Geo Mărgescu, CEO Forte Partners: Proiectele mixte, care au și o compo­nentă de birou, și retail, și rezidențial, și ser­vicii, sunt cele mai căutate în acest moment

Din cauza traficului tot mai greu de suportat, bucureștenii vor spune adio în ur­mătorii ani filosofiei de a-și face casă pe pământ la marginea orașului. Este pariul unuia dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din țară, Forte Partners. Chief executive officer (CEO) și cofondator al companiei, Geo Mărgescu (47 de ani) pariază pe clădirile mixte, de birouri și apartamente. Ele reprezintă viitorul, pentru că sunt o soluție la problema tra­fi­cului, în condițiile în care primăriile nu reușesc să creeze strategii sustenabile de transport, apreciază Mărgescu. Forte Part­ners are deja mai multe astfel de pro­­iecte care redesenează peisajul din centrul Bucureștiului.

NewMoney: Ce proiecte are acum în derulare Forte Partners? Și care e valoarea in­ves­­­­tițiilor în aceste proiecte?

Geo Mărgescu: Finalizăm proiectul Sector 0 de pe Calea Victoriei. Proiectul înseamnă două clădiri, Millo și Tandem. Millo e deja terminată, ne pregătim să o finalizăm și pe cea de-a doua, astfel încât să o putem preda deja în ianuarie companiilor care au închiriat-o chiar acum (interviul a avut loc luna trecută, n.r.). Al doilea proiect pe care îl avem în derulare e U Center, de la Tineretului. Acolo, am terminat prima clădire, de 33.000 de metri pătrați, și am început-o pe cea de-a doua, care va avea 35.000 de metri pătrați și pe care o vom finaliza în iulie 2023. Toate aceste investiții sunt finanțate din surse proprii și din credite bancare. Va­loarea acestor clădiri, odată ce toate aceste proiecte vor fi terminate, va fi undeva la 300 de milioane de euro.

– Modelul companiei pe care o conduceți pre­supunea vânzarea proprietăților, odată ce erau finalizate. Ultimele anunțuri vi­zează închirierea de spații. Cum arată vii­torul din acest punct de vedere?

– În principiu, continuăm același model de business. Noi ne considerăm în continuare dezvoltatori și credem că valoarea noastră adăugată e din această zonă, de dezvoltare a anumitor zone. În principiu, atunci când condițiile sunt potrivite, iar clădirile sunt gata și suficient închiriate, le vindem. Ceea ce înseamnă că nu ne-am îndepărtat de la principiul nostru de business: dezvoltăm, închiriem și vindem.

Munca la birou rezistă

– Pandemia a pus sub semnul întrebării vii­torul clădirilor de birouri. Care e percepția dumneavoastră?

– Munca la birou va continua. Nu cred deloc în acele scenarii apocaliptice, de acum un an și jumătate, care anunțau sfârșitul birourilor și al muncii așa cum o cunoaș­tem. În schimb, cred că se schimbă modul de lucru. Acest mod nou, hibrid și flexibil, va fi aplicat pentru mult timp de-acum înainte. Vedem că toți chiriașii noștri, fie ei mari, medii sau mici, au devenit mult mai flexibili cu folosirea spațiilor de birouri. Per­mit angajaților să lucreze de acasă, parțial, atunci când jobul lor o permite. În același timp, își regândesc nevoia de spații.

De altfel, spațiile devin mai largi. Birourile sunt mai mari, sălile de ședință capătă această conotație de colaborare în favoa­rea fostelor întâlniri formale și în detrimentul spațiilor clasice, care erau bi­rou lângă birou, într-un open space. Deci designul in­terior se schimbă, spațiile de birouri de­vin mai largi, pentru mai puține persoane în același timp. În acest context, spațiile totale se păstrează sau devin puțin mai mici, se reduc în medie cu 10-20%.

– Un nou model, pe care și dumneavoastră îl aplicați deja la proiectul U Center de la Tine­retului, este o combinație între clădiri de birouri și rezidențiale. Cum a apărut această tendință și cât e de durabilă?

– Proiectele mixte, care au și o compo­nentă de birou, și retail, și rezidențial, și ser­vicii, sunt cele mai căutate în acest moment. Și din punct de vedere urbanistic, ele sunt de preferat. Motivul este că oferă mai multe funcțiuni într-un areal restrâns. O astfel de dezvoltare vine și în întâmpina­rea problemelor de trafic și reduce semnificativ timpul de comute (navetă, n.r.) până la job. Din păcate, nu toate tipurile de teren disponibile permit astfel de dez­vol­tări. Dar, acolo unde este posibil, atât noi, cât și alți dezvoltatori preferăm să facem proiecte mixte. Cred că e o tendință du­rabilă. În lipsa unei viziuni la nivelul pri­măriei sau al administrațiilor, în general, lucrul ăsta nu se poate întâmpla foarte repede și la nivelul întregului oraș.

Noi, la Forte Partners, preferăm aceste clădiri mixte, care nu au o singură funcțiune. După cum știți, în cazul birourilor clasice, ele sunt părăsite de la 6 seara până la 9 dimi­neața. Tocmai de aceea gândim clădiri cu funcțiuni mixte, în care oamenii pot lucra, pot locui, pot face cumpărături sau pot ac­cesa diverse servicii. Niște clădiri ca niște cartiere. Sau, dacă nu în interiorul aceleiași clădiri, în clădiri apropiate, cu parcuri între ele, cu parcări interconectate, astfel în­cât de cele mai multe ori să nu fii nevoit să ieși din parcare pentru a te deplasa între locuință, birou și magazin.

Centrul, preferat periferiei

– Va duce noua soluție la inversarea ten­din­ței rezidențiale, din București cel puțin, în care oamenii sunt gata să iasă din oraș pentru a fi proprietarii unei case pe pământ?

– Sper că da. Eu nu cred, în acest moment, în soluția locuirii în localitățile limitrofe metropolei. Asta, cel puțin atât timp cât nu există suficientă infrastructură și nu sunt servicii suficiente. Un exemplu: să locuiești într-o astfel de localitate limitrofă Bucureș­tiului și să duci copiii la școală în oraș sau să vii la birou sau să faci aici cumpărături ori să mergi la cinematograf, la coafor. Aici se vede cel mai bine problema traficului. Cred că mai mult de jumătate din pro­ble­ma traficului din București se explică prin faptul că școlile nu sunt în aceleași cartiere cu locuințele. Deci, oamenii merg kilometri întregi pentru a duce copiii la școală. Și, știm cu toții, traficul se schimbă în fiecare an la 15 septembrie, când începe anul școlar, se îmbunătățește atunci când încep vacanțele și așa mai departe.

Dar asta se poate extrapola și pentru magazine, și pentru alte facilități, precum malluri, cine­matografe, săli de teatru. Deci, clădirile mixte ar putea reprezenta și o soluție pentru trafic, în afară de construirea, bine­în­țeles, a centurii Bucureștiului și lărgirea bulevardelor, care, probabil, durează mai mult și e mai greu de făcut. O gândire și o încurajare a unor investiții pentru funcțiuni complementare, acolo unde există anumite funcțiuni, cred că ar putea rezolva în parte această chestiune a traficului.

– Locuiți într-un apartament situat în centru sau într-o casă de la periferie?

– Eu locuiesc într-un apartament în centru și nu mi-aș putea imagina niciodată să locuiesc într-o casă la periferie. Ar trebui ca respectiva casă să aibă la îndemână toate facilitățile: teatru, cinematograf, bibliotecă, librărie, restaurant, clinică. Eu locuiesc în centru și nu m-aș putea muta vreodată la periferia orașului.

Biroul, prietenos cu angajatul

– Spațiile de birouri pe care le construiți sunt considerate premium și iau deseori premii pentru soluțiile arhitectonice găsite. Dar cum definiți dumneavoastră un birou premium?

– Este un birou care, în primul rând, are în centrul atenției angajatul. Biroul este, pentru mulți dintre noi, locul în care petrecem mai mult timp decât acasă. Și atunci grija pentru cum arată acest birou și ce calități are trebuie să fie cel puțin la fel de impor­tantă precum grija pentru cum arată lo­cuința fiecăruia dintre noi. Vorbesc aici de accesibilitate, de zona în care este amplasat biroul, de zonele comune ale clădirii, facilitățile pe care le oferă la parter, de ca­li­tatea luminii, a aerului și a apei. Toate acestea sunt lucruri pe care le avem în vedere. Includem în proiectele noastre te­rase și posibilitatea de a-ți petrece, oricând ți-ai dori, câteva minute în aer liber. Atenția pen­tru această trecere cât mai ușoară între interior și exterior, grija să existe terase la fiecare nivel, vine încă dinainte de pan­demie, pentru că e foarte importantă pentru cei mai mulți dintre angajați. Contează uneori chiar și câteva minute pe care le poți petrece afară, într-o pauză, la relaxare sau, de ce nu, pentru ședințe de colaborare cu colegii. Știm cu toții că ideile cele mai bune vin atunci când ieșim din mediul în care stăm 80% din timp și putem împăr­tăși cu cei din jurul nostru orice gânduri am avea.

– Spuneați cândva că spațiile de birouri din București se vând prea ieftin, că prețurile ar trebui să fie mai apropiate de cele de la Praga sau Varșovia. Care e situația acum?

– Lucrurile s-au ameliorat. Randamentele pentru finanțatori au scăzut și cred că sunt în continuare pe o tendință de scădere. Trebuie să ținem cont totuși și de dobânzi, care au o tendință de creștere, dar, cumva, acest gap (distanță, n.r.) dintre noi și Europa de Vest e de așteptat să se micșoreze. În mare, randamentele au scăzut pentru in­vestitori și au crescut pentru dezvoltatori.

– Muncitorii din construcții sunt rari și scumpi în ultima perioadă. Cum procedați să aveți suficientă forță de muncă pe șantiere?

– Noi nu angajăm direct muncitori, lucrăm cu antreprenori generali. Încercăm să „des­facem“ construcția unei clădiri pe pachete, care să fie realizate de subantreprenori. Dar nu foarte multe. Pentru noi, garanțiile pe care le oferă un antreprenor de prestigiu sunt foarte importante și de aceea nu angajăm muncitori, ci apelăm la antrepre­nori generali, care au și experiența, și forța de muncă, și expertiza necesare să termine la timp o lucrare.

– Se simte totuși o presiune pe costuri?

– Sigur, a apărut o anumită presiune, dar modul în care o putem depăși este să pri­vim fiecare moment și fiecare provocare în parte. Cred că presiunea pe costuri nu e de foarte lungă durată, ci doar pentru o pe­­ri­oadă limitată de timp. Iată de ce încer­căm să eficientizăm achizițiile, astfel încât să optimizăm costul final. Presiunea există, într-adevăr, inflația se simte în jurul nostru, ceea ce ne dă și mai multe motive să ne optimizăm costurile.

Clădiri cu facilități digitale

– Estimați în urmă cu câțiva ani că Forte Part­ners reprezintă în jur de 15% din piață. Care ar fi procentul acum?

– Probabil că în aceeași zonă. Poate un pic mai mult, în anii următori, în funcție de cum va evolua piața de construcții, eli­be­ra­rea de autorizații și demararea de pro­iecte noi.

– Dețineți una dintre primele clădiri cu faci­li­tăți digitale pentru chiriași, care-și pot re­zerva, prin intermediul unei aplicații, locul de parcare și pregăti ambientul la serviciu. Ce urmează?

– Cu siguranță, aceste facilități vor intra ca standarde. Noi am realizat deja în urmă cu câțiva ani că în ciuda sumelor mari care se investesc în real estate (imobiliare, n.r.), zona aceasta, de birouri, era cel mai puțin digitalizată, alături de agricultură. Și am de­cis să ne îndreptăm spre digitalizare prin dezvoltarea propriei noastre aplicații. Am dezvoltat SpotUS, o aplicație care pre­zintă clădirea chiriașilor noștri, ca pe o sumă de resurse și nu neapărat ca pe o sumă de metri pătrați. Folosirea și refolosirea acestor resurse sunt de multe ori mai importante ca folosirea unui metru pătrat și, atunci, refolosirea unui loc de parcare, a unui scaun de birou, a unei zone de miting, săli de conferințe, a aparatelor din sala de gimnastică, a meselor din cafenea sau din cantină e la îndemâna tuturor utilizatorilor clădirii. În această nouă realitate, de lucru hibrid, angajații chiriașilor noștri își pot alege în mod flexibil programul de lucru și pot veni la birou într-un mod ordonat, în care își rezervă locul de parcare, spațiul de birou, toate resursele de care e nevoie cu mult timp înainte, iar resursele respective pot fi folosite în aceeași zi de mai multe per­soane, ceea ce duce la optimizarea folosirii spațiului.

În vacanță, la Predeal

– Suntem în perioada vacanțelor de iarnă și ați vorbit de mai multe ori în trecut de pa­siunea dumneavoastră și a familiei pentru schi. Unde vă mai duceți acum, că multe destinații sunt incerte din cauza variantei Omicron și a valului 5?

– Mergem în România, așa cum ne-am fă­cut un obicei să mergem în perioada săr­bă­torilor de iarnă. Folosim casa pe care o avem la Predeal. Avem munți foarte fru­moși, suficient de înalți, chiar dacă nu cu atât de multă zăpadă cum găsim în Alpi, dar schiem mult în România. Schiul alpin, pe care îl practicăm atunci când avem suficient de multă zăpadă, îl înlocuim cu cel de tură, atunci când e zăpadă mai puțină.

Acest articol a apărut în numărul 131 al revistei NewMoney

FOTO: Laszlo Raduly