În ce își investește banii Andrei Iușut, fostul proprietar al restaurantelor Divan

După ce a renunțat la restaurantele Divan în urmă cu aproape trei ani, Andrei Iușut a început să investească serios într-o nișă pe care a descoperit-o în piața rezidențială.

Acest articol a apărut în numărul 78 (18 noiembrie  – 1 decembrie 2019) al revistei NewMoney

La sfârșitul lunii octombrie, antreprenorul Andrei Iușut (38 de ani) anunța că începe cel de-al treilea său proiect imobiliar. Investiția se ridică la 14 mili­oane de euro și este vorba de un proiect exclusivist cu 17 apartamente premium, în zona Dorobanți, din Capitală, un proiect mai scump decât celelalte demarate de el în ultimii doi ani.

„Din start, 2.000 din prețul pe metrul pătrat construit re­­pre­­zin­­tă terenul, prețul final fiind undeva la 5.000 de euro metrul pă­­trat construit“, spune Andrei Iu­­șut. El prezintă acest ultim pro­iect ca pe vârful de lance al dezvoltărilor sale, primele două fiind ansambluri de tip boutique.

Și nu investește doar de dragul de a investi. Datele din piață arată că loc de creștere este. Numai anul trecut, arată un stu­­diu al companiei de consultanță Crosspoint Real Estate, in­­ves­­ti­­ții­­le totale ale dezvoltatorilor, atât pe zona rezidențială, cât și de office, au depășit pragul de un miliard de euro.

Povestea lui Andrei Iușut

Andrei Iușut a intrat în imobiliare în 2017, cu „La Gloire Vlad Țepeș“, un proiect rezidențial de tip boutique în zona Pipera, cu 32 de apartamente, pe care le-a și vândut între timp. In­­ves­­ti­­ția a fost de circa două milioane de euro și a demarat-o la aproximativ șase luni de la exitul său din lanțul de restaurante Divan, preluat de un fond de investiții turcesc.

Valoarea tranzacției a fost și a ră­­mas con­fidențială, dar antreprenorul lasă de în­­țe­­les că ar fi fost vorba despre o sumă cu șase ze­­ro­­uri. Primele apartamente în complexul din Pipera le-a vândut încă din stadiul de proiect, iar până la finalizarea con­­struc­­ție­­­i au fost contractate deja toate cele 32 de apartamente.

Cel de-al doilea proiect al său, ansamblul „La Gloire Parc du Lac“, situat în imediata apro­­pie­­re a Grădinii Zoologice din Pă­­du­­rea Băneasa, reprezintă o in­­ves­­ti­­ție de circa 5,5 milioane de eu­­ro și se află într-un stadiu avan­­sat de execuție. Cele 47 de apar­­tamente vor fi gata în pri­­ma jumătate a anului viitor și sunt deja vândute.

La data documen­­tă­­rii acestui material, echi­­pele de muncitori lucrau la fi­­na­­li­­za­­rea ultimului etaj, de un­­de, la nord, se văd cele mai noi proiec­­te imobiliare din zona Bă­­nea­­sa, iar la sud – o zonă verde care reprezintă pe­­ri­­me­­trul de securitate din apropierea Aeroportului „Aurel Vlaicu“.

Antreprenorul precizează că apartamentele dezvoltate de el sunt destinate clientului final, nu investitorilor care cumpără locuințe pentru închiriere. Pentru astfel de practici sunt pregătiți marii dezvoltatori imobiliari. În ceea ce îl privește, dacă ar vinde cu discount către investitori, marja lui de câștig ar scădea cu minimum 15%.

La fel ca în cazul primului său proiect, segmentul de clienți urmărit de Iușut es­­te reprezentat de familiile cu venituri lunare de apro­­ximativ 3.000-4.000 de euro și care reprezintă o nișă despre care specialiștii spun că este dispusă să facă investiții imobiliare. „Circa 50,5% din oferta no­­uă de apartamente care va fi pusă de dezvoltatori pe pia­­ță în acest an se plasează pe segmentul middle mar­­ket“, arată un raport din mai 2019 realizat de com­­­pania de consultanță imobiliară SVN România.

Potrivit raportului, locuințele destinate acestui seg­­­­­­ment beneficiază, de regulă, de un amplasament foarte bun, în apropierea marilor centre de afaceri și în zone cu o infrastructură generală foarte bună, și au su­­prafețe mai mari comparativ cu cele ale locuin­­țe­­­­lor finalizate înainte de 1990. Avansul înregistrat de economia României în ultimii ani a favorizat avansul segmentului middle market, care a crescut de peste patru ori de la revenirea pieței rezidențiale locale.

Între cerere și ofertă

Tendința pieței a fost speculată la maximum și de Andrei Iușut, cu atât mai mult cu cât, spune antreprenorul, băncile sunt mult mai flexibile în a-i credita pe cei din publicul său țintă. După cum aceleași bănci sunt atente și la dezvoltatori.

„Dacă le demonstrezi băncilor că ai vândut deja peste 30% din proiect în stadiul de off plan, atunci ai toate șansele să obții finanțare“, explică Iu­­șut, adăugând că băncile au un adevărat apetit pen­­tru a finanța în această perioadă proiecte viabile. În cazul său particular, obținerea finanțărilor nu a fost o problemă, reușind să vândă de fiecare dată aproxi­mativ 50% din apartamente încă din faza de proiect.

Tipul de apartamente construite de el în Pipera și în Băneasa se înscrie în plafonul de preț la care sunt scoase la vânzare locuințe din cartierele vechi ale Bu­­cureștiului, la o medie de 1.200 de euro metrul pă­­­­trat construit. În schimb, marea provocare este an­­samblul din Dorobanți, dezvoltat pe un concept complet diferit, cu apartamente ce vizează oameni cu venituri mai mari și cu gusturi mai rafinate.

Pe de altă parte, „dacă nu vindem, ieșim cu apartamentele la închiriat“, are Iușut o plasă de siguranță, fiind convins că într-o zonă cum este cartierul Dorobanți gă­sirea unor chiriași printre expați sau angajații ambasadelor nu reprezintă o problemă.

Pentru ca astfel de proiecte costisitoare să nu su­fere sincope pe parcurs, Iușut a apelat încă de la în­­ceput la echipe de arhitecți care să conceapă și cele mai mici detalii. „Dacă nu sunt lucrurile făcute de la început așa cum trebuie, apar costuri suplimentare pe parcurs“, explică el.

Andrei Iușut nu va rămâne doar în zona rezi­­den­­ția­­lului. Chiar dacă media anuală a prețului apartamentelor este în creștere cu 3,4-3,5% pe zona de nord a Bucureștiului, antreprenorul simte că începe să ca­­pete experiență și se gândește deja să migreze și spre zona de birouri. Dar tot către conceptul boutique. Crede că acest lucru se va întâmpla cel mai probabil anul viitor, însă așteaptă momentul oportun pentru o astfel de decizie.

„La un moment dat, avocații sau cabinetele notariale tot trebuie să iasă de pe la parterul blocurilor comuniste“, se gândește antreprenorul, care vede aceste clădiri de birouri amplasate în zone cât mai centrale. Dar în acest scenariu mai apare o pro­blemă – cea a terenurilor, care nu sunt chiar ief­tine. Ofertă încă există, însă piața este destul de rigidă. Vorbește în fiecare lună cu patru-cinci vân­­zători de terenuri și cântărește bine ofertele. Și asta, pentru că este interesat să continue investițiile atât în sectorul rezi­­den­­țial, cât și în cel de birouri și așteaptă momentul opor­­tun pentru a începe o nouă dezvoltare.

Până acum, a mers cu un ritm de dezvoltare de un an­­samblu de locuințe pe an – Pipera în 2017, Bă­­nea­­sa în 2018 și Dorobanți în 2019. Recunoaște însă că atunci când a intrat în afaceri nu și-a planificat încă de la început businessul pe care trebuia să-l facă și că mai degrabă totul a decurs de la sine.

„Ca pe roate“

În 2000, Andrei Iușut a început să studieze economia la Academia de Studii Economice din București. Nu a fost însă foarte mulțumit de mo­dul în care decurgeau cursurile și simțea nevoia să vadă și practic cum se desfășoară o afacere. Avea să o facă în ultimul an de facultate, când a început un business cu anvelope.

„Importam anvelope din Rusia și China și le vindeam pe piața ro­­mâ­­neas­­că“, spune Iușut, adăugând că astfel putea pune în practică teoria învățată la cursuri. Un lucru perfect normal, în opinia

unuia dintre cei mai cunoscuți investitori în serie din România, Sergiu Neguț, care crede că „în momentul de față noi producem teoreticieni și teh­nicieni foarte puțini și mai puțini ma­nageri“.

La rândul său, Iușut confirmă că începuturile antreprenoriale din facultate i-au prins bine în cariera sa de viitor om de afaceri. După ce a absolvit facultatea și un master, Andrei Iușut a început un nou business ală­­turi de viitoarea lui soție, care a absolvit Facultatea de Turism, tot la Academia de Studii Economice din București – agen­­ția de turism AA Travel. „Era o in­ves­tiție minimă și nu aveai nevoie de prea mult capi­tal“, povestește an­­treprenorul.

Sediul agenției era în garsoniera în care și locuia, iar modelul de business urmat era complet diferit față de cel al multor agenții de turism active în acel moment pe piață. Iușut făcuse contracte direct cu hotelierii și derula afacerile la prima mână, nu prin intermediul tour operatorilor. O strategie care îi permitea să aibă prețuri de angro la vânzările en detail și care i-a permis o capitalizare mai bună a companiei.

Afacerea a mers destul de bine până în 2008, când a venit criza. Apoi lucrurile s-au complicat, în special pentru că mulți hotelieri au adoptat o nouă strategie. Pentru a nu mai acorda comision agențiilor de tu­rism sau discounturi pentru rezervări făcute angro, hotelierii nu și-au mai respectat promisiunile făcute la semnarea contractelor și au început să negocieze direct cu clientul final, lucru care a slăbit inclusiv businessul lui Iușut. În aceste condiții, a apărut o nouă provocare pentru tânărul om de afaceri.

Momentul (POST)Divan

În 2009, Andrei Iușut avea 28 de ani și două afaceri la activ care îi oferiseră posibilitatea de a strânge ceva bani. Atunci a hotărât să deschidă un restaurant cu specific turcesc – Divan.

„A fost ca un hobby. Nu a fost o idee de business“, spune antreprenorul, recunoscând că are în familie și ceva urme de sânge turcesc, provenit pe filiera străbunicului său din partea tatălui, care era originar din Edirne. Acesta s-a îndrăgostit de o româncă și a rămas la noi. Între timp, odată cu venirea comunismului, relațiile cu familia din Turcia au dis­părut complet. De altfel, nu s-a păstrat nici măcar nu­mele de familie al străbunicului, care s-a transformat din Curșit în Iușut.

Conștient de rădăcinile sale, Iușut a fost permanent interesat de bucătăria și de cultura din Turcia, interes care a culminat cu deschiderea a ceea ce avea să devină lanțul Divan. Primul restaurant a fost des­­chis în centrul istoric al Bu­­cureștiului, printr-o in­­ves­­ti­­ție inițială de 200.000 de euro, și a fost un succes încă de la început. „În pri­­mele două săp­tămâni, am fost in­­va­­dați“, po­­ves­­tește Iușut. Nu de turci, ci de clienți. „Materia pri­­mă se termina­­se, iar personalul era insuficient“, ada­­ugă antreprenorul.

În anii ce au urmat, Divan a ajuns la șapte restaurante, pe formate diferite. În 2012, de exemplu, tot în centrul istoric, a fost inaugurat restaurantul Meze, cu specific grecesc. După doi ani, a fost lansat conceptul Divan Express, devenit mai apoi stindardul grupului.

Practic, în cei opt ani în care a gestionat businessul Divan, Andrei Iușut a ajuns la o cifră de afaceri de 4,3 milioane de euro și 211 de angajați. Dacă în afacerea cu restaurante a învățat din mers cum func­ționează lucrurile, și exitul l-a făcut tot așa. Re­­pre­zentanții fondului de investiții – cu o capitalizare de 30 de milioane de dolari, care a devenit noul proprie­tar al grupului – mergeau des să mănânce la Divanul din Floreasca. Și până la urmă le-a plăcut atât de mult, încât i-au propus lui Andrei Iușut să-i cumpere afacerea.

Turcii nu erau însă primii investitori care îl curtau. Spune că afacerea, cu o rată de profit de circa 15% pe an, era deja pe radarul mai multor potențiali cum­părători. Într-o primă fază, reprezentanții fondului i-au propus inclusiv un parteneriat, însă Iușut a mers pe principiul „totul sau nimic“. Și până la urmă a ob­ținut totul, la capătul a șapte luni de negocieri.

După exitul din Divan, pentru Andrei Iușut a urmat o vacanță prelungită în Sicilia, alături de soția și de fiica sa. Atunci și acolo a luat naștere conceptul „La Gloire“, nume inspirat de cel al fiicei sale, Gloria. La Gloire este și compania prin care Iușut își desfășoară afacerile imobiliare, iar fondurile inițiale au fost asi­­gurate din banii obținuți din vânzarea restaurantelor Divan. O practică la care recurg mai mulți oameni de afaceri care fac exituri.

„De cele mai multe ori, banii din exituri nu se duc în niște iahturi pe niște mări foarte albastre, ci se duc în alte idei care pot să crească nivelul de sofisticare al pieței de aici“, explica Sergiu Neguț într-o dis­­cuție anterioară cu NewMoney despre ceea ce ur­­mează pentru un antreprenor român după ce își vin­­de businessul. Discuția avea atunci ca punct de pornire cazul omului de afaceri Raul Ciurtin, care și-a concentrat investițiile către segmentul bio din in­dustria alimentară, după exitul din Albalact.

În ceea ce îl privește pe Andrei Iușut, investițiile sale vor fi concentrate în piața imobiliară. Nu vrea să se mai întoarcă în HoReCa, un domeniu pe care îl găsește obositor și care presupunea și 16 ore de mun­­că pe zi. Crede că imobiliarele, la care visa încă din facultate, îl reprezintă mai bine și îi pot oferi mai multe satisfacții.

Cel puțin așa gândea la sfârșit de octombrie, când se afla la etajul patru al ansamblului „La Gloire Parc du Lac“, dând de înțeles că atunci când ai o idee de business nu trebuie să re­­nunți la ea, indiferent de dificultățile care pot apărea pe parcurs.