Povestea unei tranzacții: Acționarii One United, cel mai mare dezvoltator de lux din București, au atras 25 de milioane de euro în plină pandemie

Acționarii One United, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari de proiecte premium și de lux din Bucu­rești, au făcut două tranzacții în va­loare cumulată de 25 de milioane de euro, într-un moment în care economia părea înghețată cu totul. Iată detaliile și logica acestor două vân­zări.

În toamna lui 2017, Victor Căpitanu (40 de ani) și Andrei Diaconescu (44 de ani), doi foști bancheri de investiții transformați în dezvoltatori imobiliari după marea criză din 2008-2009, surprindeau piața cu o metodă de finan­țare destul de neobișnuită pentru o companie româ­nească din acest sector. Cei doi vindeau către mai mulți investitori privați 8% din acțiunile One United – compania pe care au fondat-o în 2007 –, pentru 10 milioane de euro.

Cele două tranzacții anunțate la început de mai 2020, prin care au vândut 30% și, respectiv, 20% din clădirile de birouri One Tower și One North Gate tot către investitori privați, pentru 25 de mi­lioane de euro, reprezintă o sur­pri­ză și mai mare. Și asta – din mai multe motive, ușor de bănuit, de altfel.

Înainte de toate, tot mai multe voci spun că lucrul (parțial) de acasă va deveni unul dintre noile obiceiuri im­puse de criza COVID-19. Ca atare, soarta clădi­rilor de birouri este serios pusă sub semnul între­bării.

În al doilea rând, este de presupus că investitorii pri­vați sunt într-o peri­oadă de ex­pec­tativă, în care își păstrează lichi­dită­țile pentru vremuri mai grele sau pentru chi­lipiruri care ar putea apărea în peri­oada următoare.

Drumul banilor

Cele 20 de milioane de euro plătite pentru 30% din One Tower (parte din complexul mixt de birouri, lo­cuințe și spații de retail și rela­xare One Floreasca City) vor fi folosite pentru defi­nitivarea lucrărilor.

Proiectul are o va­loare de piață de 75 de milioane de euro și urmează să fie dat în folosință anul acesta, calendarul nefiind modificat de criză. Teh­nic vorbind, suma reprezintă un împrumut al acțio­narilor (noi și vechi) către companie, care ar pu­tea fi refinanțat printr-un viitor credit bancar. „Altfel, trebuia să aducem bani de acasă“, spune Victor Căpitanu, managing director și cofondator al One United.

Antreprenorul susține că această fi­nan­­țare nu are legătură cu actuala criză și că decizia de a atrage bani de la privați a venit prin decembrie anul trecut, în contextul în care obținerea unui credit bancar devenise un proces prea greoi. Unul dintre investitorii care au participat la această rundă este Ionuț Dumitrescu, printre cei mai cunoscuți dezvoltatori români din acest moment. Dumitrescu deține acum 10% din One Tower și este acționar minoritar în toate celelalte proiecte de birouri ale One United din zonele Pipera, Cotroceni și Barbu Văcărescu ale Capitalei. Clădirea are în acest moment chiriași pentru jumătate din spațiul total, urmând să fie ocupată până la sfârșitul lui 2021.

Același termen pentru închirierea to­tală sau aproape totală a fost aprobat în Adunarea Generală a Acționarilor și pentru una dintre clădirile din proiectul One North Gate din zona Pipera. One United deține aici două clădiri de birouri, dintre care doar una (4.500 de metri pătrați) este închiriată.

Cealaltă, mai mare (18.000 de metri pătrați), urmează să fie moder­nizată cu o parte din cele cinci milioane de euro atrase recent de One United. Restul bani­lor vor fi folosiți pentru continuarea altor proiecte din portofoliul companiei.

Iar șirul atragerii de finanțări nu se va opri aici, pentru că acționarii de la One United ar putea vinde un pachet minoritar de acțiuni, după modelul One Tower și One North Gate, și din proiectul One Cotroceni Park – un mix de spații de lucru, zone de retail și apartamente. Acesta urmează să fie definitivat anul viitor.

Cele mai multe finanțări atrase de la investitori privați au reprezentat majo­rări de capital sau vânzări de acțiuni ale compa­niei-mamă. Vânzarea de acțiuni în proiecte individuale nu a fost până acum un modus operandi pentru Victor Căpi­tanu și Andrei Diaconescu, antreprenori despre care s-a spus că au redesenat nordul Bucureștiului, în special prin blocurile de locuințe premium și de lux construite în apropierea Parcului Mihai I și a lacului Floreasca.

La cea mai recentă evaluare, din fe­bruarie 2020, când cei doi au făcut un exit parțial, One United valora 340 de milioane de euro. De-a lungul anului trecut și în cursul lui 2020, cei doi acționari fon­datori au vândut circa 5% din companie pentru 16-17 mili­oane de euro, conform calculelor făcute de NewMoney. Aceasta este pri­ma valorificare a acțiu­nilor com­pa­­niei, iar mișcarea arată o încercare de diversificare a expunerii celor doi care, până anul trecut, era exclusiv imobiliară.

O chestiune de viață și de moarte

Cum își vor găsi cele două proiecte clienți în condiții de pandemie? În mod cert, politica discounturilor nu va fi una dintre pârghii, lasă de înțeles Căpi­tanu. „Lumea nu vrea să faci rabat la calitate acum.“ El se referă în special la pre­o­cuparea pe care o au toți angajatorii în privința siguranței angajaților la locul de muncă. De exemplu, cât de igienic este sistemul centralizat de ventilație al unei clădiri devine o chestiune de viață și de moarte.

Mihai Păduroiu, directorul diviziei de birouri din cadrul One United, spune că stan­dardele ridicate au reprezentat stra­tegia companiei încă dinainte de criza COVID-19. Și atunci, și acum, era argumentul principal de vânzare.

Cât despre pre­țuri, nivelul acestora este stabilit în funcție de zona în care sunt amplasate clădirile. „În general, suntem sub zona medie de preț, pe undeva la 14,5 euro/mp“, spune Păduroiu. O analiză a pieței imobiliare pe primul trimestru realizată de compania de con­sultanță CBRE arăta că nivelul chiriilor premium a crescut ușor în primul trimestru de la 18,5 la 18,75 euro/ mp, în timp de rata de neocupare rămăsese un­deva la puțin sub 10% pentru spațiile de birouri din București. De remarcat totuși că această rată de neocupare era mai ridicată decât în cazul spațiilor industriale.

Stăm acasă?

Cât despre „pericolul“ pe care munca de acasă îl reprezintă pentru proprietarii de clădiri de birouri, acesta pare mai mic decât se estima inițial. Cel puțin asta sus­țin datele unui studiu reali­zat de aceeași companie de con­sultanță imo­biliară CBRE pe un eșan­tion de 1.200 de angajați din cen­trul, sudul și estul Europei.

Din chestionarele trimise de companie a rezultat că sub 4% din angajații din această regiune lucrează de acasă.

Și Mihai Păduroiu crede că inte­rac­țiunea directă între colegii de birou este o con­di­ție sine qua non pentru obținerea perfor­manței la locul de muncă. Evoluția crizei, generată de dinamica virusului, ne va ară­ta cât de extins va fi fenomenul work from home.

Argumente solide există și în tabăra dezvoltatorilor de clădiri de birouri, și în tabăra opusă – a angajatorilor, care vor să-și lase o parte din angajați acasă pe termen mai lung. De exemplu, Metro Systems, o companie de suport din ca­drul concernului german Metro, și-a anunțat cei 800 de angajați că vor putea lucra de la distanță pe un termen nede­finit. La fel, Iulian Stanciu, chief executive officer (CEO) și acțio­nar al celui mai mare retailer online din România, eMAG, s-a declarat un adept al lucrului de acasă și după ce criza se va fi terminat.

Ce reținem din aceste două tranzacții este că investițiile imobiliare rămân o opțiune și în criză. Iar promisiunea unui randament de 15% pe an, așa cum a fost în cazul One United, este mai mult decât atractivă pentru niște investitori (în mare parte, antreprenori) care cred că a-ți ține toți banii la bancă e o idee proastă când spectrul inflației bate la ușă.

Trei pentru One

Fondatorii One United, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, l-au cooptat în proiectele lor de birouri și pe Ionuț Dumitrescu, un antre­prenor a cărui experiență în imobiliare depășește două decenii.

• BANCHERUL. Victor Căpi­tanu și-a început cariera ca bancher la Alpha Bank și Bancpost (parte acum din Banca Transilvania). În 2005, a fost cofondator al Capital Partners, cea mai mare casă de investiții independentă de dinainte de criză. Compania avea să fie preluată tot de Banca Transilvania, ulterior Căpitanu dedicându-se exclusiv imobiliarelor.
• LA INDIGO. Andrei Diaconescu are o carieră iden­tică cu cea a lui Victor Căpi­tanu, cei doi fiind, de altfel, colegi de la bun început. Di­feră studiile și un detaliu – Dia­conescu a fost membru în Consiliul de Administrație al SIF 4 Muntenia, în vreme ce Căpitanu a avut o funcție asemănătoare la SIF 5 Oltenia.
• IMOBILE & IMOBILE. Ionuț Dumitrescu a pus bazele companiei de consultanță imobiliară Eurisko în urmă cu peste 20 de ani. În 2008, el a vândut compania către americanii de la CB Richard Ellis, într-o tranzacție esti­mată atunci la 40 de mili­oane de euro. Ulterior, a fon­dat Element Development, companie de investiții în segmentele rezidențial și comercial ale pieței imobiliare.

Acest articol a apărut în numărul 91 al revistei NewMoney.

Citește ultimul număr al revistei NewMoney în format e-paper