Dezvoltatorul imobiliar Impact Developer & Contractor își propune ca în anii viitori să fie mai mult decât un „fabricant“ de case și blocuri. Planul diversificării se desenează chiar la acest început de an.
Acest articol a apărut în numărul 56 (7 – 20 ianuarie 2019) al revistei NewMoney
Rezultatele financiare de pe primele nouă luni, mai slabe decât cele din perioada similară a anului 2017, l-au convins pe Bogdan Oșlobeanu, șeful Impact din martie 2018, că e momentul să opereze niște schimbări în portofoliul companiei, pentru a fi mai pe gustul investitorilor. Cunoscută printre cei interesați să cumpere o locuință nouă în special pentru proiectul rezidențial Greenfield din nordul Bucureștiului, Impact este listată pe Bursa de Valori București, cu o capitalizare bursieră de 55,3 milioane de euro, la sfârșitul lui decembrie 2018. Compania este controlată în proporție de 56% de omul de afaceri Gheorghe Iaciu, al cărui nume a fost în centrul mai multor controverse legate de tranzacții de terenuri.
„Este mai ușor de înțeles pentru investitori un portofoliu diversificat, în care se obține o predictibilitate mai mare a veniturilor”, spune Bogdan Oșlobeanu (44 de ani), manager care a fost recrutat de acționarii Impact după o carieră de 14 ani în KazMunayGas, fostul Rompetrol. Graficul veniturilor unui dezvoltator imobiliar arată ca niște dinți de fierăstrău: veniturile sunt relativ scăzute în perioada în care se construiește efectiv un proiect, dar liniile încep să urce în perioadele în care începe să îl vândă. La aceasta se adaugă rigorile de raportare contabilă, care fac, uneori, ca rezultatele să arate mai prost decât sunt în realitate.
Concret, portofoliu diversificat pentru Impact înseamnă intrarea pe piața birourilor și a hotelurilor, iar managementul companiei se află în discuții cu jucători importanți privind posibile achiziții pentru materializarea acestui plan. „Cred că în următoarele șase luni o să avem vești“, spune Oșlobeanu, într-un interviu acordat cu puțin timp înainte de finalul anului trecut.
Finanțare. A fi pe gustul investitorilor este vital pentru o companie care atrage cea mai mare parte din finanțare de pe piața de capital. În 2017, Impact s-a finanțat cu peste 24 de milioane de euro printr-o emisiune internațională de obligațiuni, banii fiind folosiți pentru achiziția de terenuri. Ce-i drept, vânzare de acțiuni sau emisiuni de obligațiuni pot să facă și dezvoltatorii care nu sunt companii publice. Un exemplu în acest sens este One United Properties, dezvoltator care a vândut recent 7,4% din companie pentru 20 de milioane de euro. Dezvoltatorul, deținut de bancherii de investiții Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, este axat pe segmentul de lux, construind blocuri în nordul Capitalei. De altfel, One United și Impact ar putea deveni concurenți pe proiectul Luxuria, pe care compania controlată de Gheorghe Iaciu îl are în dezvoltare în apropierea centrului expozițional Romexpo. Până acum, companiile nu s-au călcat pe picioare, întrucât Impact a mers pe segmentele de mijloc și premium.
Cealaltă sursă de finanțare din afara companiei o reprezintă creditele bancare (necesare pentru dezvoltarea în sine) care, în cazul Impact, se ridică la șapte-opt milioane de euro. Instituțiile de credit asigură în jur de 55-60% din finanțarea proiectelor, iar împrumuturile sunt aprobate în momentul în care dezvoltatorul poate aduce argumente că proiectul este vandabil (contracte de prevânzare). Pe măsură ce apartamentele sunt vândute, banca încasează o sumă proporțională cu nivelul finanțării acordate.
Viața pe bursă nu e deloc simplă (vezi fluctuațiile de anul trecut) și presupune costuri suplimentare, însă aduce – cel puțin teoretic – bani mai ieftini și termene de rambursare mai confortabile decât finanțarea bancară clasică. Prezența pe piața de capital conferă avantajele „unei discipline financiare și se știe: transparența atrage investitorii“, explică Oșlobeanu. De asemenea, „Impact Developer & Contractor este o companie în care nu investești o singură dată, ci ani la rând“, întărește Răzvan Ionescu, directorul de marketing al companiei, recrutat recent de pe o poziție similară de la Telekom România.
Schimbare de geografie. Diversificarea portofoliului merge mână în mână și cu o diversificare a geografiei în care acționează Impact. Constanța este următoarea destinație de dezvoltare, iar pe listă ar putea fi și orașe precum Iași sau Timișoara. Toate aceste planuri sunt însă literă moartă în eventualitatea unei crize, cu cauze interne sau externe. Nicio încetinire a economiei nu ar fi tocmai confortabilă pentru un dezvoltator cu datorii de peste 30 de milioane de euro – ce-i drept gradul de îndatorare (circa 30%) este sub pragul maxim (50%). Deja se poate spune că piața imobiliară dă semne de oboseală, în condițiile în care numărul tranzacțiilor, nu neapărat și nivelul prețurilor, este în scădere.
Mergând pe un scenariu mai puțin dramatic, Oșlobeanu spune că expunerea companiei este în special către pătura de mijloc a populației (cu Greenfield, în special). Înrăutățirea situației economice, dublată de înăsprirea condițiilor de creditare impuse de Banca Națională a României (BNR) – e vorba de scăderea pragului minim de creditare – va afecta în special categoria de cumpărători cu venituri mai mici, spune șeful Impact.
Totuși, impactul unei crize comparabile cu cea din 2008 este greu de calculat.
Pe hartă
Impact derulează două proiecte rezidențiale în nordul Bucureștiului pe segmentul medium-premium: Greenfield Băneasa și Luxuria Domenii Residence. De asemenea, mizează pe un nou ansamblu, pe Barbu Văcărescu.
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney
Miniştrii Energiei din ţările bogate din G7 au ajuns la un acord pentru a-şi închide…
Secretarul general al NATO, Jens Stoltenberg, l-a invitat pe preşedintele ucrainean Volodimir Zelenski să asiste…
Ţările UE au adoptat, definitiv, noi reguli care reglementează nivelul datoriei publice pe care o…
Ministrul de Externe, Luminiţa Odobescu, a anunţat că au fost organizate 916 de secţii de…
Turcia le-a transmis aliaţilor că va susţine candidatura premierului Mark Rutte pentru a fi următorul…
Comisia Europeană a aprobat ajutorul de stat pentru restructurare în valoare de 95,3 milioane EUR…
Acest website folosește cookies