Până acum câțiva ani, regula de aur a dezvoltatorilor de birouri era „locație, locație, locație”. Care este noua lor rețetă?
„Verde“ pare să fie culoarea la modă a ultimilor ani. Inclusiv în lumea clădirilor de birouri, în care regula de aur „locație, locație, locație“ a ajuns să fie completată de sustenabilitate și eficiență energetică. (Aproape) fără excepție.
Acest articol a apărut în numărul 41 (28 mai – 10 iunie) al revistei NewMoney
LEED sau BREEAM, DGNB sau WELL – acronimele standardelor internaționale de certificare a sustenabilității unei clădiri – au intrat de ceva vreme în limbajul cotidian al dezvoltatorilor imobiliari de birouri din București și din marile orașe din țară, motiv pentru care toți cei care construiesc clădiri office noi „se luptă“ să primească astfel de calificative „verzi“. Iar cei care nu le au încă fac investiții pentru a le obține pentru proprietățile lor. Mai ales că piața office a devenit tot mai competitivă, iar chiriașii care își caută un nou sediu încep să întrebe încă din prima fază de negociere a unui contract de mutare despre astfel de standarde de sustenabilitate. De altfel, aceste certificări au ajuns să reprezinte nu doar o garanție a unor costuri mai reduse cu energia, ci și o recunoaștere a imaginii și statutului pentru firmele care închiriază respectivele birouri. „Companiile au început să devină din ce în ce mai interesate de spații de muncă sustenabile care să reflecte valorile brandului, îmbunătățind sănătatea și productivitatea angajaților și stimulând inovația și cooperarea la locul de muncă“, punctează Fulga Dinu, country manager operations al Immofinanz România, subsidiara locală a dezvoltatorului austriac Immofinanz. Drept urmare, la finalul lui 2017, proiectele de birouri certificate LEED sau BREEAM au ajuns să cumuleze la nivel național 1,3 milioane de metri pătrați, adică jumătate din stocul total de birouri moderne existent în România, potrivit companiei de consultanță imobiliară Colliers International.
COSTURI MAI MICI. Doar în 2017, 24 de clădiri de birouri deja construite sau în curs de dezvoltare au primit astfel de certificări, iar inclusiv proiectele cu o vechime mai mare de zece ani au demarat procesul pentru a le obține. Printre proiectele noi de birouri din București care au primit anul trecut o certificare sustenabilă (LEED Platinum) se numără Globalworth Tower, dezvoltat de fondul de investiții Globalworth, respectiv The Bridge – al dezvoltatorului Forte Partners. Pe de altă parte, clădiri în construcție precum The Mark al austriecilor de la S Immo sau Unirii View al investitorului belgian Yves Weerts au fost certificate BREEAM.
„În prezent, dezvoltatorii se concentrează din ce în ce mai mult pe eficiența și pe sustenabilitatea pe termen lung a unei clădiri datorită avantajelor pe care le pot câștiga în urma trecerii prin procesul de certificare verde: reducerea consumului de energie, valoarea chiriei menținută la un nivel competitiv sau chiar o mai bună retenție a chiriașilor“, explică Oana Stamatin, associate director, real estate management services în cadrul Colliers International România. Concret, o clădire certificată sustenabilă va consuma mai puțină energie nu doar datorită sistemelor performante de ventilație și de încălzire, ci și prin elemente de arhitectură pasivă, cum ar fi orientarea imobilului, sisteme de umbrire sau ventilație naturală.
„Implementarea acestor măsuri are un impact major în costurile cu energia ale unui proiect imobiliar, reducerile obținute fiind cuprinse între 10% și 30%, ceea ce se traduce într-un final printr-un service charge (costuri de administrare, n.r.) mai redus“, completează și Răzvan Nica, managing director al BuildGreen, jucător pe piața de consultanță în domeniul proiectării, dezvoltării și certificării clădirilor sustenabile din România. El adaugă că implementarea încă din faza de proiect a unor echipamente cu un nivel ridicat de performanță, fie că este vorba de încălzire/răcire, utilizarea unor surse regenerabile de energie (de exemplu, panouri fotovoltaice sau pompe geotermale) și a unor soluții inteligente de acces sau a facilităților de transport pentru angajați (stații de încărcare a mașinilor electrice, facilități pentru bicicliști) pot asigura în mare parte obținerea unei certificări sustenabile cu un calificativ superior.
ARGUMENTUL SUPLIMENTAR. Pentru a obține certificarea LEED Platinum, proiectul The Bridge, de exemplu, a fost evaluat pe baza mai multor criterii, de la locație, eficiența consumului de apă, eficiența energetică și a climatizării, până la materiale și resurse utilizate, calitatea mediului interior, inovație sau priorități de mediu. „Procesul de certificare este unul lung, ce poate să dureze chiar și doi ani. Viziunea de clădire verde începe încă din momentul fazei de concept“, spune Geo Mărgescu, CEO și cofondator al Forte Partners, dezvoltator care, pe lângă The Bridge, deține și clădirea de birouri Ștefan cel Mare Building din Capitală, certificată BREEAM Excellent.
În ecuația costurilor de operare, chiriașii unei clădiri de birouri care a implementat cerințele pentru certificare sustenabilă pot ajunge să plătească mai puțin nu doar pentru energia electrică, ci și pentru apă sau alte utilități. „Certificările clădirilor noastre înseamnă o reducere cu aproximativ 40% a costurilor cu utilitățile, comparativ cu o clădire obișnuită, o reducere cu peste 20% a costurilor cu energia electrică și peste 30% reducere a consumului de apă“, spune Tal Roma, business development manager în cadrul AFI Europe România, subsidiara locală a israelienilor de la AFI. Pe segmentul de birouri, proiectul AFI Park al companiei este certificat LEED Gold, în timp ce prima clădire din viitorul campus office AFI Tech Park, aflat în construcție, a obținut pre-certificarea LEED Platinum.
Oricum, pe o piață în care criza forței de muncă a devenit un laitmotiv și în care angajatorii nu mai mizează doar pe criteriul „salarii mai mari“ pentru a-și atrage resursele umane, biroul devine din ce în ce mai important. „Nu este vorba doar de spații de muncă, ci de spații de locuit, unde bunăstarea angajaților devine o prioritate“, mai spune Fulga Dinu de la Immofinanz, dezvoltator care deține în București clădiri de birouri precum myhive Metroffice și Victoria Park, certificate LEED Gold, respectiv myhive S-Park, certificată în sistemul BREEAM In-Use Excellent. Iar în cele din urmă, „verdele“ unei clădiri de birouri se poate traduce nu doar prin eficiență energetică, ci și printr-o stare (bună) de spirit.
SUSTENABILITATE IMOBILIARĂ
Cele mai populare metodologii de certificare a clădirilor de birouri pe plan local sunt BREEAM și LEED.
- Imagine. Certificarea verde a devenit un „must-have“ în industria birourilor, mai ales că mai toți chiriașii își caută sedii care să corespundă imaginii corporative și strategiei de responsabilitate ecologică adoptate la nivel internațional.
- LEED. Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) este un sistem de certificare a construcțiilor sustenabile utilizat predominant în Statele Unite ale Americii, dar și în alte țări din lume. Există patru niveluri de certificare LEED, în funcție de punctajul obținut: Certified, Silver, Gold și Platinum. Peste 92.000 de clădiri din lume sunt certificate LEED.
- BREEAM. Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) este modelul britanic de certificare a performanțelor de sustenabilitate a unei clădiri. Există mai multe niveluri de certificare BREEAM, în funcție de punctajul obținut: Good, Very Good, Excellent și Outstanding. La nivel internațional au fost realizate aproximativ 560.000 de certificări BREEAM.
Citiți mai mult despre piața imobiliară din România în cel mai recent număr (41) al revistei NewMoney!
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney
