Prin ce diferă Meta Estate Trust, care se listează luna aceasta, de celelate companii imobiliare de pe bursă

E adevărat că bursele nu trec prin cea mai fastă perioadă din istorie, însă, pentru a-și respecta promisiunea inițială, compania de investiții imobiliare Meta Estate Trust – proiect inițiat de Eugen Voicu – se va lista pe AeRO, piața secun­dară a Bursei de Valori București, la final de iunie.

Eugen Voicu, unul dintre cei mai longevivi administratori de active de pe piața româ­nească, a pus bazele Meta Estate Trust în primăvara anului trecut, cu credința că micii investitori care cumpără un apartament pentru a-l închiria ar aprecia un instrument financiar care să le aducă randamente similare, cu mai puține bătăi de cap.

Până să ajungă la micii investitori, a trebuit să-i convingă însă pe cei mai mari. De-a lungul anului trecut, Meta a făcut două plasamente private în valoare cumu­lată de aproximativ 15 milioane de euro, la care au participat mai mulți antreprenori și executivi cu notorietate – Dragoș Bonea (fondator Delta Studio), Ionuț Nicolescu (cofondator SVN România), Adrian Viman (fost CEO Kaufland Germania), consultantul Adrian Stanciu, Marian Alecu (acționar City Grill) sau Oriol Casellas Deig (fost director de dezvoltare la Veranda Mall).

Până la urmă, dincolo de investițiile concrete care au fost făcute cu acești bani – în principal au fost plătite avansuri pentru apartamente aflate în faze incipiente de dez­voltare –, o garanție importantă au re­prezentat-o cei 27 de ani de experiență pe care Voicu îi are în zona administrării de fon­duri, prin compania Certinvest. Un busi­ness, de altfel, în care a crezut atât de mult, încât l-a răscumpărat în 2010 de la grupul Aviva, după ce îl vânduse în 2007.

Două fronturi pentru Meta Estate Trust

Foarte pe scurt, în acest moment, Meta Estate Trust operează în două moduri pe piața imobiliară. Primul constă în achiziția de locuințe aflate în faze incipiente de dezvoltare, pe care le vinde când acestea sunt gata sau aproape gata de darea în folosință. În acest caz, câștigul vine din diferența de preț între momentul de intrare (în prima fază de construcție, imobilele sunt mai ieftine) și cel de exit. Mo­delul a fost deja experimentat, randamentul brut anualizat pentru investițiile din care compania a ieșit ridicându-se la circa 20%.

O a doua politică rezidă în investiții în ac­ționariatul unor dezvoltatori imobiliari sau în companiile create punctual în jurul unui proiect rezidențial. Pe viitor ia în calcul o diversificare a activității, prin achi­ziția de apartamente pe care să le vândă ulterior, în urma unui proces de reamenajare, sau cumpărarea de locuințe în vede­rea închirierii, cu un randament anual de 6,5%-7,5%.

Cât de realizabile rămân proiecțiile Meta în noul peisaj dominat de războiul din Ucraina, explozia inflației și scumpirea creditării? Oriol Casellas Deig, CEO-ul companiei, spune – mai în glumă, mai în serios – că îi este mai ușor să prezică „unde va fi piața peste cinci ani decât pe termen scurt“. Cu o experiență internațională în imo­biliare de 20 de ani, el e de părere că pre­țurile de azi se vor dubla până la finalul deceniului. Desigur, impedimentele de mai sus pot pune probleme, însă tranzacțiile de locuințe de clasă medie și premium vor fi afectate într-o mai mică măsură, adaugă el.

Ce-i drept, catastrofa pe care unii ana­liști o anunțau la începutul războiului de peste granițe nu s-a materializat. Din punctul de vedere al locuințelor vândute, s-au înregistrat creșteri semnificative atât în februarie, cât și în martie, conform Agenției Națio­nale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. E adevărat, vânzările au scăzut puțin în apri­lie, potrivit aceleiași surse.

În plus, nevoia de apartamente și case noi continuă să fie ridicată, din câteva motive. Peste 60% dintre locuințele din România sunt neîncăpătoare, având între unu și două dormitoare, potrivit Institutului Na­țio­­nal de Statistică. Și, foarte important în noul context, apartamentele vechi construite în perioada comunistă vor avea costuri de întreținere din ce în ce mai mari, pe fondul performanțelor energetice reduse.

Primul pas

Din altă perspectivă, dacă ne uităm la cum au evoluat acțiunile One United și Impact Developer & Contractor, cei doi mari dezvoltatori imobiliari listați pe bursa de la București, prețurile sunt pe un trend crescător. După căderile de la început de martie – valabile pentru toată piața –, lucrurile au reintrat pe un făgaș normal. Indicele BET a scăzut însă cu 4-5% de la începutul lui 2022.

„Obiectivul principal este listarea pe piața principală a Bursei de Valori Bucu­rești. Neavând un istoric de trei ani – con­diție obligatorie pentru prezența pe această piață –, am decis să facem primul pas pe AeRO“, sintetizează Eugen Voicu parcursul viitor al Meta Estate Trust. Tot el ține să sub­li­nieze o chestiune de nuanță pentru viitorii investitori: compania va avea componente de real estate investment trust (REIT) fără să fie un astfel de fond imobiliar în toată puterea cuvântului. Tehnic vorbind, un REIT clasic – instrument financiar frecvent întâlnit pe bursele străine – obține venituri din închirierea unui portofoliu de proprietăți.

Detalii financiare, precum capitalizarea bursieră anticipată, nu erau publice îna­inte de închiderea acestei ediții, listarea aflându-se într-un proces de avizare de că­tre Autoritatea de Supraveghere Finan­ciară (ASF). Cert este însă că freefloatul, adică volumul de acțiuni disponibile la tran­zacționare, va fi unul ridicat, de aproxi­mativ 50% din total.

Matematic, cifrele sunt în favoarea Meta. Pe bursă însă, mai ales în noile con­diții, capriciile investitorilor sunt impredictibile, iar nu de puține ori rezultatele financiare și perspectivele unei companii nu sunt un argument suficient de convin­gător.

Dincolo de Meta

Deși e promotorul proiectului, Eugen Voicu nu se mai regăsește în fruntea listei celor mai mari investitori din Meta Estate Trust.

• NR. 1. Adrian Viman este cel mai mare acționar al companiei de tip holding. A condus afacerile retailerului Kaufland România timp de nouă ani, iar ulterior a fost CEO și pre­șe­dinte al Kaufland Germania.
• ETEROGEN. Printre ceilalți investitori importanți se numără Viorel Opaiț (director de dezvoltare JLL), Laurențiu Dinu (managing partner CertRom) și George Lemnaru (CEO Green Horse Games). De asemenea, echipa de management, condusă de Oriol Casellas Deig, deține peste 20% din acțiuni.