Un nou pol imobiliar? Cât de departe se vor avânta dezvoltatorii către sudul Capitalei

Timid, dar sigur, marii investitori imobiliari se uită din ce în ce mai atent și către jumătatea sudică a Bucureștiului – și nu doar pentru construcția de locuințe, ci și pentru altfel de proiecte. Dar chiar și așa, cât de departe se pot avânta ei către sudul Capitalei?

Acest articol a apărut în numărul 35 (disponibil până la 18 martie) al revistei NewMoney

Mult, mai mult, în interiorul orașului, dar și la periferie – acesta a fost algoritmul ultimului deceniu pentru marii dez­voltatori imobiliari activi în Bucu­rești. În piața prezentului, această „lege ne­scrisă“ se aplică mai mult ca ori­când, în condițiile în care cererea – fie ea pentru locuințe sau proprietăți co­mer­ciale – a explodat. Totuși, într-o pe­rioadă în care investitorii imobiliari anunță proiecte pe bandă rulantă și în care zone precum Orhideea, Expoziției sau Pallady intră în forță în planurile de extindere ale dezvoltatorilor, jumă­tatea sudică a Bucu­reștiului pare să rămână un simplu pol al dezvol­tărilor de locuințe și mai puțin al proiectelor de birouri sau de retail.

Trăgând o linie imaginară la sud de Piața Unirii din București, marile in­vestiții imobiliare ale ultimului deceniu au mers preponderent către sectorul rezi­dențial – mici orașe de blocuri și case au apărut din „piatră seacă“, așa cum este cazul zonei Popești-Leordeni, inclusiv pe timp de criză, când în restul orașului alte proiecte erau oprite din cauza dificultăților financiare. E drept, dincolo de locuințe au apărut și alte tipuri de proiecte în sudul Capitalei, dar care pot fi numărate pe degetele de la o mână – mallul Sun Plaza, de exemplu, inau­gurat în 2010 și care trece acum prin­tr-un proces de extindere. Pe de altă parte, nu toate au dus-o la fel de bine. Centrul comercial City Mall din zona Eroii Revo­luției, spre exemplu, a intrat în faliment în 2010, iar ulterior s-a transformat în clădire de birouri, în timp ce pro­iectul co­mercial Vitantis Shopping Center, des­chis în plin boom, în 2008, a anun­țat la începutul lui 2018 că își va închide porțile.

PARIUL PE CENTRU-SUD. Totuși, se pare că marii dezvoltatori imobiliari privesc cu mai mare interes jumătatea sudică a Bu­cu­­reștiului acum – sau cel puțin partea central-sudică a orașului. Startul a fost dat de Vastint, divizia imobiliară a grupului Interogo Holding (care face parte din același grup cu retailerul IKEA), care ridică pe terenul fostei fabrici Tim­puri Noi un proiect mixt, Timpuri Noi Square. Acesta are o suprafață închi­ria­bilă planifi­cată de 100.000 de metri pătrați de birouri și spații comerciale, la care se adaugă 50.000 de metri pătrați de spații reziden­țiale. Pri­mele două clădiri de birouri, de 32.000 de metri pătrați au fost finalizate anul trecut.

Tot în zona Timpuri Noi, One United Properties, cel mai mare dezvoltator de proprietăți rezidențiale de lux, care până acum s-a concentrat exclusiv pe zona de nord a Capitalei, a anunțat recent că va dezvolta 90 de apartamente sub brandul Neo. One United Properties, fondat de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, ar urma să dezvolte acest proiect în par­te­neriat cu alți doi români, Cătălin Scripcaru și Octavian Avrămoiu. Ca o paran­teză, proiecte Neo vor fi ridicate și în Floreasca, respectiv în sta­țiunea Mamaia.

Nu departe de Timpuri Noi, chiar lângă Parcul Tineretului, dezvoltatorul imobi­liar Forte Partners, cunoscut în special pentru proiectul de birouri The Bridge din zona Orhideea din Capitală, se pre­gătește de o nouă investiție imo­biliară. Dezvoltatorul, fondat în urmă cu trei ani de oamenii de afaceri Geo Mărgescu, Johny Jabra și Ionuț Dumitrescu, deține prin compania Șerban Vodă Plaza Deve­lopment un teren de 1,8 hectare în apro­pierea Liceului „Gheorghe Șincai“, pe care  vrea să construiască un „complex rezi­dențial cu locuire colectivă, birouri, co­merț și servicii“, potrivit datelor de la Ordinul Arhitecților din România. Toto­dată, în datele Primăriei Capitalei apar informații potrivit cărora pe acel teren se vor construi clădiri cu 14 etaje. „Proiectul din Calea Șerban Vodă este în curs de pregătire și suntem în prezent în discuții cu potențiali chiriași“, spune Geo Măr­gescu, care adaugă că zona Tineretului poate deveni unul dintre viitoarele poluri de dezvoltare pe segmentul de birouri, pentru că este foarte bine conectată la infrastructură și are în vecinătate două parcuri importante din București (Tinere­tului și Carol). „Spre deosebire de alte capitale europene, cum este Londra, Bucureştiul nu va avea un singur centru financiar, ci mai multe, iar zona Tineretului va fi un reper important în următorii ani“, mai spune Mărgescu. De altfel, Forte Partners a construit birouri în zone mai puțin consacrate ca fiind poli de afaceri, precum Orhideea, care a atras ulterior o serie de alți investitori imobiliari pe zona office, precum CA Immo și Vastint.

„Putem vorbi de o tendință a marilor dezvoltatori de a ieși din zonele clasice, deja supraaglomerate pe anumite segmente și unde prețurile la terenuri au atins în anumite cazuri valori nesustenabile“, spune Sînziana Oprea, associate director, land agency al companiei de con­sultanță imobiliară Colliers International.

Ea adaugă că există deja câțiva dezvoltatori imobiliari care au pus pe harta lor de investiții zone mai sudice ale Bucu­reștiului, mai ales pe segmentele de retail și rezidențial, însă „ne putem aștepta și la alte proiecte viitoare, inclusiv de birouri, pe măsură ce dezvoltatorii reu­șesc să securizeze noi terenuri“. Totuși, aceștia se vor orienta către locații care beneficiază de acces direct la metrou, dar și de alte facilități precum zone co­mer­ciale sau parcuri aflate în proximitate. „Nu credem că vor «coborî» și mai la sud de Piața Sudului, adică să intre în fieful dezvoltatorilor în majoritate locali, care au construit mici orașe pe Șoseaua Berceni sau în Popești Leordeni“, consideră Sînziana Oprea.

CARTIER-DORMITOR. Chiar și așa, miza sudului bucureștean rămâne construcția de proiecte de locuințe, în ciuda faptului că existența unei magistrale de metrou care face legătura cu centrul, respectiv nor­dul orașului – Berceni-Pipera –, ar pu­tea justifica și alte tipuri de proiecte, cum ar fi cele office. „În absența unui potențial de birouri, proiectele imobiliare din zona de sud a Bucureștiului vor continua să fie dominate semnificativ de segmentul rezi­den­țial“, spune și Florian Gheorghe, head of research în cadrul companiei de con­sul­tanță imobiliară Activ Property Services. El adaugă că sudul concentrează în prezent doar 2% din stocul modern de birouri din București, iar cererea redusă pentru această zonă – în ciuda faptului că mulți bucureșteni locuiesc aici – îi va face pe dezvoltatorii imobiliari să evite lansarea unor proiecte comerciale majore.

O altă statistică demonstrează apetitul redus pentru această destinație, cel pu­țin din perspectiva sectorului de birouri: anul trecut, doar 1% din tranzacțiile de închirieri de spații office au fost înregistrate în sudul Capitalei, în timp ce zona de nord a concentrat 56% din suprafețele tranzacționate, zona centrală – 25%, iar zona de vest – considerată noul pol imobiliar al Capitalei – a ajuns la o pondere de 18%, potrivit Activ Pro­perty Services.

Un element care influențează numărul restrâns de potențiale mari proiecte imobiliare este și disponibilitatea limitată a unor terenuri de mari dimensiuni în interiorul cartierelor din sud. Ar mai fi totuși câteva care ar putea fi folosite în scop imobiliar, mai exact zona Șoselei Berceni, terenurile din jurul Deltei Văcă­rești sau fostele platforme industriale Rocar și Abator Splai. Pentru că nu mai e nicio noutate că locul fabricilor co­mu­niste a fost luat în ultimii ani de pro­iecte imobiliare. În mai tot Bucu­reștiul.

Cumpărături cu probleme

În afară de Sun Plaza, cea mai mare parte a mallurilor sau proiectelor comerciale construite în sudul Bucureștiului s-au confruntat cu probleme în ultimii ani.

• Vitantis Shopping Center. Proiectul a anunțat recent că își închide porțile.
• City Mall. A intrat în faliment în 2010, fiind ulterior transformat în birouri.
• Grand Arena. Deschis în 2009 și considerat cel mai scump mall bucureștean construit până la acea vreme, a intrat în insolvență în 2013, dar a ieșit după patru luni.
• Liberty Center. Mallul din cartierul Rahova a fost scos la vânzare în 2012, într-un dosar de executare silită.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney