Rețeta germană: cine sunt dezvoltatorii rețelelor Kaufland și Lidl
[vc_row][vc_column][vc_column_text]
„Omul vede doar ceea ce știe“, spune un proverb german. Iar pentru Klaus și Kurt, doi sași originari din Sibiu, a fost firesc să-și dezvolte afacerile după un model învățat în Germania.
A început cu o reîntoarcere. În prima parte a anilor 2000, Klaus Reisenauer și Kurt Wagner, proprietarii Oasis Retail Development & Consulting, au decis să revină în România. Deja făceau afaceri împreună de câțiva ani, în Germania, după care s-au extins, treptat, spre est, în Austria, Cehia sau Ungaria. Nu e de mirare că au hotărât să aplice și în România rețeta deprinsă peste graniță: marje mai mici, recuperarea investiției pe termen lung și, mai ales, parteneriate cu retaileri din Germania și Austria, precum Kaufland, Lidl (fostul Plus Discount), Deichman, C&A, Takko sau DM Drogerie.
Au avut și tentative de ieșire din zona lor de confort, dar, aproape de fiecare dată, mișcările s-au dovedit neinspirate. „Un antreprenor vrea mereu să încerce ceva nou“, mărturisește Klaus Reisenauer. Însă acest lucru nu înseamnă că va și reuși cu afacerile nou înființate. Cei doi au avut șaormerii și o brutărie, afaceri care nu au funcționat decât pentru puțin timp.
S-au implicat și în proiecte rezidențiale în care au participat doar cu terenul, pentru simplul motiv că nu știau ce destinație să îi dea. Iar, dacă ar fi să tragă linie, știu acum în ce domenii nu i-ar mai tenta să investească prea curând, iar zona alimentară se află în top. Brandul de retail Profihairshop, pe care l-au dezvoltat mai ales în malluri, este însă excepția care confirmă regula că diversificarea nu este punctul lor forte. Profihairshop este un lanț specializat în vânzarea de produse pentru îngrijirea părului, cunoscut în Germania și Austria, și a avut, în primele nouă luni ale anului, vânzări de patru milioane de euro.
Real retail estate. Cronologic vorbind, mai întâi a fost Kaufland. Au adus retailerul german în România și i-au dezvoltat unitățile de aici. A urmat discounterul Plus, cumpărat ulterior de Lidl, pentru care au procedat la fel. „Când am venit în 2002 cu primul val de chiriași din domeniul food în România, am știut că în a doua etapă se vor dezvolta parcurile de retail“, spune Klaus Reisenauer.
De aceea, încă de atunci au început să cumpere terenuri în zone adiacente celor două ancore (Kaufland și Plus), după care au discutat cu potențialii chiriași. Cel mai simplu le-a fost să se uite tot în zona companiilor germane și austriece pe care le cunoșteau de când au început să facă afaceri în Germania și cu care au lucrat și în piețele din apropierea României. Sunt însă și mici excepții: la capitolul electrocasnice, de pildă, au ales să lucreze cu retaileri autohtoni precum Flanco sau Altex.
Au dezvoltat proiecte pe două direcții: fie singuri (de altfel, portofoliul lor din România se ridică la 25.000 de metri pătrați – patru parcuri de retail și 12 locații închiriate către Lidl), fie în parteneriat cu dezvoltatorul imobiliar austriac Real 4You (cu care construiesc brandurile Family Center).
În cei 14 ani de activitate pe piața românească au investit circa 70-80 de milioane de euro. În total, compania lor are peste 70 de proiecte finalizate, care însumează o suprafață de 1,5 milioane de metri pătrați. În plus, cei doi antreprenori nu au renunțat la afacerile din Germania, unde mai au opt parcuri de retail, reprezentând un portofoliu de 15.000 de metri pătrați. Investiția pe piața germană este la jumătate față de cea din România, respectiv circa 35-40 de milioane de euro.
Acolo piața este mult mai matură, cu o densitate mai mare a proiectelor și cu o concurență acerbă, în timp ce, în România, numărul de metri pătrați de spații comerciale va continua să crească direct proporțional cu puterea de cumpărare. Retailul este un domeniu în permanentă schimbare, iar dezvoltarea sa „nu se va termina niciodată“. Antreprenorii vin și cu un exemplu personal în acest sens: în 1993, atunci când și-au făcut firma din Germania, mulți le-au spus că intră pe o piață saturată și că nu ar avea șanse de reușită. „Au trecut 24 de ani și tot mai lucrăm“, mai spun cei doi.
Principala diferență între cele două piețe ține de bănci, mai precis de politica de refinanțare a creditelor. În Germania, au refinanțat un credit cu o dobândă de 1,3%-1,4% pe zece ani, în timp ce, în România, dobânzile ajung la 3,5%-4%. Toate acestea în condițiile în care, cu excepția costurilor de construcție (mai ridicate în Germania), prețul terenurilor și chiriile sunt similare.
Achiziționează-dezvoltă-închiriază. Strategic, cei doi se concentrează pe construirea de proiecte în orașe medii și mici, fiindcă „populația de aici trebuie să cumpere și ea de undeva“. Au vrut să fie primii care au adus retailul modern în aceste zone, conștienți că, spre deosebire de marile aglomerări urbane, aici nu este loc pentru mulți jucători, iar competiția le va ocoli. Mai ales dacă acolo există deja companii mari pe segmentele principale de consum: alimentație, fashion, încălțăminte sau electrocasnice.
Ca să îi convingă pe chiriași, fac un studiu minuțios al zonei și gândesc proiectele pe termen lung, căci recuperarea investiției se face în 15-20 de ani. Asta le-a adus un grad de ocupare de 100%, rată care le-a permis să treacă și prin criză aproape neafectați.
Un element important rămâne însă amplasarea terenului căci, inevitabil, vor să se protejeze față de riscul ca unul dintre chiriași să plece înainte de terminarea contractului sau să nu-l prelungească. Iar precedente există. În urmă cu doi ani, atunci când retailerul german OBI a decis retragerea din România, magazinul din Sibiu a fost preluat în scurt timp de Hornbach.
Au evitat discuții privind vânzarea unei părți din terenurile sau proiectele pe care le dețin, pentru că nu e cel mai bun moment – din perspectiva randamentelor scăzute – pentru exituri. Kurt Wagner subliniază că merg deocamdată pe modelul „achiziționează-dezvoltă-închiriază“. La capitolul achiziții, deși mai au terenuri neexploatate încă în șapte orașe din țară (printre care Satu Mare, Sibiu, Focșani, Brăila, Mediaș sau Adjud), intenționează să mai cumpere loturi noi, vizate fiind orașele cu peste 35.000 de locuitori, iar suprafața minimă pe care o caută este de 7.000 de metri pătrați. De asemenea, iau în calcul achiziția unor proiecte neperformante „care, dacă ar avea un management mai bun, ar funcționa“. Adică, cel mai probabil, unul cu influențe nemțești.
Malluri low-cost. Pe scurt, preferă calea deja bătătorită, cu riscuri minime. Dezvoltarea parcurilor de retail – „varianta low-cost a mallurilor“ – li se pare mai atractivă cel puțin din punct de vedere al costurilor de administrare.
Nu îi mai interesează mallurile, pentru că dau o bătaie mai mare de cap: e vorba despre mai mulți chiriași și trebuie să fii foarte atent la mixul pe care îl alegi. Tot în cazul mallurilor, spațiul construit este mai mare și, deși chiriile sunt mai ridicate decât în parcurile de retail, costurile de administrare sunt direct proporționale (din cauza lifturilor, a scărilor rulante, a sistemului de climatizare, sau a parcării subterane).
Și, probababil, nici nu s-ar găsi atâtea companii austriece și germane care să ocupe un mall întreg.
[/vc_column_text][vc_text_separator title=”Apasă pedala de accelerație” color=”juicy_pink” border_width=”3″][vc_column_text css=”.vc_custom_1477304917968{background-color: #ffe8e8 !important;}”]După o pauză de aproape trei ani, Oasis Retail&Development vrea să redevină activă.[/vc_column_text][vc_column_text]MANGALIA & ORADEA. În 2016, au inaugurat un parc de retail la Mangalia, de 1,2 milioane de euro, au extins parcul de retail din Făgăraș, iar cea mai recentă investiție este într-un proiect de 10.000 de metri pătrați la Oradea, pentru care au alocat 12 milioane de euro din surse proprii. Proiectul va fi dezvoltat în două faze, primii 5.000 de metri pătrați urmând să fie livrați în martie 2017.
SIBIU. Pentru 2017, cei doi pregătesc o investiție de 30 de milioane de euro la Sibiu, unde dețin un teren de 18 hectare împreună cu austriecii de la CA Immo, în jurul unui retailer de bricolaj – astăzi, Hornbach. Este cea mai ambițioasă dezvoltare imobiliară al celor doi antreprenori, construcția având 45.000 de metri pătrați. Proiectul va avea zece hectare, restul de opt putând fi scoase la vânzare.
PLANURI. Aducerea unor branduri străine din zona de fashion, încălțăminte sau articole de drogherie din Europa în România figurează pe lista de așteptare a lui Klaus Reisenauer și Kurt Wagner.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]
FOTO copertă: Klaus Reisenauer și Kurt Wagner au investit în România circa 70-80 de milioane de euro, în aproape 15 ani. Sursa foto: Laszlo Raduly / NewMoney[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
