Casă, (tot mai) scumpă casă: cât de mare este riscul unei noi bule imobiliare
După ce, acum mai puțin de un deceniu, România experimenta o bulă imobiliară al cărei epilog a fost și o prăbușire rapidă și dureroasă a pieței locuințelor, sectorul rezidențial pare că trăiește acum o nouă perioadă de glorie. Cererea pe piață e în continuă creștere, proiectele noi de locuințe se vând (din nou) din stadiul de planșetă, iar prețurile au prins aripi. Cât de mult mai pot ele crește și, mai ales, există riscul unei noi bule?
Un agent de vânzări dintr-o multinațională își cumpăra prima locuință, prin credit ipotecar, în urmă cu aproape trei ani. Un apartament de două camere în cartierul bucureștean Berceni l-a costat la acea vreme 55.000 de euro, un preț „rezonabil“, spune el retrospectiv. Recent, a decis că e momentul să facă pasul către o casă mai încăpătoare, odată ce și familia sa a devenit mai mare, astfel că și-a scos apartamentul la vânzare. Prețul de strigare: 62.000 de euro. Adică, la un calcul rapid, cu aproape 13% în plus față de prețul inițial.
„Din momentul în care am publicat pe internet anunțul de vânzare, în mai puțin de o zi stabileam două vizionări. Nu mă gândeam că o să fie atât de mare interesul, mai ales că este un apartament la parter, într-un bloc din anii ’80. Mă aștept să îl vând destul de repede“, mărturisește el. Iar povestea sa ilustrează, într-o oarecare măsură, povestea pieței rezidențiale din România în acest moment, în care cererea de locuințe a explodat.
După ce, în perioada 2005-2008, locuințele s-au scumpit în ritm galopant, iar prețurile ajunseseră să crească chiar și de la o săptămână la alta, creionând pas cu pas o bulă imobiliară fără precedent, venirea crizei a dărâmat „castelul de nisip“ al pieței rezidențiale, reducând prețurile considerabil. La nivel național, minusul a fost de circa o treime, potrivit calculelor NewMoney pe baza indicelui de prețuri al platformei Imobiliare.ro. Acum însă, piața rezidențială trăiește o nouă perioadă de euforie, poate ceva mai temperată decât în boomul de acum nici zece ani, însă prețurile nu stau pe loc.
PREȚURI PE PLUS. „Anul trecut am observat o creștere a prețurilor de circa 10%“, spunea recent Bartosz Puzdrowski, CEO al companiei Impact, dezvoltatorul cartierului rezidențial Greenfield din zona Băneasa, din București. Iar aceasta în ciuda faptului că intrarea în vigoare a legii dării în plată a creat o oarecare nesiguranță în piață.
Potrivit indicelui Imobiliare.ro, prețul mediu solicitat la nivel național de către vânzătorii de apartamente noi și vechi a ajuns la 1.080 de euro pe metru pătrat util la începutul lui 2017, în creștere cu peste 6% față de acum un an. Iar estimările arată că prețul va continua să crească.
„Există o cerere foarte mare și o lipsă acută de proprietăți. (…) Ne apropiem cu pași rapizi de o încălzire a pieței, mai ales că nu prea mai există stocuri“, avertiza recent Dragoș Vîlceanu, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari, în cadrul evenimentului „Real Estate & Construction Forum“, organizat la finalul lunii martie de Business Mark. Iar aceasta, deși, pe teren, pare că se construiesc case și blocuri la foc continuu. Datele de la Institutul Național de Statistică arată că 2016 a fost al doilea cel mai bun an de după 1990 din perspectiva numărului de locuințe finalizate – peste 52.000. În 2008, cel mai „productiv“ an, numărul de locuințe livrate în piață se ridica la peste 64.000.
Gabriel Voicu, director al diviziei new homes din cadrul companiei Coldwell Banker România, spune că stocul relativ redus de locuințe noi finalizate ar putea conduce, pe termen scurt și pe anumite segmente de piață sau zone, la noi vârfuri de cerere în 2017. Tot el adaugă că, pe de altă parte, piața rezidențială va rămâne sensibilă la evoluția macroeconomică a României. „Pentru 2017 există premise pentru o evoluție similară cu cea din 2016, adică o creștere de 5-7% (a prețului, n.r.) în București, dar și în alte orașe mari din țară și o temperare în Cluj-Napoca“, detaliază Voicu.
Ritmul pare ceva mai temperat față de perioada de boom, când prețurile creșteau și cu 20-30% pe an.
NOI LEGI. Acum, cea mai importantă schimbare așteptată pe piața rezidențială este introducerea TVA de 0% pentru vânzarea de locuințe noi către persoane fizice. În prezent, pe piața rezidențială locală se aplică o cotă redusă de TVA de 5% la cumpărarea unei locuințe cu un preț de până la 450.000 de lei, adică aproximativ 100.000 de euro, însă de această facilitate cumpărătorul poate beneficia doar o dată. Pentru restul tranzacțiilor, se aplică o cotă de 19%.
Deocamdată, TVA 0% la vânzarea locuințelor a rămas doar la stadiul de inițiativă legislativă, însă jucătorii din piață au atras atenția că măsura ar contrazice directivele europene privind aplicarea cotelor reduse de TVA.
Chiar și așa, o parte dintre potențialii cumpărători au rămas în expectativă și speră la eliminarea TVA. (Până la închiderea ediției NewMoney nu au apărut informații privind data de la care o astfel de inițiativă legislativă ar putea intra în vigoare.)
O bilă albă pentru piața rezidențială este însă faptul că statul a propus anul acesta un plafon de 2,5 miliarde de lei pentru Programul Prima Casă, la care se adaugă fonduri de 175 de milioane de lei, rămase de anul trecut. Anul acesta, prin Prima Casă se pot accesa credite de până la 57.000 de euro pentru case vechi, respectiv 66.000 de euro pentru cele noi. Tot începând de anul acesta, programul face o distincție clară între locuințele vechi și cele noi: va oferi garanții bancare de 40% pentru cele construite în urmă cu mai bine de cinci ani, respectiv de 50% pentru cele noi.
„Interesul preponderent (în piața rezidențială, n.r.) este pentru locuințe noi, pentru că au apărut proiecte noi, cu o arhitectură și un concept contemporane, o generație nouă de apartamente extrem de atractive“, spune Daniel Crainic, director de marketing al Imobiliare.ro. Din datele portalului, o treime din locuitorii marilor orașe sunt interesați în acest moment de o tranzacție imobiliară, fie că este vorba de o achiziție sau o vânzare, fie de închiriere, ceea ce arată că, în ansamblu, piața rezidențială trece printr-o perioadă de efervescență. Și pe bună dreptate, mai ales în contextul în care și salariul mediu net pe economie a ajuns la peste 2.200 de lei, în creștere cu o treime față de acum doi ani.
România are în prezent circa 8,9 milioane de case și apartamente, dintre care doar 10% au fost construite în ultimii 27 de ani, ceea ce înseamnă că stocul de locuințe este destul de îmbătrânit la nivel național.
Pentru români, mai mult decât pentru alți europeni, locuința este un simbol al împlinirii, al stabilității, un efect al mentalității încă puternic împământănite care spune că e mai bine să fii proprietar decât chiriaș. Aproape 97% dintre români dețin (măcar) o casă, potrivit datelor agenției europene de statistică Eurostat, în timp ce varianta chiriei, preferată în general de occidentali, este considerată (încă) în România o soluție de compromis. Și, în cele mai multe cazuri, unul de cât mai scurtă durată. Așadar, un motiv în plus ca piața să crească.
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney
