Randamentele mai mari și piața încă „tânără” devin magnet pentru investiții de sute de milioane de euro în birouri, locuințe și malluri în provincie
Se spune că esențele tari se țin în sticluțe mici. Adaptată la imobiliarul românesc, zicala nu e departe de o realitate în care orașele secundare nu doar că au devenit un magnet pentru investiții semnificative, dar și aduc randamente mai mari față de cele din Capitală.
Acest articol a apărut în numărul 39 (30 aprilie – 13 mai) al revistei NewMoney
Studiu de caz: Timișoara, reședința unuia dintre județele cu cel mai mic șomaj din țară (1% față de o medie națională de 4,6%) și unul dintre puținele centre urbane din România conectate la o autostradă, a atras în ultimii ani nenumărate investiții ale unor companii din industrie, IT sau servicii. Un prim efect, salariile au crescut, iar câștigul mediu net lunar din Timiș a ajuns anul acesta la peste 2.600 de lei, peste media națională de sub 2.500 de lei, potrivit Institutului Național de Statistică. Odată rostogolit, bulgărele de zăpadă a atras și o creștere exponențială a numărului investițiilor imobiliare din orașul de pe Bega, unde s-au anunțat proiecte de locuințe, birouri sau retail în valoare de sute de milioane de euro. Acestea sunt dezvoltate de antreprenori locali precum Iulian Dascălu, Ovidiu Șandor sau Virgil Tornoreanu, dar și de investitori străini cum ar fi NEPI Rockcastle, care a construit un proiect de retail, sau grupul ceh CTP – care deține parcuri logistice. Iar situația se repetă, la scară mai mare sau mai mică, și în orașe precum Iași, Cluj-Napoca sau Brașov.
Practic, după ce Bucureștiul a luat multă vreme caimacul investițiilor imobiliare de anvergură, a venit timpul centrelor urbane de mai mici dimensiuni din țară să își facă loc pe harta real estate-ului românesc. Deocamdată, antreprenorii locali sunt cei care „conduc“ plutonul în provincie pe segmentul de birouri și locuințe, în timp ce dezvoltatorii străini se orientează către retail sau logistică. „Creșterea economică a întregii țări devine cu atât mai durabilă cu cât este susținută de dezvoltarea orașelor regionale, care ar acționa drept poli de creștere pentru întregi orașe și comune din jurul lor“, spune Anca Svoronos, senior associate investment & debt advisory, în cadrul companiei de consultanță imobiliară Colliers International.
De altfel, doar 14% din respondenții unui sondaj al Băncii Mondiale privind intențiile de migrație au arătat că ar alege Capitala ca destinație, în timp ce aproape 30% s-ar muta în Cluj-Napoca sau Timișoara.
RANDAMENTE SUPERIOARE. Privite dintr-un alt unghi, astfel de orașe sunt încă piețe „tinere“ din punct de vedere imobiliar, iar randamentele pe care le oferă, cel puțin când vine vorba de proiecte de real estate, sunt superioare celor înregistrate în București. Astfel, yield-ul sau randamentul birourilor și centrelor comerciale a ajuns anul trecut la 7-7,5% în București, față de 8-8,25% în marile orașe secundare din țară, potrivit companiei de consultanță imobiliară Activ Property Services. Ca o paranteză, un nivel scăzut al randamentului este asociat cu un nivel de risc mai redus al unei proprietăți, dar, la fel de important, yield-ul reflectă și perioada de recuperare a investiției. În acest din urmă caz, cu cât indicatorul e mai mare, cu atât sumele investite sunt amortizate mai rapid.
În acest context, nu este deloc de mirare că în ultima vreme „vedem o anumită deschidere și din partea celor (investitorilor imobiliari, n.r.) care vin pentru prima dată în România“, mai spune Svoronos. Cel puțin pe segmentul de retail, orașele din provincie au devenit în ultima perioadă miza noilor investiții imobiliare.
„Cum Bucureștiul este saturat din punct de vedere al proiectelor de retail, orașele secundare și terțiare vor deveni principala țintă pentru dezvoltatori“, spune Andrei Drosu, consultant al departamentului de cercetare din cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România. El adaugă că sunt dezvoltatori străini care se concentrează asupra unor astfel de orașe și mai puțin asupra Bucureștiului, așa cum este cazul investitorului belgian Mitiska – o companie care deținea anul trecut 19 proiecte de retail în orașe precum Arad, Buzău, Mediaș, Ploiești, Slobozia sau București, cu o suprafață totală de circa 85.000 de metri pătrați, la care se adăugau alte patru proiecte în dezvoltare.
CERERE ÎN CREȘTERE. „Investițional, piețele din orașele secundare sunt mai puțin lichide decât Capitala. Totuși, atât Timișoara, cât și Clujul au câștigat mult în dinamism, sunt bine conectate prin linii aeriene internaționale și au o forță de muncă bine pregătită, competitivă, care chiar excelează în anumite domenii precum IT și servicii“, spune Ovidiu Șandor, antreprenorul care ridică un proiect multifuncțional de 130 de milioane de euro în Timișoara și care a vândut fondului de investiții NEPI proiectul de birouri City Business Center Timișoara, realizând totodată în parteneriat cu același investitor și clădirile The Office Cluj-Napoca. Apropo de birouri, în afară de NEPI Rockcastle, un alt investitor ce are în spate acționari străini și care a „atacat“ piața office din provincie este Immochan, care a cumpărat în 2017 un proiect de birouri în Brașov.
„Există posibilitatea să vedem și dezvoltatori străini de birouri care vor ieși din București spre celelalte orașe mari din țară (…) încurajați de cererea tot mai mare pentru astfel de spații“, spune Drosu. La nivelul primului trimestru al acestui an, cererea de birouri din afara Capitalei – în Timișoara, Brașov, Craiova, Iași și Cluj-Napoca – a totalizat 17.000 de metri pătrați, potrivit JLL România. Ce e drept, cifrele din provincie încă sunt departe de cei 70.000 de metri pătrați tranzacționați în București în aceeași perioadă.
Cu titlu de comparație, în Polonia, una dintre cele mai dezvoltate țări din regiune din punct de vedere economic, orașele secundare se apropie vertiginos de performanțele capitalei: 820.000 de metri pătrați de birouri au fost închiriați în 2017 în Varșovia, față de 675.000 de metri pătrați în orașe mai mici precum Cracovia, Wroclaw sau Katowice, potrivit JLL. Ca o paranteză, inclusiv Globalworth, unul dintre cei mai mari investitori imobiliari din Europa Centrală și de Est, al cărui loc de naștere este chiar Bucureștiul, și-a făcut anul trecut intrarea în Polonia, preluând pachetul majoritar al unei companii ce deține proprietăți imobiliare în Varșovia, dar și în mai multe orașe secundare poloneze. În România, în schimb, Globalworth a investit aproape exclusiv în București.
„Esențial în atragerea investitorilor pe termen lung și poate capitolul la care orașele regionale din Polonia au reușit cu brio este viziunea pe termen lung a autorităților și crearea unui cadru predictibil în care mediul de afaceri să fie unul transparent, cu reguli clare și aplicabile tuturor jucătorilor“, spune Anca Svoronos de la Colliers International. O lecție care nu ar strica să fie învățată și de autoritățile din România.
FOTO: Guliver / Getty Images
