Ce planuri de extindere în piața locală și în Polonia are cel mai mare proprietar de spații de brouri din România

După ce a cucerit piețele de birouri din România și Polonia, construindu-și un portofoliu de clădiri ce valorează două miliarde de euro, au mai rămas ceva ași în mâneca dezvoltatorului imobiliar Globalworth?

Acest articol a apărut în numărul 46 (6-26 august) al revistei NewMoney

La mai puțin de un an de când a făcut primul pas în afara României, oficiali­zându-și intrarea în Polonia, colosul imobiliar Globalworth a reușit să-și du­bleze valoarea proprietăților pe care le deține. Un portofoliu de aproximativ două mi­li­arde de euro, în care pre­domină clă­dirile de birouri, concentrat 55% în România, iar restul în Polonia – unde Globalworth a făcut achiziții pe bandă rulantă în ultima perioadă. „Nu avem un target fix privind valoa­rea portofoliului la care vrem să ajungem. Nu facem achiziții doar pentru a ne crește dimensiunea companiei, ci vrem să adu­cem valoare adăugată în portofoliu“, explică Dimitris Raptis (43 de ani), director general adjunct și director de investiții al Globalworth.

Investitorul imobiliar este cel mai mare proprietar de birouri din România, controlând clădiri finalizate de 330.000 de metri pătrați pe segmentul office, potrivit calculelor NewMoney, în condițiile în care stocul total de spații de birouri moderne din București se ridică la 2,8 milioane de metri pătrați. Cu alte cu­vinte, 12% din birourile din Capi­tală se află în mâna celor de la Globalworth, care mai au în construcție și alți peste 100.000 de metri pătrați în Bucu­rești. Pe de altă parte, în Polonia supra­fața de spații de biro­uri finalizate pe care o con­trolează acum investitorul cu „certificat de naștere“ de Ro­mâ­nia se ridică la circa 290.000 de metri pătrați. De altfel, ascensiunea în Polonia a dezvoltatorului imobiliar a fost una extrem de rapidă, de la începutul acestui an Globalworth investind pe această piață peste o jumătate de miliard de euro.

„Polonia este o piață mult mai mare (comparativ cu România, n.r.), care are deja o re­pu­tație în fața investitorilor in­ter­națio­nali. Cred că este posibil ca, la un moment dat, ponderea portofoliului nostru din Polonia să o depășească pe cea din România. Cu toate acestea, România este piața de origine a Globalworth și cred că ar trebui să fim mândri că o companie fon­dată aici a reușit să se extindă pe o piață și mai mare“, explică Raptis. Totuși, adaugă el, o eventuală expansiune și către alte țări nu se află – cel puțin deo­camdată – pe agenda companiei.

Fondat în 2013, de grecul Ioannis Papa­lekas, dezvoltatorul a atras în acțio­nariat la finalul anului 2016 dezvoltatorul sud-african Growthpoint. În a doua parte a lui 2017, a început și extinderea poloneză, prin prelua­rea dezvoltatorului imobiliar Griffin Premium RE – rebranduit între timp Glo­bal­worth Polonia –, care deținea mai multe clădiri de birouri și mixte în Varșovia și în orașe secundare.

Anul acesta, investitorul și-a continuat extinderea în forță, atât prin noi achiziții (a cumpărat patru proiecte de birouri în Polonia), cât și prin dezvoltarea de la zero a unor clădiri office în România. Compania lucrează acum la viitorul sediu Renault din vestul Capitalei, ce ar urma să fie gata cel mai târziu la începutul lui 2019, precum și la cea de-a treia clădire a Globalworth Campus din Pipera, care ar putea fi terminată în trimestrul doi sau trei al lui 2019. Totodată, dezvoltatorul vrea să demareze anul acesta construcția a două noi clădiri office în zona Barbu Văcărescu–Calea Floreasca din Capitală, ce vor avea o suprafață cu­mu­lată de apro­ximativ 40.000-45.000 de metri pătrați.

Oportunități de piață. Și tot până la sfârșitul lui 2018, Globalworth speră să obțină autorizația de construire pentru un imobil de birouri în zona Luterană din București, ce va fi ridicat pe un teren pe care compania îl are de mai mulți ani în portofoliu. În aceeași cheie a dezvoltării de la zero a unor proiecte de birouri, Globalworth a anunțat recent că a cumpărat, alături de omul de afaceri Simon Roth, un teren de 7.600 de metri pătrați pe Bulevardul Preciziei, pentru două milioane de euro. „Partea de vest a Bucureștiului s-a conturat ca o sub-piață de birouri foarte bună, iar acum și zona Expoziției se pre­gătește să devină la fel“, spune Raptis.

De altfel, Piața Presei–Expoziției, ce ar urma să fie traversată de magistrala de metrou care va uni Capitala de Aeroportul Otopeni, a început să atragă foarte mulți dezvoltatori imobiliari care au cum­părat deja terenuri în zonă pentru a ri­dica atât clădiri de birouri, cât și pro­iecte rezidențiale. „Cred că există suficient spa­țiu în București pentru trei-patru sub-piețe de birouri. Cu toate acestea, nordul va continua să fie polul dominant de birouri“, explică Raptis.

În România, cea mai mare parte a pro­prietăților imobiliare pe care Globalworth le deține sau urmează să le dezvolte se află în Capitală, însă compania mai are și două parcuri industriale – la Timi­șoara și la Oarja, lângă Pitești. Iar extinderea în marile orașe este un alt scenariu pe care Globalworth îl ia în calcul, mai ales că orașe precum Cluj-Napoca sau Timișoara au devenit foarte active din punct de vedere imobiliar în ultimii ani.

Investiții alternative. Dincolo de dezvoltare imobiliară sau achiziții de pro­iecte deja construite, Globalworth a făcut recent un altfel de pas, intrând, printr-o investiție de circa zece milioane de do­lari, în acționariatul furnizorului de spații de co-working Mindspace, prezent în trei dintre clădirile deținute de Globalworth în Capitală – Globalworth Campus, City Offices și Bucharest Tower Center. „Acestea (spațiile de co-working, n.r.) repre­zintă noul mediu în care se desfă­șoară munca angajaților în prezent. Este vorba de a avea mai mult decât un simplu birou la care să lucrezi, este vorba de serviciile oferite, de interac­țiunea cu alți oameni pe care o poți avea în astfel de spații flexibile. Practic, astfel răspunzi nevoilor din prezent și viitoare ale pieței de birouri“, explică Raptis decizia de a investi în Mindspace, nuanțând că birourile flexi­bile au devenit atractive nu doar pen­tru startup-uri sau companii de talie mică, ci și pentru multinaționale. Un exemplu pe care îl dă în acest sens este cel al Facebook, care ocupă un etaj întreg de spații de co-working ale Mindspace, într-o clă­dire de birouri din Varșovia.

Riscul inerent. Pe o piață imobiliară locală în care raportul dintre randamentele investiționale și riscul potențial con­tinuă să fie atractiv, tot mai mulți investitori au început să fie mai atenți la opor­tu­nitățile pe care le oferă real estate-ul local. Un exemplu este cel al Lion’s Head Investments, o companie cu capital sud-african și bulgar, care a intrat pe piața ro­­mânească prin achiziția unui proiect de birouri de anvergură, Oregon Park din nordul Capitalei, pe care a plătit circa 160-170 de milioane de euro, potrivit esti­mărilor din piață.

„Piața locală de birouri oferă în prezent produse foarte bune, atât din punct de vedere al construcției și tehnologiei, cât și al chiriașilor existenți, respectiv companii internaționale de top, aflate încă în proces de extindere în România“, explică Mihai Pătrulescu, senior associate în ca­drul departamentului de investiții al companiei de consultanță imobiliară Colliers International România.

În prezent, randamentul investițional pentru clădirile de birouri – adică raportul dintre venitul anual net generat de o proprietate și prețul sau valoarea de piață a acesteia – se situează la 7,25%, față de aproximativ 5% în Varșovia și 4,75% în Praga, potrivit datelor Colliers International. Cu alte cuvinte, România oferă profituri bune, dar încă este perce­pută ca o piață de real estate mai riscantă decât cele din regiune.

„Acest decalaj de circa 2% între yield-urile imobiliare din București și cele din alte capitale din Europa Centrală și de Est nu mi se mai pare justificat“, spune Raptis, care adaugă că nu e exclus ca randamentele de pe plan local să mai scadă în următorul an. Și – de ce nu –, mai de­vreme sau mai târziu, să se alinieze cu cele din alte țări din regiune.

Privire de ansamblu

Globalworth este unul dintre cei mai mari jucători de pe piața imobiliară locală.

• FINANȚARE. Dezvoltatorul a lansat în ultimul an două emisiuni de obligațiuni ce cumulează 1,2 miliarde de euro. Totodată, la finalul anului trecut a strâns dintr-o emisiune de acțiuni circa 340 de milioane de euro.
• PROPRIETĂȚI. Printre activele Globalworth din România se numără clădirile de birouri Globalworth Tower, UniCredit Tower, Green Court și Tower Center, un centru logistic la Timișoara și un depozit lângă Pitești.
• VENITURI. A obținut anul trecut un venit operațional net de peste 51 de milioane de euro, în creștere cu 17% față de 2016.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney