Unul dintre cei mai mari vânzători de locuințe din România va construi birouri și hoteluri. Din motive neașteptate

Dezvoltatorul imobiliar Impact Deve­loper & Contractor își propune ca în anii viitori să fie mai mult decât un „fa­bri­cant“ de case și blocuri. Planul diver­si­ficării se desenează chiar la acest înce­put de an.

 Acest articol a apărut în numărul 56 (7 – 20 ianuarie 2019) al revistei NewMoney

Rezultatele financiare de pe primele nouă luni, mai slabe decât cele din perioada si­mi­lară a anului 2017, l-au convins pe Bogdan Oșlobeanu, șeful Impact din martie 2018, că e momentul să opereze niște schimbări în portofoliul companiei, pentru a fi mai pe gustul investitorilor. Cunos­cută printre cei interesați să cumpere o locuință nouă în special pentru proiectul rezidențial Greenfield din nordul Bucureș­tiului, Impact este listată pe Bursa de Valori București, cu o capitalizare bursi­e­ră de 55,3 milioane de euro, la sfârșitul lui decembrie 2018. Compania este con­trolată în proporție de 56% de omul de afaceri Gheorghe Iaciu, al cărui nume a fost în centrul mai multor controverse le­gate de tranzacții de terenuri.

„Este mai ușor de înțeles pentru investitori un portofoliu diversificat, în care se obține o predictibilitate mai mare a veniturilor”, spune Bogdan Oșlobeanu (44 de ani), manager care a fost recrutat de ac­țio­narii Impact după o carieră de 14 ani în KazMunayGas, fostul Rompetrol. Graficul veniturilor unui dezvoltator imobiliar arată ca niște dinți de fierăstrău: veniturile sunt relativ scăzute în perioada în care se construiește efectiv un proiect, dar liniile încep să urce în perioadele în care începe să îl vândă. La aceasta se adaugă rigorile de raportare contabilă, care fac, uneori, ca rezultatele să arate mai prost decât sunt în realitate.

Concret, portofoliu diversificat pentru Impact înseamnă intrarea pe piața birourilor și a hotelurilor, iar managementul companiei se află în discuții cu jucători importanți privind posibile achiziții pentru materializarea acestui plan. „Cred că în următoarele șase luni o să avem vești“, spune Oșlobeanu, într-un interviu acordat cu puțin timp înainte de finalul anului trecut.

Finanțare. A fi pe gustul investitorilor este vital pentru o companie care atrage cea mai mare parte din finanțare de pe piața de capital. În 2017, Impact s-a finanțat cu peste 24 de milioane de euro printr-o emisiune internațională de obli­gațiuni, banii fiind folosiți pentru achiziția de te­renuri. Ce-i drept, vânzare de acțiuni sau emisiuni de obligațiuni pot să facă și dezvoltatorii care nu sunt companii pu­blice. Un exemplu în acest sens este One United Properties, dezvoltator care a vândut recent 7,4% din companie pentru 20 de mili­oane de euro. Dezvoltatorul, deți­nut de bancherii de investiții Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, este axat pe segmentul de lux, construind blocuri în nordul Capitalei. De altfel, One United și Impact ar putea deveni concurenți pe proiectul Luxuria, pe care compania controlată de Gheorghe Iaciu îl are în dezvoltare în apropierea centrului expozi­țional Romexpo. Până acum, companiile nu s-au călcat pe picioare, întrucât Impact a mers pe segmentele de mijloc și premium.

Cealaltă sursă de finanțare din afara companiei o reprezintă creditele bancare (necesare pentru dezvoltarea în sine) care, în cazul Impact, se ridică la șapte-opt milioane de euro. Instituțiile de credit asigură în jur de 55-60% din finanțarea proiectelor, iar împrumuturile sunt aprobate în momentul în care dezvoltatorul poate aduce argumente că proiectul este vandabil (contracte de prevânzare). Pe măsură ce apartamentele sunt vândute, banca încasează o sumă proporțională cu nivelul finanțării acordate.

Viața pe bursă nu e deloc simplă (vezi fluctuațiile de anul trecut) și presupune costuri suplimentare, însă aduce – cel puțin teoretic – bani mai ieftini și termene de rambursare mai confortabile decât finanțarea bancară clasică. Prezența pe piața de capital conferă avantajele „unei discipline financiare și se știe: trans­pa­rența atrage investitorii“, explică Oșlo­beanu. De asemenea, „Impact Developer & Contractor este o companie în care nu investești o singură dată, ci ani la rând“, întărește Răzvan Ionescu, directorul de marketing al companiei, recrutat recent de pe o poziție similară de la Telekom România.

Schimbare de geografie. Diversificarea portofoliului merge mână în mână și cu o diversificare a geografiei în care acționează Impact. Constanța este urmă­toarea destinație de dezvoltare, iar pe listă ar putea fi și orașe precum Iași sau Timișoara. Toate aceste planuri sunt însă literă moartă în eventualitatea unei crize, cu cauze interne sau externe. Nicio înce­tinire a economiei nu ar fi tocmai confor­tabilă pentru un dezvoltator cu datorii de peste 30 de milioane de euro – ce-i drept gradul de îndatorare (circa 30%) este sub pragul maxim (50%). Deja se poate spune că piața imobiliară dă semne de oboseală, în condițiile în care numărul tranzacțiilor, nu neapărat și nivelul prețurilor, este în scădere.

Mergând pe un scenariu mai puțin dramatic, Oșlobeanu spune că expunerea companiei este în special către pătura de mijloc a populației (cu Greenfield, în special). Înrăutățirea situației economice, dublată de înăsprirea condițiilor de credi­tare impuse de Banca Națională a Româ­niei (BNR) – e vorba de scăderea pragului minim de creditare – va afecta în special categoria de cumpărători cu venituri mai mici, spune șeful Impact.

Totuși, impactul unei crize comparabile cu cea din 2008 este greu de calculat.

Pe hartă

Impact derulează două proiecte rezi­dențiale în nordul Bucureștiului pe segmentul medium-premium: Greenfield Băneasa și Luxuria Domenii Residence. De asemenea, mizează pe un nou ansamblu, pe Barbu Văcărescu.

• PREMIUM. Proiectul Luxuria se află în prima fază de dezvoltare, în care se vor livra trei clădiri cu 232 de apartamente până în septembrie 2019. Per total, Luxuria include nouă blocuri având între 9 și 12 etaje fiecare, ofe­rind în total 630 de apartamente.
• Medium. Acesta este cel mai mare proiect rezidențial dezvoltat în sectorul 1. Aici sunt, la ora actuală, peste 4.500 de rezidenți și peste 2.300 de locuințe livrate.
• DE VIITOR. Tot premium, ansamblul de pe Barbu Văcărescu va fi dezvoltat în patru etape, în perioada 2020-2025, pe o suprafață de 96.330 mp, și va include aproape 900 de apartamente.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney