sud a litoralului s-au ridicat la circa 100 de milioane de euro.
Victimele unei privatizări eșuate au fost și hotelurile Alfa și Beta din Saturn. „Ele au fost cumpărate inițial, alături de hotelul Gama, în urmă cu zece ani, de o companie italiană care a vrut să construiască apartamente“, își amintește Aurelian Marin. Cumpărătorul a intrat însă în insolvență, iar cele două unități s-au întors în custodia THR Marea Neagră, care le-a scos din nou la vânzare.
La sfârșitul anului trecut au fost cumpărate de Alternative Green, o companie deținută de doi cetățeni chinezi, într-o tranzacție estimată de piață la aproximativ un milion de euro. Aurelian Marin spune că investitorii vor reconfigura vechile camere, pe care le vor transforma în apartamente de vacanță destinate celor care doresc să dețină o proprietate la malul Mării Negre.
„Este bine că se pun pe picioare structurile vechi. Dacă vom respecta criteriile urbanistice după care s-au construit stațiunile, vom fi câștigători“, crede Ciprian Constantinescu, făcând aluzie la extinderile care au avut loc în stațiunea Mamaia, unde spațiile verzi au fost „înghițite de betoane“.
Astfel de investiții pot face din nou atractive destinațiile de la Marea Neagră, mai ales în actualul context geopolitic. „Avantajul competitiv al țărilor mici, inclusiv al României, este că nu sunt o țintă pentru terorism“, explică Dumitru Becșenescu, acționar minoritar al hotelului Zenith din Mamaia. Teoria lui este confirmată și de rezervările early booking pentru litoralul românesc, făcute începând cu toamna anului trecut, al căror număr s-a dublat față de 2016.
Iar mai mulți turiști înseamnă și mai multe potențiale investiții, care ar putea fi stimulate și de voucherele de vacanță. „Dacă acestea vor fi acordate în sistemul de stat, vom asista la un impact de 400 de milioane de euro asupra industriei turismului“, estimează Aurelian Marin. Bani despre care spune că nu se vor duce pe piața neagră, ci vor rămâne la suprafață, la operatorii care lucrează legal.
Temători că orice minune ar putea ține doar trei ani, operatorii din industria turismului le recomandă noilor proprietari de hoteluri să mențină prin investiții susținute un grad ridicat al confortului și serviciilor. În fond, experiența ultimilor ani a demonstrat că „lasă că merge și așa“ nu a mai mers, iar investitorii care au urmărit câștiguri imediate nu au rezistat în acest business.
[/vc_column_text][vc_text_separator title=”Stăpânul litoralului” color=”juicy_pink”][vc_column_text]Omul de afaceri Mohammad Murad (foto sus) este de departe cel mai mare investitor de pe litoralul românesc, cu proprietăți în mai multe stațiuni de la Marea Neagră.[/vc_column_text][vc_column_text]NORD. Investitorul libanez deține în Mamaia hotelurile Perla (trei stele) și Majestic (patru stele). În 2013 a deschis la Năvodari un hotel de cinci stele amplasat aproape de plajă, Phoenicia Luxury.
SUD. Murad mai controlează hotelurile Majestic din Olimp și Jupiter, ambele clasificate la trei stele, pe care le-a cumpărat la jumătatea anilor 2000. Din această iarnă, în portofoliul său a intrat și complexul Amfiteatru-Panoramic-Belvedere din Olimp, considerat în anii ’90 perla litoralului românesc; hotelurile urmează să fie modernizate până la anul.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Ilustrație de Vali Ivan
