Analiză: Cum influențează explozia comerțului online piața de spații industriale și logistice

Autor: Răzvan Zamfir

Piața industrială și logistică ar putea ajunge, anul acesta, la 4,4 milioane de metri pătrați, în creștere cu 607.000 de metri pătrați. Motoarele creșterii?

Acest articol a apărut în numărul 63 (15 – 28 aprilie 2019) al revistei NewMoney

„În 2018 s-a construit într-un ritm alert, chiar dacă sub nivelul din 2017, dar ne aș­teptăm ca anul acesta segmentul spa­țiilor logistice și industriale să aibă cea mai importantă creștere din ultima peri­oadă. O direcție importantă, care s-a ma­nifestat în 2018 și care va continua să fie prezentă și în 2019, este majorarea segmentului de comerț electronic în ponde­rea cererilor de închiriere. Infrastructura este unul dintre factorii-cheie în amplasarea de noi proiecte logistice și industriale. Așadar, ne așteptăm ca lucrările de îmbunătățire a unor drumuri, care vor avea loc anul acesta, să atragă și noi con­strucții. De asemenea, proiectele semi-speculative vor fi și anul acesta în număr mare, la fel ca în 2018, chiar dacă se vor con­strui și numeroase proiecte după spe­cificațiile chiriașilor, de tip build-to-suit“, spune Andrei Jerca, account director industrial services al companiei CBRE Romania.

Piața industrială și logistică pare în pre­zent cea mai sigură dintre sectoarele imobiliare și beneficiază de cererea de depo­zitare venită din partea companiilor de retail, în special e-commerce. De altfel, unii retailer-i online, precum eMAG, au de­venit din chiriași jucători activi pe piață. Compania controlată de sud-africanii de la Naspers și condusă de Iulian Stanciu a finalizat la sfârșitul anului trecut construc­ția unuia dintre cele mai mari depozite din România, la Joița, în județul Giurgiu. Depozitul are o suprafață de 126.000 de metri pătrați, cât 20 de terenuri de fotbal, și a necesitat investiții de 65 de milioane de euro, care vor asigura și o potențială extindere a acestuia.

CERERE ȘI OFERTĂ. Piața locală a fost dominată de proiectele marilor dezvoltatori internaționali, de pildă CTP Invest, WDP, Logicor și P3, care au absorbit 61% din cerere. Din totalul noilor construcții finalizate în 2018, 11% au fost de tip spe­culativ, strategia dezvoltatorilor și a fondurilor de investiții active pe piața locală fiind încă prudentă, cu multe construcții semi-speculative.

Dezvoltările de acest tip sunt proiecte construite ca urmare a cererilor primite fie din partea clienților existenți, fie de la chiriași noi, dar care au și o componentă speculativă. Astfel, suprafeței construite la cerere i se adaugă circa 20-50%, deoarece dezvoltatorii doresc să fie pregătiți pentru posibile noi solicitări. Nivelul ridicat al cererilor determină rata mare de pre-­închirieri, cea mai mare parte a spa­țiilor fiind contractate înainte de finalizare.

Segmentul de retail a fost principalul motor de creștere pentru piața spațiilor industriale și logistice în 2018, iar cele mai importante tranzacții din punctul de vedere al suprafeței au avut loc în parcurile deținute de WDP Industrial. Astfel, Carrefour a semnat pentru închirierea a 65.500 de metri pătrați în parcurile din Brazi și Deva, iar P&G va ocupa 25.600 de metri pătrați în Timișoara.

Capitala continuă să rămână foarte atractivă și deține circa 63% din totalul pie­ței. Iar cerere există în continuare. „Ne-am concentrat până acum pe vestul Bucureş­tiului, dar avem cereri pentru a dezvolta spații în nord-estul Capitalei. Terenul are 22 de hectare şi plănuim să construim 100.000 de metri pătrați în următorii trei ani. Vom începe construcţia în 2020“, spu­ne Remon Vos, CEO al companiei CTP, care a ajuns la începutul acestui an la o suprafață construită de un milion de metri pătrați.

Proiecte se găsesc în toate cele patru puncte cardinale ale Capitalei, însă partea de vest s-a consacrat deja ca pol al spa­țiilor industriale și logistice, 63% din sto­cul de spații fiind situat aici. Partea de nord are un potențial important – 16% din totalul clădirilor au fost construite în această zonă –, iar pe viitor sunt anunțate și alte dezvoltări importante.

ÎN CIFRE DE PIAȚĂ. Anul acesta, tere­nurile achiziționate pentru dezvoltarea de proiecte industriale vor totaliza circa 60% din suprafața tranzacționată, urmând să depășească ponderea de 50% atinsă anul trecut de segmentul rezidențial al pieței imobiliare. „Dacă anul trecut circa 50% din suprafața terenurilor tranzacționate era pentru proiecte rezidențiale, 40% pentru logistică și industrial, iar 10% pentru hoteluri și office, în acest an 60% din vo­lum vor reprezenta terenuri pentru lo­gis­tică, 10% – pentru hoteluri și office, iar tran­zacțiile cu terenuri pentru rezidențial vor avea o pondere de circa 30%, scădere care vine din faptul că dezvoltatorii au cumpărat deja terenuri generoase pentru proiecte de locuințe“, explică Ioan Năs­tase, consultant Development & Land Department JLL România.

Contractele de preînchiriere au constituit 41% din suprafața tranzacționată în apropierea Bucureștiului în 2018, iar 68% din acestea sunt pentru spații situate în zona de nord a orașului. Circa 440.000 de metri pătrați vor fi construiți în 2019, în zonele limitrofe Capitalei. Potrivit CBRE, activitatea totală de închiriere, excluzând reînnoirile și renegocierile, a atins anul trecut 270.000 de metri pătrați, cu 11% mai puțin decât în 2017.

În 2019 se va construi într-un ritm și mai rapid decât în 2018, fiind așteptate livrările a 607.000 de metri pătrați, dintre care 27% sunt localizați în orașe regionale, iar 55% sunt preînchiriați. Cel mai probabil, structura pieței logistice și industriale se va păstra și anul acesta, după ce retail-ul și FMCG-ul au asigurat, anul trecut, 63% din contractele de închiriere și au dominat copios piața. Asta, în con­di­țiile în care 3,1 puncte procentuale din creșterea de circa 4,1% din 2018 a economiei a fost asigurată de consum.

O ten­dință care se va menține și anul acesta, deși e de așteptat să-și mai piardă din putere, din cauza inflației care anu­lează o parte din creșterile salariale ale perioadei.

FOTO: Guliver / Getty Images