Piața de birouri din România e în creștere, în pofida inflației, crizei energetice și problemelor economice apărute pe fondul războiului din Ucraina

Carmen Constantin 12/10/2022 | 10:20 Financiar
Piața de birouri din România e în creștere, în pofida inflației, crizei energetice și problemelor economice apărute pe fondul războiului din Ucraina

Piața de birouri din România e în creș­tere, în pofida inflației, crizei energetice și problemelor economice apărute pe fon­­dul războiului din Ucraina. Chiar dacă nu sunt prea multe livrări noi, spa­țiile în care a bătut vântul în ultimii doi ani prind din nou viață.

Este efectul neașteptat al creșterii facturilor la curent și gaze: angajații români și-au adus aminte că pot face economie la uti­li­tăți acasă dacă plătesc transportul până la birou. Schimbarea s-a făcut simțită odată cu sfârșitul verii, când tot mai mulți dintre cei care se obișnuiseră să lucreze din confortul pijamalei purtate în sufra­gerie au descoperit că asta costă mai mult decât erau dispuși să plătească.

Facturile la curent din vară, de peste două ori mai mari decât cele de anul trecut, i-au stimulat pe mulți dintre corpora­tiștii români să aglomereze din nou metroul, autobuzele sau tramvaiele, după caz.

Facturi de groază

Pentru Andreea M., organizatoare de evenimente corporate cu peste 15 ani de experiență în domeniu, care a lucrat din primăvara 2020 până în vara 2022 mai mult de acasă, costurile s-au tot adunat. „Aerul condiționat, pentru că a fost o vară cu multe zile calde, computerele pe care le folosesc pentru rezervări și e-mailuri, telefoanele mobile permanent la încărcat, dușurile de care aveam nevoie ca să mă răcoresc. Singurul capitol la care am făcut economii e transportul“, spune bucureșteanca. Reluarea vieții de birou și a evenimentelor care o obligă să călătorească mai tot timpul au venit ca o gură de aer proaspăt pentru ea, după doi ani de stat în casă.

Mulți dintre angajații români au revenit la birou în ultimele săptămâni, arată un stu­diu realizat online de platforma BestJobs.ro și publicat la jumătatea lunii septembrie. Potrivit sondajului, oamenii vor să facă mai ales economie la curent. „35% dintre respondenți au început deja să ia mă­­suri și intenționează să continue să efi­cientizeze consumul de energie. Mai mult de jumătate (57%) dintre respon­denții care lucrează remote sau în sistem hibrid spun că vor merge mai des să lucreze din birourile angajatorului, pentru a reduce cheltuielile cu utilitățile“, precizează Ana Vișian, marketing manager al platformei BestJobs.ro.

Confort greu de neglijat

Oamenii sunt deranjați de costuri, nu de munca de acasă. Platforma de recrutare online eJobs.ro arată că în septembrie a avut mai multe căutări ca oricând pentru joburi la distanță. „Sunt 130.000 de aplicări, cel mai mare număr de anul acesta“, spune Ana Călugăru, head of communications al platformei eJobs.ro.

În aceeași lună, angajatorii au scos la con­curs 2.000 de locuri de muncă suplimentar pentru joburi remote. „Au înțeles că pentru angajați flexibilitatea este foarte importantă și oferă ca beneficiu posibilitatea de a lucra de acasă integral sau un anumit număr de zile pe săptămână“, spune reprezentanta platformei eJobs.ro.

Flexibilitate de preț

Chiar și pentru câ­teva zile pe săptămână, angajații ro­mâni au început să revină la firmă, iar pentru piața de birouri, care a suferit mult din cauza pandemiei, noua tendință e motiv de satisfacție. „Cu siguranță vedem tot mai multe persoane la birou și estimăm că gradul de ocupare a birourilor a urcat spre 60%“, estimează Ionuț Petcu, mana­ging partner SVN România.

El precizează că procentajul cel mai redus de birouri neocupate, sub 5%, e în prezent la Cluj-Napoca. Motivul e legat de livrările foarte reduse de spații noi în ultima perioadă. În București, spune Ionuț Petcu, ponderea birourilor neocupate e de aproximativ 13%, în scădere față de 2021.

Creșterea gradului de ocupare se ex­plică și prin finalizarea a puține proiecte noi în acest an. „Dezvoltatorii întâmpină dificultăți din cauza lipsei de materiale, dar și din cauza creșterii prețurilor tere­nu­­rilor, în timp ce administratorii de active sunt nevoiți să gestioneze costuri de operare volatile, iar investitorii se con­fruntă cu o incertitudine în ceea ce pri­vește costul finanțării“, explică situația Bog­dan Sergentu, head of valuation & con­sul­ting la Cushman & Wakefield Echinox.

Inflația încurcă socotelile

Inflația de peste 15% din acest an a lovit puternic și piața imobiliară. Din acest punct de vedere, piața birourilor a fost mai ferită de șocuri decât alte sectoare. „Toți jucătorii din industrie, chiriași sau investitori, resimt într-un fel sau altul efec­tele creșterii prețurilor. Cele mai expuse la presiunile inflaționiste sunt sectoarele rezidențial, industrial și retail, în timp ce pe segmentul de birouri există o mai mare reziliență. În același timp, estimăm că volatilitatea prețului energiei ar putea accelera procesul de mutare a companii­lor în clădiri verzi, eficiente energetic“, apre­ciază specialistul de la Cushman & Wakefield Echinox.

Vestul Capitalei e noua vedetă a pieței de birouri, potrivit unui raport publicat de agenție în vară. O singură livrare de birouri a impresionat piața în prima jumă­tate a anului: a doua clădire (25.000 de metri pătrați) a proiectului AFI Tech Park. Această livrare a împins zona Centru-Vest pe primul loc în topul huburilor de birouri din București, stocul de 579.600 de metri pătrați depășind zona Floreasca – Barbu Văcărescu, cu aproape 10.000 de metri pă­trați. Zona Dimitrie Pompeiu completează podiumul, cu 440.700 de metri pătrați, iar pe locul al patrulea e centrul orașului, cu 405.500 de metri pătrați. Cele mai mici stocuri de birouri se găsesc în continuare în estul (51.100 de metri pătrați) și în sudul Capitalei (41.800 de metri pătrați).

Un anunț publicat de crosspoint-imobiliare.ro la sfârșitul lunii septembrie arăta că un spațiu de 14.000 de metri pătrați din clădirea One Cotroceni Park, vizavi de Academia Militară, se putea închiria cu puțin peste 14.000 de euro/lună, fără TVA. Printre serviciile asigurate se numără afișarea logo­u­­lui pe clădire, contorizarea separată, îndepăr­­ta­rea zăpezii, îngrijirea spațiilor verzi, în­tre­ținerea și reparațiile lifturilor.

Chirii mai mari

Cât timp constructorii au probleme să livreze mai multe spații, un lucru e cert. Chiriașii sunt cei care simt în plin rata-record a inflației. Chiar dacă există o oarecare inerție, costurile de ocupare sunt în plină creștere. În prezent, reprezintă până la 10% din costurile de exploatare, spune Bogdan Sergentu.

Efectul direct se vede în privința service charge-urilor, adică a cheltuielilor de admi­nistrare și funcționare plătite de către companii pentru spațiile de birouri închiriate, explică Ionuț Petcu. „Acestea sunt formate aproape integral din costurile utilităților și astfel am înregistrat o creștere a service charge-urilor de până la 0,5 euro/metru pătrat pe lună“, precizează specialistul de la SVN România. La prima vedere nu pare mult, dar când o firmă închiriază 5.000 sau 10.000 de metri pătrați, costurile încep să se adune.

Puține birouri noi

Ca și cum războiul, inflația și criza energetică nu ar fi de ajuns, la problemele existente pe piață se adaugă birocrația.

„Cel mai important factor care se înregistrează în prezent pe segmentul de birouri este scăderea semnificativă a livră­rilor, care se va accentua și mai puternic în 2023 și 2024 – mai ales în București, ca urmare a procesului foarte dificil de autori­zare“, precizează Ionuț Petcu.

El amintește că o altă piață puternică, Cluj-Napoca, a doua ca volum și ca impor­tanță la nivel național, a trecut deja prin aceeași situație. „Livrările s-au redus puternic, iar pipeline-ul (proiectele aflate în fază de dezvoltare, n.r.) e, de asemenea, foarte scăzut, ceea ce a făcut ca rata de neocupare pe piața locală clujeană să scadă sub 5%“, precizează Ionuț Petcu.

Ținând cont de toți acești factori, plus apetitul neașteptat al angajaților pentru viața de birou, este probabil ca prețul unui metru pătrat să crească în viitorul apropiat. „Estimăm că piața de birouri va redeveni una a proprietarilor, iar chiriile se vor afla sub o presiune din acest punct de vedere, mai ales în ceea ce privește clădirile de top, cu amplasamente foarte bune și specificații de top“, spune Ionuț Petcu.

Londra devine mai ieftină

Chiar dacă sunt cauze diferite, piețele imobiliare din toată Europa au avut de suferit în acest an. O cauză comună e reprezentată de invazia rusă din Ucraina, care a dus la tot felul de efecte secundare în economiile statelor europene.

Unele piețe, precum cea din Londra, par să fi rămas la fel de puternice ca înainte de război sau chiar ca înainte de pandemie. O privire mai atentă arată însă că suferințele sunt și aici destul de mari. Potrivit datelor CoStar, companie care înregistrează datele de pe piața imobiliară din 2005, creșterea numărului de joburi care pot fi realizate de acasă a lăsat goale spații de birouri care în­sumează 31 de milioane de metri pătrați. Este cel mai ridicat total de la începuturile statisticilor realizate de CoStar, mult peste ce s-a văzut în criza finan­ciară din 2008. Cu toate astea, chiriile sunt cu doar 1% sub vârful de dinaintea pan­demiei de COVID-19.

Cum se explică această anomalie statis­tică? Stimulentele precum „ia pe un an și pri­mește două luni luni gratis“ s-au prelungit la trei luni sau chiar mai mult, așa că ve­­ni­turile reale din chirii sunt mult mai scă­zute (pentru perioade mai lungi) decât arată anunțurile de la mică publicitate. Pe scurt: cu până la 30% mai puțini bani pentru aceleași servicii.

Big Bangul mobilității

La Paris, în schimb, după ce oamenii obișnuiți să iasă seară de seară în oraș au suferit mult din cauza pandemiei, situația s-a schimbat radical din cauza modificării preferințelor de transport. Mulți dintre cei care mergeau la serviciu cu transportul în comun circulă acum pe bicicletă sau pe trotineta electrică. Iar firmele care nu vor să-și piardă angajații, în a căror formare au investit zeci de mii de euro, țin cont de pretențiile oamenilor.

Doar 9% dintre dezvoltatorii de pe piața din Franța cred că îmbunătățirea dotărilor și a serviciilor legate de mobilitatea soft (biciclete, trotinete etc.) nu ar conta la co­mercializarea unui activ, arată o cerce­tare realizată de subsidiara Knight Frank din Franța. Altfel spus, niciun investitor din regiunea Île-de-France nu ar lua în calcul o clădire nouă de birouri fără o parcare ex­tinsă pentru vehicule pe două roți, plus stații de încărcare.

O ofertă publicată de agenția Jones Lang LaSalle pentru un birou de 150 de metri pă­trați de pe bulevardul Haussmann, din buri­cul târgului de pe Sena, prevedea în ulti­mele zile ale lunii septembrie 2022 o chirie de 621,5 euro/mp, contract pe trei ani, cu imo­bilul liber de la 1 octombrie.

Acest articol a apărut în numărul 149 al revistei NewMoney.