Este cel mai efervescent sector al industriei imobiliare. Și totuși, cât mai poate crește piața depozitelor din România în lipsa autostrăzilor?

Cu depozite de aproape un milion de metri pătrați anunțate doar pentru anul acesta, cât de mult mai poate crește cel mai fierbinte sector imobiliar, piața de logistică și industrial? 

Acest articol a apărut în numărul 46 (6-26 august) al revistei NewMoney

Impulsionată și de un avans accelerat al consumului, care i-a determinat pe retai­lerii offline sau online – și nu numai – să își caute din ce în ce mai multe spații de de­pozitare, piața de logistică și industrial a crescut constant în ultimii ani. Concret, depozitele românești cumulează în pre­zent peste 3,5 milioane de metri pătrați, potrivit mai multor estimări din piață, iar la o privire de ansamblu, sectorul industrial și de logistică promite să fie cel mai efervescent segment al pieței imobiliare (și) în 2018, în condițiile în care dezvoltatorii de astfel de spații vor să construiască anul acesta încă 920.000 de metri pătrați, un plus de 67% față de 2017, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Activ Property Services.

CAUZE… O bună parte dintre aceste noi livrări – 390.000 de metri pătrați – va fi atrasă de București, cea mai mare piață logistică din țară, însă din urmă vin și orașe precum Timișoara, Cluj-Napoca, Pitești sau Ploiești, care au acces la auto­străzi și care devin astfel poli tot mai im­portanți pentru jucătorii din logistică. Ca o paranteză, Capitala și zonele adiacente, care concentrează aproximativ un sfert din PIB-ul României, însumează peste 1,65 mi­li­oane de metri pătrați de spații mo­der­ne de logistică, fiind urmată de Timi­șoara, cu un stoc de 575.000 de metri pătrați. „Principalii factori care impulsio­nează dezvoltarea accelerată a segmentului industrial/logistic sunt creșterea vân­zărilor din comerț, pentru al cincilea an conse­cutiv, respectiv expansiunea și intrarea de noi companii de producție, mai ales în partea de vest, nord-vest și centrul țării“, spune Florian Gheorghe, head of research în cadrul Activ Property Services. Iar dacă cea mai mare cerere pentru spații industriale vine din partea ope­ratorilor logistici, care au preluat 40% din cei 730.000 de metri pătrați închiriați anul trecut, din spate vin și marile lanțuri de retail și companiile din auto. 

„Cu certitudine, piața locală de spații logistice crește constant de circa patru ani și este departe de a-și fi epuizat po­ten­țialul. Este greu de estimat cât mai poate crește, pentru că ține foarte mult de evo­lu­ția climatului socio-economic și geopo­litic“, explică Iulia Bușcă, commercial & business development manager în cadrul celui mai mare dezvoltator de spații logistice de pe plan local, CTP România. Iar dacă se ia în calcul raportul dintre sto­cul existent și numărul de locuitori, adaugă ea, pe plan local încă există un po­tențial semnificativ de creștere compa­rativ cu alte țări din regiune. Prin achiziții și cons­trucții de la zero, CTP a ajuns să dețină în România depo­zite cu o suprafață cumu­lată de peste 800.000 de metri pătrați, iar până la finalul anului speră să depășească un portofoliu de un milion de metri pătrați.

Planuri de dezvoltare are și P3, un alt jucător de anvergură de pe piața de spații logistice, care deține un parc de 370.000 de metri pătrați la kilometrul 13 al auto­străzii București-Pitești și care vrea să se ex­tin­dă atât în zona Capitalei, cât și în par­tea centrală și de vest a țării.

… ȘI (D)EFECTE. Unul dintre factorii majori care a influențat cererea de spații logistice în țările din Vest în ultimii ani a fost comerțul online. Un sector care a în­ceput să prindă elan și în România în ultimii ani: anul trecut, vânzările din e-commerce au ajuns la 2,8 miliarde de euro, în creștere cu aproape 40%, potrivit GPeC, organizație care realizează evenimente de e-commerce și marketing online. „Deși suntem încă în urmă față de alte țări în ceea ce privește co­merțul online, tendința și în România este cu siguranță crescă­toare. Pe măsură ce un procent din ce în ce mai mare din consum se va transfera din mediul offline în cel online, segmentul de spații logistice va avea de câștigat, fiind un beneficiar direct al acestei trans­formări care are loc la nivel global“, explică Emilia Bocan, senior leasing & development manager al P3 România.

Privind ecuația sectorului de logistică în ansamblu, una dintre provocări ră­mâne infrastructura deficitară din România, iar acesta este mo­tivul pentru care cea mai mare parte a depozitelor noi se construiesc în zone în care există măcar câteva tronsoane de auto­străzi. Deocam­dată, pe plan local există o rețea de sub 800 de kilometri de drumuri de mare vi­te­ză, o bună parte dintre acestea fiind concentrate în sud și în partea central-vestică a țării. „Provocările țin de infrastructura încă ne­dezvoltată, de birocrația legată de obți­nerea aprobărilor de cons­trucție, dar și de lipsa tot mai acută de forță de muncă calificată, pe care o resimt clienții noștri“, spune Emilia Bocan.

Dincolo de proiectele de noi cons­trucții, tranzacțiile din ultimii ani certifică la rândul lor dinamica și potențialul pie­ței. Dezvoltatorul imobiliar Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri din Ro­mânia, în portofoliul căruia se află și un parc industrial la Timișoara, a mai făcut un pas pe zona de logistică anul trecut, după ce a cumpărat cu 42,5 milioane de euro un depozit de 68.000 de metri pă­trați în localitatea Oarja de lângă Pitești. Și CTP a preluat mai multe parcuri de lo­gis­tică în 2017, în localități precum Chiajna, Chitila, Ineu și Salonta, în timp ce dezvoltatorul Helios Pheonix a preluat un parc în Popești Leordeni, lângă Bucu­rești.

În plus, mutări de anvergură la nivel internațional au avut impact inclusiv pe plan local: la finalul lui 2016, fon­dul suveran al statului Singapore, GIC, a preluat compania P3, în timp ce fondul de inves­tiții american Blackstone a cumpărat la final de 2015 portofoliul logistic al com­pa­niei austriece Immofinanz, pe care l-a vândut în 2017 către fondul suve­ran al Chinei. Iar astfel de tran­zacții nu fac decât să confirme – chiar dacă indirect – că România începe să joace un rol tot mai important pe harta logisticii europene.

FOTO: Guliver / Getty Images