Drumul lui Dragoș Bonea, proprietarul Delta Studio, de la importator de plăci ceramice, la dezvoltator imobiliar

Florel Manu 23/08/2021 | 10:16 Oameni
Drumul lui Dragoș Bonea, proprietarul Delta Studio, de la importator de plăci ceramice, la dezvoltator imobiliar

Dragoș Bonea a pornit businessul Delta Studio cu importuri de plăci ceramice din Spania. 25 de ani mai târziu, are propriul brand de echipamente sanitare și intră serios și pe piața imobiliară.

Pentru Dragoș Bonea (54 de ani), 2020 a fost un an cel puțin la fel de bun ca ultimii doi, afacerea sa menți­nân­du-și ritmul anual de creștere de un milion de euro. Delta Studio a încheiat 2020 cu venituri totale de 20,8 milioane de euro, iar asta în condițiile în care compania nu a mai mizat pe extindere, ci doar pe con­solidarea businessului prin intermediul celor zece magazine pe care le deține în întreaga țară.

În martie 2020, Dragoș Bonea a intrat ușor în pa­nică, gândindu-se inițial la restrângerea activității. A văzut însă în scurt timp că lucrurile nu sunt chiar atât de grave pe cât par și că există destui oameni care au ales să-și cheltuiască banii pe amenajări interioare în loc să-i dirijeze către excursii și vacanțe. Iar cum po­tențialii cumpărători nu se mai puteau deplasa la magazi­nele fizice pentru a fi con­si­liați în legătură cu amenajările pe care intenționau să le facă, Bonea a găsit o soluție. „În aprilie ne-a venit ideea de a ne baza mai mult pe mediul virtual. Practic, clienții puteau să fie consiliați prin videoconferințe“, spune Dragoș Bonea. Astfel, vizita fizică la magazin era făcută după ce clienții știau deja ce vor să cumpere. Practic, aceștia nu primeau doar sfaturi în vederea achiziției unui produs, ci și soluții pentru o amenajare la cheie.

De altfel, întreaga piață a echipamentelor sanitare și a plăcilor ceramice a funcționat în acest fel în 2020, mai ales în cazul magazinelor online. „Clienții alegeau un produs de pe site, iar apoi apelau online sau telefo­nic la consiliere pentru decizia finală“, spune și Laura Sardescu (30 de ani), proprietara unui mic magazin online de echipamente sanitare, NeaKaisa.ro.

Meșterul din online

Pentru a susține noul servi­ciu, Dragoș Bonea și-a creat o echipă proprie de arhi­tecți și a lansat pe piață și un nou concept: Ready to Buy (R2B). Concret, arhitecții companiei propun mai multe soluții de amenajare, cu materiale aflate pe stocul Delta Studio, soluții postate apoi pe site-ul companiei, de unde po­tențialii clienți își pot alege o va­­riantă. Tot online există și po­­sibilitatea de a calcula canti­tățile de materiale necesare, în funcție de suprafețele care ur­mează să fie amenajate.

Pentru clienții care vor să vadă un anumit material sau pro­dus înainte de a face o co­mandă, „pe site-ul Delta Studio, magazinul e cartografiat pe zone, iar fiecare produs are un QR code ca să știi unde să te duci să-l vezi când mergi la showroom“, explică Bonea.

Rețeaua Delta Studio e formată în momentul de față din zece magazine de prezentare, deschise în marile orașe – două în București și câte unul în Iași, Cluj-Na­poca, Timișoara, Constanța, Brașov, Pitești, Ploiești, Piatra Neamț.

În condițiile în care tot mai mulți oameni au început să lucreze de acasă, spune antreprenorul, cererea de soluții de amenajări a crescut constant. Indiferent că a fost vorba de clienți care au vrut să-și reamenajeze locuințele sau care și-au cumpărat case în apropierea marilor orașe. „Chiar e o tendință. Au căutat case care să aibă spațiu verde sau terase mai mari și înverzite“, explică Dragoș Bonea. Potrivit acestuia, o amenajare la cheie poate costa între aproximativ 300 de euro și 500 de euro pe metru pătrat, în funcție de calitatea materialelor alese, bani în care sunt incluse și proiec­tul, și lucrările propriu-zise de amenajare.

Într-o discuție anterioară cu NewMoney, Bonea spunea că, la nivelul pieței locale, circa 70% din clienți se orientează către magazinele de bricolaj, 25% vor concepte (segmentul urmărit de Delta Studio), în vreme ce restul de 5%, reprezentând segmentul de public de lux, apelează la propriii arhitecți. Antreprenorul spune că publicul său țintă este cel din segmentul mediu-lux, reprezentat în general de avocați, medici, IT-iști și corporatiști din mediile în care se câștigă, în general, bine.

Virajul lui Dragoș Bonea către imobiliare

Amenajările la cheie l-au făcut pe Dragoș Bonea să se uite și către piața imo­biliară. În spatele acestei decizii este însă o po­veste ceva mai veche. În urmă cu câțiva ani, Delta Studio a lucrat la amenajarea unor apartamente construite de un dezvoltator în cartierul Militari. „Acesta mergea pe elemente mai ieftine. L-am convins să pună finisaje de lux și apoi a constatat că a vândut apartamentele foarte bine“, povestește Bonea, explicând că, pentru majoritatea clienților care vizitează un apartament cu intenția de a-l cumpăra, principalele zone de interes sunt băile. Iar acestea dacă sunt amenajate cu materiale de o calitate mai bună, atunci clientul se ho­tărăște mai repede. Potrivit lui Bonea, investiția pentru finisaje din zona mediu-lux nu este foarte mare: „La 5.000 de euro investiți, la vânzare obții 10.000 de euro“, dă el un exemplu.

Cum în ultima perioadă a primit mai multe apartamente în schimbul materialelor și serviciilor oferite dezvoltatorilor imobiliari, a decis să le amenajeze la standarde mai ridicate și apoi să le vândă. „Am vrut să demonstrăm că, dacă investești mai mult în amenajare, vinzi mai repede și îți amplifici investiția“, deta­liază antreprenorul. Așa că a decis să demareze și o investiție proprie într-un proiect imobiliar.

Anul trecut a achiziționat un teren în zona Corbeanca, în nordul Bucureștiului, iar de anul acesta a în­ceput lucrările pentru construcția a 24 de vile, va­loa­rea investiției fiind estimată în piață la aproximativ două-trei milioane de euro. Vilele vor avea o suprafață utilă de 140 de metri pătrați, cu o curte de 300 de metri pătrați utili, și vor fi amenajate de la zero de Delta Studio, la standarde superioare. „Casele se vând foarte bine, piața este pe un trend crescător“, își mo­tivează Dragoș Bonea decizia de a investi în acest proiect.

Fondul de investiții

Proiectul de la Corbeanca nu este însă singura investiție în imobiliare a lui Dra­goș Bonea. Recent s-a alăturat altor cinci antreprenori și manageri într-un fond de investiții, Meta Estate Trust, o societate de tip holding care funcționează după principiile unui real estate investment trust (REIT) – tip de vehicul financiar apărut în America anilor ’60 care investește banii acționarilor în proiecte imobiliare. Practic, investitorii nu dețin direct proprie­tățile imobiliare pe care le cumpără holdingul, câști­gurile lor venind din dividende și din dinamica prețului acți­u­ni­lor pe bursă. De fapt, e ca și cum ar investi într-o ac­țiune clasică de pe bursa românească. Spre deosebire de un REIT clasic, Meta Estate Trust își propune o ro­tire mai rapidă a capitalurilor, adică să facă mai multe tran­zacții pentru a-și optimiza randamentele.

Și în spatele acestei linii de business este o poveste. Fiul cel mare al proprietarului Delta Studio, Alex Bonea (23 de de ani), urmează cursuri de antreprenoriat. Dragoș Bonea s-a întâlnit cu unul dintre profesorii lui, Adrian Stanciu, și au început să discute despre opor­tunitățile de business din zona imobiliarelor. Apoi, Stanciu i l-a prezentat lui Bonea pe omul de afaceri Eugen Voicu, fondatorul Certinvest – prima societate locală de administrare a activelor financiare, înființată în 1994 –, și astfel a apărut ideea unui fond de investiții care să activeze în zona imobiliarelor, idee concre­ti­zată ulterior prin Meta Estate Trust.

Obiectivul nostru este ca în patru ani să transferăm Meta Estate Trust pe piața principală a BVB. Țintim ca în acel moment să atingă o capitalizare bursieră de 50 de milioane de euro“, explica Eugen Voicu într-o dis­­­cuție cu NewMoney din prima jumătate a acestui an. Fondul a atras deja două plasamente private, unul de 19 milioane de lei, în aprilie 2021, și altul de 21 de milioane de lei, în iulie 2021, și urmează procesul de pre­gătire a companiei în vederea listării acțiunilor la Bursa de Valori București în primul trimestru al lui 2022. Capitalul atras va fi utilizat pentru achiziții de apar­­tamente în faza de construcție în orașe-cheie ale României, precum și pentru realizarea de parteneriate cu dezvoltatori imobiliari.

Dragoș Bonea spune că în modelul de business sunt luate în calcul atât vânzarea de apartamente, cât și închirierea. „Ne-am gândit și la posibile evoluții negative ale pieței în viitor și, atunci, în momentul în care avem o scădere în piața imobiliară, putem să mer­gem spre închirieri“, adaugă Dragoș Bonea. El menționează că, deocamdată, afacerea pe care o derulează alături de noii parteneri de afaceri se va orienta în special spre vânzarea de locuințe pentru că aceasta generează randamente mai bune decât în­chirierea.

Promotorii Meta Estate Trust sunt Eugen Voicu (fon­datorul Certinvest), Adrian Stanciu (consultant specializat în strategie organizațională), Ionuț Nicolescu (cofondator al SVN Romania, companie de con­sul­tanță imobiliară), Dragoș Bonea (fondatorul Delta Studio), Alex Bonea (fiul lui Dragoș Bonea, project manager în trei companii din zona imobiliară) și Cosmin Mizof (head of risk management la Certinvest).

De la zero…

De profesie inginer de aeronave, Dra­goș Bonea este de aproape 25 de ani o prezență activă în piața decorațiunilor interioare. Aventura sa antre­pre­norială a început în decembrie 1996, când a în­ființat firma. Terminase Facultatea de Aeronave în 1992 și era angajat ca inginer într-un institut de cerce­tare, cu un salariu ce era echivalentul a 50 de dolari. Pentru comparație, avea prieteni din copilărie, fără studii superioare, care câștigau în acea vreme mii de dolari. Iar afacerea lor era cât se poate de simplă. „Adu­ceau mașini din Germania și le vindeau aici“, își amintește antreprenorul.

Cum jumătate dintre colegii lui din facultate erau plecați în Statele Unite, Germania ori Belgia, s-a gândit că e momentul să caute și el o slujbă mai bine plătită în străinătate. Dar mai avea o variantă. Una la care în­cepuse să se gândească încă din 1990, când fusese chiar tentat să renunțe la facultate pentru a se apuca să facă importuri din Germania, cu marjă mare de pro­fit. Și-a continuat însă studiile, numai că, după doi ani lucrați în institutul de cercetare și alți doi ani de studii postuniversitare de management, a decis că e mo­mentul să se lanseze în propria afacere. A început aventura antreprenorială cu vânzarea de plăci cera­mice. Cererea de gresie și fa­ianță era destul de mare la acea vreme, iar pe piață era loc pentru astfel de noi businessuri.

Însă mai avea de trecut un hop: aprovizionarea. În România erau doar trei mari producători de plăci ceramice „și era greu să te aprovizionezi dacă nu aveai cunoștințe în fabrică“, povestește Bonea. Mai bine spus, era încă perioada în care pentru a avea acces la aprovizionarea cu anumite produse trebuia să apelezi la celebrele pile și relații. Astfel că a re­venit la planul său inițial, bazat pe importuri.

Doar că, de data asta, s-a orientat către Spania – unde func­ționau în acel moment aproximativ 300 de fabrici producătoare – și a ales să aducă plăci ceramice de calitate superioară celor din România. „Producătorii din Spania au fost foarte deschiși în privința termenelor de plată, firma fiind la început“, adaugă antreprenorul.

…la brand propriu

Afacerea a început să meargă și avea să crească de la an la an, mai ales că vânzarea de obiecte pentru decorațiuni interioare s-a mișcat foarte bine în perioada boomului imobiliar. În timp, după ce a câștigat experiență, Bonea a decis să-și diversifice oferta, inclusiv prin concepte proprii. Apucase între timp să se și extindă și nu mai vindea doar plăci ceramice ori obiecte sanitare.

În 1999-2000 și-a deschis o fabrică de mobilă la Piatra Neamț, de unde a făcut și export de mobilă din lemn masiv în Germania, iar în paralel a crescut businessul cu gresie și faianță. Ulterior, exporturile au scă­zut în intensitate.

Afacerea a crescut atât de mult, încât începutul cri­zei din 2008-2009 găsea Delta Studio cu o rețea de 30 de magazine în întreaga țară. Lucrurile s-au schimbat, însă, brusc. „Piața a căzut, iar Delta Studio avea comenzi multe și stocuri mari“, povestește Dragoș Bonea. A fost momentul în care compania a încetat să mai meargă pe toate segmentele de preț, orientân­du-se către zona de mediu-lux și insistând pe soluțiile de amenajare complete. În paralel cu această segmentare, Delta Studio și-a oprit și expansiunea, renunțând la magazinele din orașele mici, pentru a pune accentul pe dezvoltarea unităților din orașele mari.

Începând din 2016, Delta Studio s-a orientat și către dezvoltarea brandului propriu de obiecte sanitare și mo­bilier de baie – Dalet. Investițiile totale în dezvol­tarea acestui brand, poziționat pe segmentul smart luxury, s-au ridicat la circa 2,5 milioane de euro. „Am mers pe ideea de a crea un brand cu designul nostru și a câștiga piață în felul ăsta“, explică Dragoș Bonea.

Antreprenorul spune că anul acesta va continua con­solidarea Delta Studio în actualul format, esti­mând o creștere a veniturilor de 15-20%. În urma dis­cuțiilor avute cu Eugen Voicu în proiectul Meta Estate s-a gândit că o soluție pentru a reîncepe extinderea ar fi listarea Delta Studio pe bursă. Însă acesta va fi un proces de durată, care ar putea fi luat în calcul de anul viitor. Tot pe termen lung se gândește și la ie­șirea în afara granițelor, unde a tatonat piețele din Germa­nia și Elveția. Dar toate aceste noi abordări vor fi fă­cute ca până acum. Cu pași mici.

Cine, ce, cât

Piața imobiliară a înregistrat în 2020 o creștere a inves­tițiilor cu 32%, potrivit raportului anual Crosspoint Real Estate.

  • Unități. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică, în 2020 s-au livrat la nivel național peste 67.800 de unități locative. Numai în București și în Ilfov au fost finalizate circa 20.800 de locuințe.
  • Creștere. Tranzacțiile de pe piața imobiliară au înregistrat un avans de 8% în 2020 față de 2019, pe fondul creșterii semnificative a vânzărilor în ultimul trimestru al anului.
  • Preț. În 2020, prețul mediu pentru locuințe noi a fost de 1.435 de euro pe metru pătrat, în timp ce pentru cele vechi a fost de 1.351 de euro pe metru pătrat.
  • Lux. Prețurile apartamentelor de lux au crescut în 2020 cu circa 20%, potrivit Crosspoint Real Estate.

Acest articol a apărut în numărul 122 al Revistei NewMoney

FOTO: Laszlo Raduly

Cu o experiență de peste 20 de ani în presa românească, Florel Manu a debutat la Radio PRO FM, după care și-a continuat activitatea la mai multe trusturi media precum PRO TV, Antena1 și Antena3, Adevărul, The Money Channel. Acoperă domeniile retail, real estate și turism.