De ce se înghesuie dezvoltatorii imobiliari să investească în proiecte scumpe în nordul Bucureștiului

Rețeta imobiliară a nordului Capitalei s-a tot scris și rescris în ultimul deceniu. Mai întâi s-au construit birouri, iar apoi au apărut și șantiere de lo­cuințe. Și cum o rotiță o pune în miș­care pe cealaltă, noile case și apartamente din această parte a orașului ar putea aduce noi chiriași și în clădirile de birouri care încă îi mai așteaptă. 

 Acest articol a apărut în numărul 43 (25 iunie – 8 iulie) al revistei NewMoney

Nu mai puțin de 100.000 de corporatiști lucrează în birourile pe care marii dezvoltatori imobiliari le-au construit în ulti­mii 10-15 ani în zonele Barbu Văcă­rescu-Floreasca, Dimitrie Pompeiu și Pipera Nord. O cifră care a început să le facă cu ochiul și investitorilor din segmentul rezidențial, în condițiile în care proximitatea față de locul de muncă de­vine un criteriu din ce în ce mai important în decizia românilor de a-și achizi­ționa o casă. Rezultatul: circa 7.000 de apartamente sau case ar putea să apară în următorii ani în zona Barbu Văcă­rescu-Pipera, potrivit estimărilor companiei de con­sultanță imobiliară Coldwell Banker România.

Cele mai multe locuințe au fost anun­țate pentru zona Aviației (Barbu Văcă­rescu-Calea Floreasca), dar interesul dezvoltatorilor de case și apartamente se mută încet-încet și către Pipera, mai la nord.

Ca primă consecință, dezvoltarea segmentului rezidențial ar putea duce la reducerea traficului și a aglome­ra­ției din zonele adiacente polului de birouri din nordul Capitalei, ținând cont de faptul că nu va mai exista o migrație zil­nică la fel de ridicată către zona Barbu Văcărescu-Calea Floreasca-Pipera, crede Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România. Totuși, cu sau fără astfel de pro­iecte de locuințe, nordul Bucureștiului are nevoie urgentă de câteva investiții în infrastructură de transport, cum ar fi lăr­girea Șoselei Fabrica de Glucoză sau reabili­tarea căii de rulare a tramvaielor pe Bulevardul Barbu Văcărescu, consideră el.

Dar privind la partea plină a paharului de business, la fel cum proiectele de birouri au atras investiții în rezidențial, în mod similar și noile locuințe vor „ajuta“ clădirile office din această parte a Bucu­reștiului. „Pe termen mediu vom asista și la o micșorare a gradului de neocupare a clădirilor din zonă“, mai spune Voica. Chiar dacă în momentul de față, partea de nord a Capitalei este cel  mai important pol de birouri din oraș, nu toate clă­dirile sunt pline ochi cu angajați: dacă în zona metroului Aurel Vlaicu imobilele de birouri sunt închiriate aproape complet, în Pipera Sud (Dimitrie Pompeiu) gradul de neocupare este de 7-8%, iar în Pipera Nord – de circa 20%, potrivit Coldwell Banker România.

Birouri cu magnet. După ce mulți ani au fost considerate „rățușca cea urâtă“ a birourilor din nordul Capitalei, clădirile din Pipera Nord – cele care au, în medie, printre cele mai ridicate grade de neocupare din tot Bucureștiul –, au început în ultimii ani să atragă atenția investitorilor imobiliari. În 2016, de exemplu, Smartown Investments – companie cunoscută pe piață pen­tru reabilitarea de imobile vechi și trans­formarea lor în cafenele sau birouri – a preluat pentru 30 de milioane de euro parcul de afaceri Swan Office & Techno­logy Park din Pipera Nord, intrat în insol­vență în 2013 și care are printre chiriași companii precum Dante International, Flanco, BIC sau Mercedes Benz. Anul trecut, și dezvoltatorul rezidențial de lux One United Properties, fondat de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, a plătit aproape 17 milioane de euro pentru pro­iectul de birouri North Gate din Pipera Nord, închiriat integral de francezii de la Renault. Mai mult, preluarea clă­dirii office a marcat pentru compania care a dezvoltat proiecte rezidențiale precum One Charles de Gaulle sau One Floreasca Lake intrarea pe piața de birouri bucu­reșteană.

În zona Pipera Nord există circa 191.600 de metri pătrați de birouri, adică echivalentul a puțin peste 7% din stocul total office din București, în timp ce în perimetrul Floreasca–Barbu Văcărescu, respectiv Dimitrie Pompeiu, sunt concentrați peste 827.000 de metri pătrați, adică aproape o treime din birourile din Capi­tală, potrivit datelor companiei de consul­tanță imo­bi­liară JLL România, valabile pentru primul trimestru al acestui an.

CERERE ȘI OFERTĂ. „Dezvoltările imobi­liare din zonă atrag după sine, totodată, și o potențială creștere a gradului de ocupare a clădirilor de birouri din zonă. O mare parte dintre cei care sunt în cău­ta­rea unui apartament au tendința de a se orienta către ansambluri rezidențiale care să fie situate în apropierea locului de muncă. Astfel, timpul petrecut în trafic poate fi investit în alte direcții“, spune Cristina Ghiță, sales manager în cadrul Hagag Development Europe, companie de origine israeliană care investește 90 de mi­lioane de euro în construcția unui pro­iect de aproximativ 1.250 de apartamente în zona Pipera, H Pipera Lake. Dar vor exista și persoane care achi­zi­ționează o locuință în Pipera, ur­mă­rind, ulterior, să își gă­sească un loc de muncă într-o zonă apro­piată celei în care locuiesc, mai spu­ne re­prezentantul Hagag Development Europe.

Un alt proiect rezidențial recent anun­țat pentru zona Pipera este Avalon Estate, dezvoltat de compania Prime Kapital, fon­dată în 2016 de foști executivi ai celui mai mare investitor din industria locală de real estate, NEPI. Complexul, a cărei cons­trucție ar urma să înceapă în vara anului viitor, va cuprinde circa 800 de locuințe construite în două faze, pe un teren de 8,1 hectare.

„Standardele dezvoltărilor rezi­dențiale din România nu sunt foarte înalte. (…) Noi credem că putem livra produse la standarde mult mai înalte, însă la prețuri similare cu cele existente în prezent pe piață (…). Cerere există pe piață, însă există o lipsă de ofertă de produse de calitate“, a spus, la conferința de lansare a proiectului rezidențial Avalon, Martin Slabbert, investitorul de origine sud-afri­cană care a fondat, alături de Victor Semi­o­nov, compania Prime Kapital.

Rația anuală. Tot în zona Pipera, omul de afaceri Mohammad Murad cons­tru­iește pe un teren de opt hectare de lângă Autobaza RATB Pipera un proiect ce are pla­nificată dezvoltarea a 2.000 de locu­ințe, Onix Park. Recent, și omul de afaceri Petre Niculae, care controlează dezvoltatorul imobiliar Pedro Company, a cum­părat un teren de două hectare lângă Direcția de Permise de Conducere din Pipera, unde ar putea construi tot un pro­iect rezidențial.

Chiar și așa, în viitorul apropiat cel mai probabil nu vor mai fi anunțate noi pro­iecte rezidențiale pentru zona de nord a Capita­lei, crede Bogdan Voica de la compania de consultanță imobiliară Coldwell Ban­ker România, estimând că aici ar urma să fie finalizate în fiecare din urmă­torii ani cel puțin 1.500 de locuințe.

De­si­gur, dacă o nouă criză economică nu va da încă o dată peste cap piața imo­biliară.

Radiografie rezidențială

Zona București-Ilfov este cea mai importantă piață rezidențială din țară, aici fiind înregistrate 20% din tranzacțiile de vânzare-cumpărare de locuințe din România.

• Cale de mijloc. Din cele peste 12.000 de locuințe noi care se află în prezent în construcție în București și împrejurimi, peste 46,3% țintesc segmentul middle market, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Coldwell Banker România. În 2015, aproximativ 17% din proiectele rezidențiale se adresau acestui segment, iar în 2017 – circa 37%.
• Mega-ansambluri. Peste zece proiecte de mari dimensiuni, de cel puțin 1.000 de lo-cuințe fiecare, au intrat în cons-trucție în ultimii doi ani sau au fost anunțate că vor fi ridicate în Capitală și în împrejurimi în câțiva ani, urmând să ducă la apariția unor „mini-cartiere“ cu câteva mii de locui-tori fiecare, potrivit unor estimări NewMoney.
• Preț de listă. Prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi și vechi scoase la vânzare în București a ajuns în luna mai a acestui an la 1.328 de euro pe metru pătrat util, în creștere cu 1% față de luna aprilie, potrivit indicelui Imobiliare.ro.
• Realitatea din teren. Puțin peste 9.500 de locuințe au fost finalizate în 2017 în zona București-Ilfov, în scădere cu aproape 5% față de anul anterior, potrivit datelor Institutului Național de Statistică. Totuși, la nivel național numărul de noi locuințe construite în 2017 a crescut cu 2%, până la 53.301 de unități.
• Tranzacții. În București și în Ilfov s-au înregistrat anul trecut peste 124.000 de vânzări de imobile (locuințe, terenuri), adică o cincime din totalul la nivel național, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

FOTO: Guliver / Getty Images