Podul spre acasă: de la zeci de mii de metri pătrați de birouri la proiecte rezidențiale

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

În imobiliare, pofta pare să vină cons­truind. După ce a demarat investiții masive în segmentul de birouri, dezvoltatorul Forte Partners, condus de Geo Mărgescu, vrea să se implice într-un pro­iect rezidențial mai mare. Ce se află în spatele acestei decizii?

Cea mai bună modalitate de a prezice viitorul este să-l creezi tu însuți, spunea la un moment dat Peter F. Drucker, părintele managementului modern. Iar în cazul lui Geo Mărgescu și al businessului pe care îl conduce, dezvoltatorul imobiliar Forte Partners, sintagma s-a potrivit ca o mănușă.

Anul trecut, compania făcea un pariu îndrăzneț, anunțând un proiect de birouri într-o zonă a Bucu­reș­tiului mai p­­u­­țin curtată de investitorii din segmentul office – Orhideea. „Pariul nostru cu această zonă se pare că a fost unul câș­ti­­gător“, spune acum Mărgescu.

Mai mult, Forte a ajuns să „creeze“ viitorul în această parte a Bucureștiului, devenită între timp un magnet pentru investitorii din zona de birouri, care au anunțat/demarat aici proiecte cu o su­pra­față totală de aproape 200.000 de metri pătrați.

Dacă proiectul The Bridge al Forte Partners, o inves­tiție de peste 100 de milioane de euro, a fost unul dintre pri­mele anunțate în această zonă a Capitalei, acum și alți dezvoltatori au pla­nu­ri similare pentru partea de centru-vest – delimitată de tri­unghiul for­mat din stațiile de metrou Gro­­zăvești, Petrache Poenaru și Poli­teh­nica. Printre aceștia se numără austriecii de la CA Immo – cu proiectul Orhideea Towers, suedezii de la Vastint (parte a grupului Inter IKEA) – cu birourile Business Garden Bucharest, omul de afaceri Ion Rădulea, care vrea să extindă Sema Parc, precum și suedezii de la Skanska – cu un proiect dezvoltat lângă stația de metrou Politehnica.

După ce a făcut primul pas în liga ma­rilor dezvoltatori de birouri, extrem de ofer­tantă în ultimii ani, Forte Partners, investitor controlat de oamenii de afa­ce­ri Geo Mărgescu, Ionuț Dumitrescu și Johny Jabra, a decis că e momentul să in­tre în forță și pe rezidențial. Anterior, com­pania testase piața prin dezvoltarea unor proiecte mici de lux pe străzile Jean-Louis Calderon și Londra, din București.

De data aceasta, dezvoltatorul se uită și către proiecte rezidențiale mai mari, adiacente zonelor de birouri. „Să ală­turăm marilor centre de birouri proiecte rezidențiale nu e deloc o idee rea“, spu­­ne Mărgescu, explicând că Forte Part­ners are terenuri care se pot preta unor astfel de dezvoltări imobiliare atât în zona de nord (Barbu Văcărescu), cât și de centru-vest (Orhideea) și centru-sud (în apropiere de Universitate).

Deocamdată nu vrea să divulge valoa­rea investiției într-o astfel de dezvoltare, care ar urma să se adreseze segmentului medium-high, dar spune că un prim pro­iect, de 200-300 de unități locative, va demara în pri­ma parte a anului viitor. „Încercăm să nu ne pierdem focusul. Și rezidențialul e un pic o abatere de la focusul nostru – biro­urile –, dar este, să spunem, o abatere asumată“, mărturisește omul de afaceri.

O abatere cu un potențial confirmat și de cifrele Institutului Național de Statis­tică, potrivit cărora anul trecut s-au cons­truit peste 11.000 de locuințe în Bucu­rești, un record al ultimilor zece ani. Pen­tru comparație, în anul de boom 2008, în Capitală s-au construit puțin peste 8.300 de locuințe.

Polul echilibrat. Revenind însă la „fo­cusul“ Forte Partners, birourile, cons­trucția primei faze a proiectului The Bridge, cu o suprafață închiriabilă de 36.000 de metri pătrați, a demarat deja, unul dintre viitorii „locatari“ ai noii clă­diri de birouri fiind BCR, care va ocupa jumătate din spațiile disponibile. Măr­gescu estimează un grad de preînchi­riere a clădirii de 60% până la finalul acestui an.

Construcția celei de-a doua faze a pro­iec­tului, de peste 20.000 de metri pătrați, ar urma să înceapă în prima parte a anului viitor. „Am vrea să începem cea de-a doua fază în primele luni ale anului vii­tor, în funcție de vreme, dar și de chiriașii cu care vom semna în prima fază, dar nu vrem să întârziem prea mult. Deja am aplicat pentru autorizația de construire“, spune Mărgescu.

În principiu, zona Orhideea-Politeh­nica-Petrache Poenaru este râvnită de firmele mari și foarte mari, iar Mărgescu se așteaptă ca acest nou pol de birouri să atragă mai degrabă sedii centrale ale unor companii, care caută eficiență, și mai puțin back-office-uri, care se orien­tează după principiul „cel mai mic preț/metru pătrat“.

Logic, în condițiile în care firmele au devenit mult mai atente la costul per angajat și vor să își eficientizeze cât mai mult spațiile pe care le închiriază. În pre­zent, media din piață este de circa 9-10 metri pătrați per angajat, dar cu o ten­dință de diminuare a spațiului efectiv în care lucrează un angajat și de creștere a spațiilor de relaxare, astfel că media per ansamblu rămâne neschimbată.

Mai puțin haos. Mărgescu este de pă­­rere că zona Orhi­deea-Politehnica se dezvoltă mult mai echilibrat din punct de vedere al urba­nismului. Astfel, investitorii care vor să ridice pro­­iecte de birouri în această par­te a ora­­șului și-au securizat parcele din foste platforme industriale sau fabrici comuniste, care nu sunt atât de fărâmițate precum în zona de nord a Bucureștiului.

„Nimeni nu poate nega efectele a 200.000 de metri pătrați noi de birouri. (…) Dar fiecare proiect are soluții de acces pro­prii, astfel încât va exista un tra­fic controlat, nu unul care scapă de sub control, ca în nord“, spune Geo Mărgescu.

Chiriile în zona Orhideea se ridică la circa 14 euro/mp/lună, similar cu cele percepute în zona de nord a Ca­pi­talei. Pe lângă mega-proiectul The Bridge, cu o in­vestiție estimată la circa 100 de mili­oa­ne de euro, în portofoliul Forte Partners se află și o clădire de birouri de 8.000 de metri pătrați recent inaugurată în zona Ștefan cel Mare din Capitală. Imo­bilul este închiriat în proporție de 100%, iar printre chiriașii de aici se află Apa Nova și compania de servicii profesionale Roeng Transmission Engineering & Consulting.

Locul și momentul potrivit. Dacă, în cazul The Bridge, cei trei investitori iau în calcul vânzarea proiectului după finalizare, clădirea din Ștefan cel Mare ar putea rămâne pe termen lung în portofoliul Forte Partners. „E un proiect greu repetabil. Nu ne-am făcut planuri pentru vânzare deocamdată“, spune Mărgescu, care adaugă că valoarea de piață a clă­dirii se ridică în prezent la circa 19 mili­oane de euro.

„Un proiect imobiliar pare foarte simplu când îl vezi din exterior, dar, de fapt, munca începe cu ani buni înainte“, mai explică el. E și motivul pentru care compania este foarte atentă la planificarea investițiilor: deși „aventura imobiliară“ a Forte Partners este abia la început, omul de afaceri admite că fiecare proiect trebuie făcut la momentul său și că încearcă să nu suprapună dezvoltările.

„Când vom finaliza The Bridge, vom vrea să construim un alt proiect similar. Următorul proiect va fi unul potrivit pentru începutul anilor 2020, când probabil va fi gata.“ Cumva, termenul se justifică, având în vedere că un proiect imo­­biliar se dezvoltă în cinci-șapte ani, din momentul în care un investitor se decide asupra unui teren și rezolvă toate pro­blemele juridice sau cadastrale și până în cel în care inaugurează efectiv cons­trucția.

Pe lista de „to do“-uri a Forte Partners nu intră deocamdată dezvoltarea unor proiecte în afara Bucureștiului. „Sunt oportunități și în alte orașe, dar cred că mai degrabă pentru dezvoltatori locali. O prezență locală, cu experiență, așa cum se întâmplă în Cluj, Iași și Timișoara, e mai potrivită.“

Oricare ar fi investitorii însă, piața imo­­biliară pare să fi intrat în zodia creș­te­rilor în acest moment. Indiferent că vor­­bim de București sau de marile orașe din provincie, viitorul pare să fie creat.

[/vc_column_text][vc_text_separator title=”Triada Forte Partners” color=”juicy_pink” border_width=”3″][vc_column_text]Dezvoltatorul imobiliar are în spate trei fondatori, fiecare cu un background solid, fie în real estate, fie în FMCG.[/vc_column_text][vc_column_text]

• Geo Mărgescu. A fost directorul general al Cefin Real Estate Asset Management, compania care a dezvoltat parcul logistic Europolis, redenumit apoi P3. Acesta este cel mai mare parc logistic din țară, având o suprafață de circa 300.000 mp.
• Ionuț Dumitrescu. A fondat în 1997 firma de consultanță imobiliară Eurisko, pe care a vândut-o în 2008 către CB Richard Ellis. Ulterior s-a concentrat pe dezvoltare imobiliară și pe tranzacții cu terenuri. Printre proiectele sale se numără clădirea de birouri HQ Victoriei, pe care a vândut-o către fondul de investiții Zeus Capital. De asemenea, o investiție anunțată anul acesta de Dumitrescu este un parc de retail în Bistrița.
• Johny Jabra. Alături de fratele său, Jihad Jabra, omul de afaceri libanez a vândut brandul de cafea Nova Brasilia către compania americană Kraft Foods. În 2011, cei doi au vândut și afacerea Supreme Chocolat (producătorul ciocolatei Primola) către grupul austriac Meinl.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

FOTO copertă: Zona de nord a Capitalei, unde se află și sediul Forte Partners, este cea mai „aglomerată” din București din perspectiva proiectelor de birouri. Sursa foto: Laszlo Raduly / NewMoney