În vreme ce în SUA mallurile dau faliment „pe capete”, în România acest risc este deocamdată teoretic

NewMoney 26/02/2018 | 11:35 Companii
În vreme ce în SUA mallurile dau faliment „pe capete”, în România acest risc este deocamdată teoretic

Pe o piață în care shoppingul la mall a câștigat un loc de cinste în viața de zi cu zi a românilor și în care consumul este vioara întâi a economiei, pa­ra­doxal, se construiesc mai puține centre comerciale noi. Dar să nu ne gră­bim să tragem concluzii. Mai puțin poate însemna și mai mult.

Acest articol a apărut în numărul 34 (19 februarie – 4 martie) al revistei NewMoney

E o realitate statistică: apetitul marilor dezvoltatori imobiliari pentru investiții în proiecte de centre comerciale – fie ele malluri, galerii sau parcuri de retail – pare că s-a mai diminuat în ultima perioadă. 2017 a fost unul dintre cei mai slabi ani din perspectiva deschiderilor de noi proiecte de retail, cu doar 130.000 de metri pătrați livrați, față de 600.000 în 2008, de exemplu, potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL România. Totodată, 2017 a fost primul an din ultimii 15 în care în Bucu­rești nu s-a deschis niciun centru co­mercial nou. Mai mult, în chiar primele zile ale acestui an, industria de retail a mai înghițit un cartof fierbinte, după ce Vitantis Shopping Center – inaugurat în 2008 – a anunțat că își închide porțile.

În ceea ce privește previziunile pentru 2018, se anticipează aproximativ 150.000 de metri pătrați de noi proiecte – echivalentul a sub 5% din stocul actual de spații de retail –, arată JLL Ro­mâ­nia. Iar aceasta în condițiile în care toate celelalte segmente ale sectorului imobiliar – rezidențial, birouri sau logistică – se află într-o perioadă de euforie, bifând record după record la ca­pitolul „noi metri pătrați“.

ACOPERIRE. Stocul de spații de retail modern din România a crescut precum Făt-Frumos în ultimul deceniu, avansând de la doar 904.000 de metri pătrați în 2007 la peste 3,1 milioane de metri pătrați anul trecut. Iar odată ce o mare parte dintre orașele dominante ale țării au fost acoperite de astfel de spații, ritmul de creș­tere al sectorului s-a mai temperat. Totuși, loc pe piață mai există. Raportat la nivel european, România are o densitate de spații comerciale de doar 104 metri pătrați/1.000 de locuitori, aflându-se pe ultimele poziții din perspectiva acestui indicator, arată și cifrele Cushman & Wake­field Echinox, com­panie care acti­vează pe piața de con­sultanță imo­biliară.

Lăsând însă la o parte cifrele și statisticile, puțini dezvoltatori se mai încumetă acum să facă un mall de mari dimensiuni, de peste 70.000 de metri pătrați (AFI Cotroceni are, de exemplu, aproape 90.000 de metri pătrați). „În continuare asistăm la acțiuni prudente ale dezvoltatorilor, care privesc cu mai mare atenție compe­tiția în fiecare oraș și fac analize punctuale privind catchment area (numărul de locuitori rezidenți care vor fi vizitatorii acelui proiect comercial, n.r.) și venitul estimat în zonele previzionate pentru dezvoltare“, explică Doinița Ilie, leasing ma­na­ger retail în cadrul JLL România. Iar în acest peisaj al retailului românesc, urmă­toarele pro­iecte ce se prefigurează pe hartă sunt mai degrabă investiții de mai mici dimensiuni, în special în orașe din provincie. „Dacă până de curând centrele comerciale de dimensiuni mari erau extrem de populare în România și atră­geau anual investiții masive, am început să intrăm într-o nouă eră a retailului mo­dern, care se axează pe proiecte persona­lizate de dimensiuni mai mici, pe proxi­mitate și zone cu densitate mare de locui­tori, precum noile zone rezi­dențiale“, spun și reprezentanții La Strada Street Mall Concept, dezvoltator controlat de oamenii de afaceri israelieni Moshe Turgeman şi Tomer Barhom. Cei doi au ridicat un strip mall în Popești Leordeni și vor să mai construiască două astfel de proiecte în cartierul bucureștean Militari, respectiv la Brașov.

Ca o paranteză, dincolo de astfel de pro­iecte, și jucătorii din comerțul modern cu dominantă alimentară se orientează către noi concepte de magazine, de tip centru comercial. Este și cazul Kaufland, liderul pieței locale de retail modern, cu afaceri de 2,1 miliarde de euro în 2016, care a decis să lanseze – deocamdată doar într-un magazin din București și alte trei din Iași – un proiect ce include un spațiu de cumpărături în exteriorul uni­tății, precum și o zonă de food court cu restaurante, patiserii și cafenele. Un astfel de trend ar putea fi replicat și de alți jucă­tori din comerțul modern. „Există multe orașe sub 100.000 de locuitori în care există potențial de dezvoltare pentru retailerii din zona de food (supermarketuri) împreună cu retaileri discounteri din zona non-food. Acest tip de dezvoltare de retail va fi cu siguranță apetisant în urmă­toarea perioadă pentru dezvoltatorii deja prezenți în piața noastră“, mai spune Doi­nița Ilie.

RENOVĂRI ȘI EXTINDERI. România are unul dintre cele mai noi stocuri de malluri din Europa, în condițiile în care 82% din centrele comerciale funcționale la finalul anului 2016 au fost livrate în ultimul deceniu, față de o pondere de doar 38% la nivel european, potrivit Cushman & Wake­field Echinox. Chiar și așa, proprie­tarii de centre comerciale cu o vechime mai mare de cinci-șapte ani nu se mai îndreaptă neapărat spre noi investiții, ci preferă să se apuce de modernizări, dar și de extinderi sau de transformarea mixului de chi­riași în proiectele existente. Prin­tre primii care au demarat procesul de modernizare sunt, de fapt, și cei care au introdus conceptul de mall în România, turcii de la An­chor Grup, care au des­chis în Capitală pri­mele astfel de pro­iecte – Bucu­rești Mall și Plaza România. Compania a investit circa 26 de milioane de euro în moder­nizarea celor două centre comerciale, proces care s-a încheiat în 2016. Mai mult, dincolo de re­no­varea mall­urilor, Anchor a derulat și un proces de transformare a peste 10.000 de metri pă­trați din supra­fața Plaza Ro­mânia în birouri, care comu­nică direct cu zona în care se află magazinele.

Un alt exemplu este mallul Sun Plaza din sudul Capitalei, deschis în 2009 și controlat de austriecii de la S Immo, care investesc acum circa 30 de milioane de euro în remodelarea a 9.000 de metri pătrați din proiect și extinderea cu 11.000 de metri pătrați, lu­crările urmând să fie finalizate în luna martie. Iar dacă extindem analiza și către provincie, și investitorul imobiliar NEPI Rockcastle a pus pe lista de remodelări și extinderi mai multe pro­iecte din țară. De altfel, dezvoltatorul fondat în urmă cu peste un deceniu este cel mai mare jucător de pe piața de retail, dar și cel mai activ, având un portofoliu de circa 700.000 de metri pătrați în România pe acest segment, potrivit calculelor NewMoney pe baza datelor de pe site-ul companiei. Totodată, NEPI Rockcastle se pre­gătește anul acesta să deschidă proiecte la Târgu-Mureș și la Satu Mare, iar în ace­lași timp vrea să își extindă centrele deja existente din Sibiu și Ploiești. Pe de altă parte, se conturează un nou mare jucător pe zona de dezvoltare de retail, Prime Kapital, care îi are printre fondatori și pe Martin Slabbert, sud-africanul care a pus bazele NEPI acum un deceniu. Compania a cumpărat în ultima perioadă terenuri pe care vrea să dezvolte șapte proiecte de retail, ce vor însuma în total circa 220.000 de metri pătrați, potrivit Cushman & Wa­ke­field Echinox.

Mai există și proiecte de mari dimensiuni care se pregătesc să intre pe piața lo­cală, chiar dacă pot fi numărate pe degetele de la o mână. Un exemplu este la Bra­șov, unde israelienii de la AFI ridică un pro­iect imobiliar mixt, ce va cuprinde și un mall de 45.000 de metri pă­trați, cu termen de finalizare 2019. Toto­dată, Openville Timișoara, investiția mixtă a antreprenorului Iulian Dascălu și a grupului sud-african Atterbury, implică și o extindere cu 47.000 de metri pătrați a actualului centru comercial Iulius Mall, și ar urma să fie finalizată până la sfârșitul acestui an.

PE MODEL AMERICAN? În Statele Unite, unde de altfel a luat naștere conceptul de mall în urmă cu șase decenii, viitorul centrelor comerciale este incert, multe din­tre ele intrând în faliment în ultimii ani. În România, o țară care are o istorie a mall­urilor de mai puțin de 20 de ani, un feno­men similar este însă doar o probabilitate teoretică. „La noi vânzările mallurilor cresc, iar în unele oraşe precum Bistriţa, Roman și Târgovişte există un apetit imens pentru astfel de proiecte. Concep­tele de malluri şi de ga­lerii comerciale ajung a­colo abia acum“, spunea recent, într-o conferință de presă, Mihaela Petru­escu, head of pro­perty ma­na­gement al Cushman & Wakefield Echinox.

Apetit hrănit și de faptul că românii au mai mulți bani în buzunar: salariul mediu net pe economie a ajuns în decembrie anul trecut la 2.629 de lei, un plus de 11,7% față de aceeași perioadă din 2016. Iar acest lucru s-a resimțit din plin: în 2017, cifra de afaceri din comerțul cu amă­nuntul, care măsoară cel mai bine consumul privat, a crescut cu 10,7% față de 2016, potrivit datelor de la Institutul Național de Statistică.

Până la urmă, bani să fie, pentru că mer­sul la mall (sau în proiectele de retail mai mici) greu poate fi scos din sângele (și din buzunarele) românilor.

 


FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney