Mini-cartierele bucureștene: câte locuințe noi „se pregătesc” să completeze harta rezidențială a Capitalei

Dacă e să ne uităm la anunțurile făcute de marii dezvoltatori imobiliari, în Bu­cu­rești se poartă proiectele rezi­den­țiale cu mii de locuințe. Din nou. Dar ce șanse au să devină realitate și nu doar să rămână planuri pe hârtie, așa cum s-a (mai) întâmplat în urmă cu un deceniu?

Acest articol a apărut în numărul 36 (19 martie – 1 aprilie) al revistei NewMoney

Într-o perioadă în care expresia „the sky is the limit“ (cerul este limita) se potri­vește mănușă pieței imobiliare româ­nești, marii dezvoltatori au început să de­seneze pe harta Bucureștiului și a zo­nelor limitrofe nu doar mici proiecte rezidențiale cu două-trei blocuri, ci și din ce în ce mai multe mega-ansambluri, de peste 1.000 de locuințe fiecare. Cel puțin zece astfel de proiecte, care însu­mează peste 15.000 de locuințe, au intrat în construcție în ultimii doi ani sau au fost anunțate că vor fi ridicate în Capitală și în împrejurimi în următorii ani, urmând să ducă la apariția unor „mini-cartiere“ cu câteva mii de locui­tori fiecare, potrivit unor estimări NewMoney.

Pe o piață în care cererea este spri­jinită de o creștere a salariilor nete cu circa 25% în ultimii doi ani, dar și de faptul că românii sunt, prin definiție, un popor de proprietari – aproape 97% din  ei dețin (măcar) o casă, potrivit Eurostat –, nu e de mirare că dezvoltatorii imo­biliari se uită tot mai atent la pro­iecte rezidențiale de mari dimensiuni. Iar cifrele statistice confirmă acest apetit în creștere: anul trecut, numărul de autorizații de construcție pentru clădiri rezidențiale – o proiecție a viitoarelor in­trări în piață – s-a ridicat la aproape 6.300 în zona București-Ilfov, mai mult cu aproape 15% față de 2016, conform datelor Institutului Național de Statistică.

PIAȚĂ CU REPETIȚIE? E drept, istoria pare că se repetă acum, pentru că și în urmă cu un deceniu – înainte ca recesiunea să lovească din plin sectorul imobilia­relor –, dezvoltatorii anunțau investiții de sute de milioane de euro, cu mii de apartamente, dar care nu au mai apucat însă să se concretizeze. Printre exemple se numără mega-complexul rezidențial de o  mie de apartamente și o mie de vile din nord-vestul Capitalei al oamenilor de afa­ceri Lóránd Szarvadi și Ferenc Hegedus (fondatorii retailerului de electrocasnice Domo), proiectul de o mie de locuințe din zona Lujerului al antreprenorului Ion Avram (care controla rețeaua de supermarketuri Primăvara) sau ansamblul cu 1.500 de locuințe al omului de afaceri George „Gepa Electro Center“ Pădure din cartierul Colentina.

Și totuși, dezvoltatorii și-au recăpătat acum apetitul pentru astfel de proiecte de anvergură, pe care – e drept – vor să le construiască în mai multe faze, pentru a se asigura că cererea din piață va absorbi treptat locuințele. Dar chiar și așa, cu ce e diferită piața de azi față de cea din urmă cu un deceniu? „Încrederea în piață a crescut, iar cererea este, structural, la un nivel mult mai bun“, dă un prim răspuns Gabriel Voicu, director New Homes Division în cadrul companiei de consultanță imobiliară Coldwell Banker România. Concret, segmentul middle market a crescut puternic în ultimii ani, de la aproximativ 17% din locuințele puse pe piață în 2015 la nivelul Bucureștiului și al zonelor adiacente, până la circa 34% anul trecut. În plus, „gra­dul de accesibilitate a achizi­țio­nării unei noi locuințe este de peste trei ori mai bun comparativ cu vârful din 2008, fapt care îi determină pe unii cum­părători să caute locuințe care sunt parte a unor proiecte integrate și, în același timp, crește gradul de încredere al dezvoltatorilor, care nu doar că lansează proiecte mai mari, dar livrează și anual faze cu un număr de unități mai ridicat“, mai spune Voicu.

FAZE ȘI PROIECTE. Unul dintre proiec­tele de mari dimensiuni a căror cons­trucție ar urma să înceapă în următoarea perioadă este AFI City, primul ansamblu rezidențial dezvoltat pe plan local de isra­elienii de la AFI Europe, care mai dețin în România, printre altele, și centrul co­mer­cial AFI Cotroceni. E drept, terenul din cartierul Bucureștii Noi pe care vor să ri­dice acum proiectul, ce ar putea să ajungă la aproape 2.000 de lo­cuințe în următorii șase-șapte ani, a fost achizițio­nat încă din 2007, într-o perioadă în care industria imobiliară din România se afla în plin boom. AFI voia pe acel te­ren un proiect mixt cu locuințe și centru comercial, însă criza le-a dat peste cap planurile.

La peste zece ani distanță, prima fază a AFI City, ce va include 190 de apartamente construite în urma unei investiții de 16 milioane de euro, începe să se contureze. La finalul lunii februarie, israelienii vânduseră deja 30 de apartamente, chiar dacă construcția propriu-zisă a blocurilor va începe abia peste o lună sau două, după ce AFI va alege antreprenorul gene­ral al proiectului. „Prețurile apartamentelor încă se află la un nivel bun, salariile au crescut, băncile sunt deschise să dea împrumuturi pentru locuințe“, rezumă Tal Roma, business development manager al AFI Europe România, principalele argumente pentru care construcția unui an­samblu rezi­dențial de mari dimensiuni în București este pentru compania israe­liană un pariu fără prea multe riscuri.

Un alt grup israelian care și-a făcut recent intrarea pe piața rezidențială locală este Hagag Development Europe, controlat de frații Isaac și Ido Hagag. Prima oprire: zona Pipera din București, unde com­pania a anunțat că vrea să constru­iască un ansamblu rezidențial de 1.350 de apartamente, ce va atrage o investiție de peste 90 de milioane de euro. „Avem toate premisele pentru o evoluție bună (a pieței rezidențiale, n.r.). Cererea este sta­bilă și constantă, fiind susținută de o nevoie existentă a pieței – aceea de locuire“, spune Andreea Hamza, marketing mana­ger al companiei Hagag Development Europe. Lucrările pentru noul proiect de lo­cuințe H Pipera Lake sunt estimate să demareze în primăvara lui 2018, iar pri­mele clădiri vor fi gata în a doua jumătate a lui 2019. Planurile sunt ca întregul an­samblu să fie gata în trei-patru ani.

Proiectele de cel puțin 1.000 de locuințe nu sunt însă doar apanajul dezvoltatori­lor străini, o serie de antreprenori locali făcând loc în planurile lor de afaceri unor investiții imobiliare. Este și cazul unui parte­ne­riat între Cristian Erbașu – omul de afa­ceri care deține constructorul Erbașu Construcții – și Daniel Pițurlea, antreprenorul care controlează un alt jucător din zona construcțiilor, Concelex. Cei doi s-au „ali­at“ pentru un proiect estimat la 60-70 de milioane de euro, de peste o mie de lo­cuințe, în Mogoșoaia.

Prima etapă, de 20-22 de milioane de euro, va include 310 apartamente ce vor fi gata până la sfâr­șit­ul acestui an, însă întregul proiect ar urma să se întindă până în 2021. „Vor mai fi fluctuații de preț pe piața imobiliară, însă, atât timp cât nu avem o criză din afară, va exista cerere constantă pentru locuințe“, explică Cristian Erbașu decizia de a investi în zona imobiliarelor.

CUTIA PANDOREI. Și totuși, piața rezi­den­țială a primit în ultima perioadă lovituri de pe mai multe fronturi, venite de această dată exclusiv de pe plan local: micșorarea plafonului aferent anului 2018 pentru programul Prima Casă, care a ținut în viață sectorul locuințelor timp de mai mulți ani, în special în perioada de criză, și creșterea până la aproximativ 2% a ROBOR la trei luni (rata medie a dobânzii pentru creditele în lei acordate pe piața interbancară).

La toate acestea se adaugă și deprecierea monedei naționale față de euro – cu 3,1% anul trecut, potrivit calculelor NewMoney –, ceea ce înseamnă și o dimi­nuare a puterii de cumpărare a româ­nilor. Mai ales că majoritatea prețurilor locuin­țelor sunt exprimate în euro, chiar dacă cei mai mulți își primesc salariile în lei. Acesta este și motivul pentru care estimă­rile jucătorilor din piața imobiliară indică pentru anul în curs o scumpire de 5-8% a locuințelor, mai moderată însă față de anul trecut, când prețurile au crescut cu peste 10%.

Într-un raport recent asupra stabilității financiare, BNR a arătat că piața imobi­li­ară se află „în faza de expansiune a activi­tății“, dar a atras atenția că trebuie monitorizate riscurile „dinspre această piață asupra sectorului financiar și economiei reale“. Dar chiar dacă o nouă criză imo­bi­liară nu se întrezărește la orizont – cel puțin nu momentan – nu toate noile mari pro­iecte rezidențiale anunțate au garanția unui final fericit, mai ales că piața imo­biliară este foarte sensibilă la ciclurile economice. Care, mai devreme sau mai târziu, se repetă.

Bucureștiul, pe val

În București și în Ilfov s-au înregistrat anul trecut peste 124.000 de vânzări de imobile (locuințe, terenuri), adică o cincime din totalul la nivel național, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

• POLI OPUȘI. Puțin peste 9.500 de locuințe au fost finalizate în 2017 în zona București-Ilfov, în scădere cu aproape 5% față de anul anterior, potrivit datelor Institutului Național de Statistică. Totuși, la nivel național numărul de noi locuințe construite în 2017 a crescut cu 2%, până la 53.301 de unități.
• NOI SCUMPIRI. Prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi și vechi scoase la vânzare în București a ajuns în luna februarie a acestui an la 1.302 euro pe metru pătrat util, în creștere cu 2,8% față de ianuarie, potrivit indicelui Imobiliare.ro. În timp ce locuințele vechi s-au scumpit cu 1,4%, la 1.204 euro pe metru pătrat util, cele noi și-au majorat prețul cu 3,5%, la 1.371 de euro pe metru pătrat util.
• MEGA-PROIECTE. Unul dintre primele ansambluri de tip mini-oraș din zona București-Ilfov este Cosmopolis, ridicat de turcii de la Opus Land. Început în 2007, proiectul a ajuns după un deceniu la 2.480 de locuințe, iar planurile includ încă cel puțin 7.000 de alte unități. Și israelienii de la Shikun & Binui și Red Sea Group au demarat în 2013 proiectul City Point din zona Aviației, ce ar urma să include 2.000 de locuințe. Aceleași companii vor să ridice 1.000 de apartamente și în Pipera, în ansamblul New Point. Metalurgiei Park, un proiect de 10.000 de locuințe în care investesc 14 dezvoltatori, este un alt exemplu de proiect de anvergură.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney