Locuințele se scumpesc cu 5-8% anul acesta. Care este logica creșterii de prețuri

Locuințele s-au scumpit cu peste 10% într-un 2017 care ar putea rămâne în istorie drept unul dintre cei mai buni de după Re­voluție la capitolul cons­trucții rezi­den­țiale. Sub zodia unor eve­nimente precum majorarea do­bân­zii ROBOR și a diminuării plafonului pentru programul Prima Casă, cât vor mai crește prețurile apartamentelor?

Acest articol apare în numărul 32 (22 ianuarie – 4 februarie) al revistei NewMoney

Cu cifrele pe masă, piața locuințelor din România a ajuns anul trecut la prețuri comparabile cu cele de la începutul lui 2007, când sectorul imobiliar se afla în plin galop, îndreptându-se cu pași rapizi și siguri către implozia de la final de 2008. Ce înseamnă acest lucru?  În decembrie anul trecut, prețul unitar mediu al lo­cuințelor, calculat ca sumă cerută de proprietari, se ridica la puțin peste 1.160 de euro/metru pătrat la nivel na­țional, în creștere cu aproape 11% față de finalul anului 2016, potrivit indi­celui Imobiliare.ro. În plus, s-a cons­truit din ce în ce mai mult: numai în pri­mele nouă luni ale anului trecut au fost li­vrate la nivel național aproape 39.400 de locuințe noi, în creștere cu aproape 7% față de aceeași perioadă din 2016. Dacă ritmul de creștere s-a men­ținut și în ultimul trimestru, 2017 ar pu­tea fi al trei­lea cel mai bun an de după Revoluție la capitolul construcții de locuințe – după 2008 și 2009 – cu circa 56.000 de unități livrate în piață, potrivit estimă­rilor NewMoney.

Oricum ar sta lucrurile, povestea rezi­dențialului românesc nu e nici pe departe aproape de un epilog, mai ales că nu­mărul de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale – o proiecție a vii­toarelor intrări în piață – s-a ridicat în primele 11 luni ale anului trecut la aproape 38.900, în creștere cu 7,6% față de intervalul ianuarie-noiembrie din 2016.

SCUMPIRI DE PÂNĂ LA 8%. Așadar, piața rezidențială pare să nu dea semne de oboseală nici în 2018, cu o singură precizare. „Ne așteptăm la un 2018 bun, cu un număr ri­dicat de tranzacții, dar cu un ritm de creștere mai lent (…). Ne aș­tep­tăm ca pre­­țurile să continue să fie pe un trend ușor ascendent, iar la finalul anului ele ar putea fi cu 5-8% mai mari decât anul trecut“, arată Daniel Crainic, director de mar­keting al Imobiliare.ro.

Estimarea sa vine în contextul în care, pe final de an, piața rezidențială a primit lovituri de pe mai multe fronturi: micșo­rarea plafonului aferent anului 2018 pentru programul Prima Casă, care a ținut în viață sectorul locuin­țelor timp de mai mulți ani, în special în perioada de criză, dar și creșterea până la circa 2% a ROBOR la trei luni (rata medie a dobânzii pentru creditele în lei acordate pe piața inter­bancară). La toate acestea se adaugă și deprecierea monedei naționale față de euro – cu 3,1% anul trecut, potrivit calcu­lelor NewMoney –, ceea ce înseamnă și o diminuare a puterii de cumpărare a ro­mâ­nilor. Mai ales că majoritatea pre­țu­rilor locuințelor sunt ex­primate în euro, deși cei mai mulți ro­mâni își pri­mesc salariile în lei.

„În ceea ce privește 2018, un lucru este sigur: două aspecte vor influența direct piața imobiliară. În primul rând, evoluția macroeconomică cu o influență directă asupra investițiilor și noilor dezvoltări și puterii de cumpărare, iar în al doilea rând stabilitatea, atât legislativă, cât și eco­no­mică, iar aici mă refer la indicatori precum evoluția cursului valutar, a ratelor dobânzilor, care influențează foarte mult factorul psihologic, de încredere a cum­pă­rătorilor“, completează Andreea Comșa, CEO al companiei de consultanță imobiliară Premier Estate Management.

PREDICTIBIL SAU NU? După un 2017 în care economia românească a avut cea mai mare creștere din Uniunea Euro­peană (7% în primele nouă luni ale anului), se anunță un 2018 mai temperat, cu un avans de doar 4,4%. Chiar și așa, pro­gnozele privind cadența pieței reziden­țiale depind și de alți factori. „În condițiile în care mediul economic va rămâne pre­dic­tibil, estimarea realistă este că ne vom situa în continuare pe un trend ascendent al prețurilor (locuințelor, n.r.)“, spune și Daniela Barbu, specialist marketing și comunicare în cadrul companiei Conadi, care gestionează procesul de dez­­voltare a Arcadia Apartments Domenii, complex rezidențial al oamenilor de afaceri Dan Șucu și Valentin Vișoiu. Dincolo de predictibilitate, stabilitatea ca­drului fiscal și reglementările privind finanțarea cumpă­rătorilor de locuințe sunt doar câteva elemente care pot sti­mula piața sau pot reprezenta un factor de risc pentru aceasta, adaugă reprezentantul Conadi.

Iar un factor care poate in­fluența anul acesta piața rezidențială este și faptul că plafonul garanțiilor pentru programul Prima Casă însumează două miliarde de lei, cu o cincime mai puțin față de 2017. În același timp, Guvernul va reduce marja maximă de dobândă de la 2,5% la 2%, pentru a corela prevederile „privind costul total al finanțărilor garantate pentru achiziția de locuințe cu cea pentru cons­trucția de locuințe, urmărin­du-se evitarea oricărei discriminări în acest sens“.

Anul trecut, costul finanțării acordate în cadrul programului Prima Casă era alcătuit, în cazul achiziției de locuințe, din rata dobânzii ROBOR la 3 luni plus o marjă de cel mult 2% pe an, în vreme ce în cazul construcției de locuințe era compus din rata dobânzii ROBOR la 3 luni și o marjă de cel mult 2,5% pe an. „Nu cred că trebuie să ne facem griji în privința reducerii plafonului Primei  Case. În ulti­mii ani, dependența față de acest program s-a redus”, spune Andreea Comșa de la Premier Estate Management.

O PIAȚĂ ARTIFICIALĂ. Pe de altă parte, există voci care spun că programul Prima Casă a distorsionat cererea și oferta din piață, o consecință directă a sa fiind și creșterea nesustenabilă a prețurilor lo­cuin­țelor. Iancu Guda, președintele Aso­ciației Analiștilor Financiar-Bancari din România (AAFBR), consideră că locuin­țele noi sunt supraevaluate cu 20-25% în acest moment.

„Dacă faci un calcul mediu cu chiria care poate fi încasată pe metru pătrat, pe zece ani, cu un grad de ocupare de 90% al activului și reinvestirea chiriei la un randament anualizat real de 3%, pe o clasă de active cu risc sub medie, cum ar fi obligațiuni, atunci ai ajunge la un preț me­diu pe metru pătrat de maximum 1.000-1.050 de euro pe metru pătrat (în București, n.r.). Astăzi este 1.250, iar pentru rezidențiale nișate într-o zonă foarte bună acesta ajunge chiar la 2.000 de euro metru pătrat, în timp ce fundamentele îmi indică mai degrabă un maxim de 1.500”, face câteva calcule președintele AAFBR.

Dincolo de fundamentele macroeconomice, un element care sprijină cererea pe piața locuințelor este și faptul că ro­mânii sunt, prin definiție, un popor de pro­prietari de locuințe, aproape 97% din aceștia deținând (măcar) o casă, po­trivit Eurostat. Varianta chiriei, prefe­rată în general de occidentali, este consi­derată o soluție de compromis și, în cele mai multe cazuri, de cât mai scurtă du­rată. Pe de altă parte însă, stocul total de 8,5 milioane de locuințe din România este destul de îmbătrânit și doar 10% din casele și apartamentele de pe plan local au fost ridicate după 1990. Așadar, nu e greu de înțeles de ce românii sunt tot mai interesați de achiziția unei case, mai ales acum că salariile au început să crească.

Cu titlu de exemplu, în noiembrie anul trecut, cea mai recentă lună pentru care există date statistice oficiale, veniturile nete medii ale românilor au ajuns la 2.464 de lei, în creștere cu 13,4% față de aceeași lună din 2016. În mod similar, volumul de credite în lei pentru locuințe a ajuns în noiembrie anul trecut la puțin peste 38 de miliarde de lei, în creștere cu aproape 40% comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior, arată datele Băncii Națio­nale a României (BNR).

Dar pentru că orice poveste are zmeii săi – inclusiv cea a creditării pentru lo­cuințe –, majorarea dobânzii ROBOR la trei luni la circa 2%, deja resimțită de cei care au credite în lei prin creșterea ratei lunare, ar putea avea un impact semnificativ în ecuația rezidențială. Concret, majorarea dobânzii ROBOR reprezintă o sabie cu două tăișuri: pe de o parte, afec­tează direct puterea de cumpă­ra­rea, iar pe de alta, are impact indirect asupra pieței rezidențiale prin simplul fapt că generează neîncredere, completează Andreea Comșa de la Premier Estate Mana­gement.

Într-un raport recent asupra stabilității financiare, BNR a arătat că piața imobi­liară se află „în faza de expansiune a activității“, fapt ce impune monitorizarea riscurilor „dinspre această piață asupra sectorului financiar și economiei reale“. Mai ales că rezidențialul românesc a mai trecut  printr-o stare de euforie, urmată de o prăbușire rapidă și forțată pe fondul recesiunii economice. Iar teoria spune că ciclurile economice se repetă. Mai de­vreme sau mai târziu.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney