De ce a devenit piața de birouri unul dintre cele mai fierbinți sectoare ale industriei de real estate

Euforia pe care o traversează în pre­zent piața românească de birouri a în­semnat, printre altele, și tranzacții cu multe zerouri în coadă. Iar vria cum­părăturilor ce im­plică turnuri de sticlă nu a ajuns nici pe departe la un epilog.

Acest articol a apărut în numărul 47 (27 august – 9 septembrie) al revistei NewMoney

Marii jucători din imobiliarele românești au prins în ultimii ani gustul investițiilor în piața de birouri, unul dintre cele mai fierbinți sectoare ale industriei de real estate, în care se construiește la foc continuu în ultima vreme, nu doar în București, ci și în marile orașe din provincie. Dar această efervescență a pieței office s-a tradus nu doar prin apariția pe bandă rulantă a unor noi turnuri de birouri în peisajul urban, ci și printr-un apetit din ce în ce mai mare al investitorilor pentru achiziția de astfel de pro­prietăți.

Ca ordin de mărime, în primul semestru al acestui an au fost semnate la nivelul întregii piețe imobiliare tranzacții ce însumează puțin peste 400 de milioane de euro, în vreme ce volumul pentru în­tregul an ar putea depăși un miliard de euro, potrivit estimărilor companiei de consultanță imobiliară Colliers International. Cu un asterisc: jumătate din această sumă va fi reprezentată de tran­zacții ce implică clădiri de birouri, adică de peste trei ori mai mult față de anul trecut.

Retrospectiv vorbind, cele mai mari zece tranzacții cu birouri parafate în istoria modernă a României cumulează aproape 1,5 miliarde de euro, potrivit calcu­lelor NewMoney, o bună parte dintre acestea fiind semnate în anii de boom 2007-2008, respectiv anul acesta.

De altfel, în 2018 s-au parafat două contracte de vânzare a unor proiecte office de peste o sută de milioane de euro fie­care. Și se întâmplă pe o piață în care yield-ul (randamentul investițional) a ajuns anul trecut la circa 7% în București, res­pectiv la 8% în marile orașe din țară, po­trivit companiei de consultanță imo­bili­ară Activ Property Services. Ca o pa­ran­teză, un ni­vel scăzut al randamentului este asociat cu un nivel de risc redus al unei proprie­tăți, dar, la fel de important, yield-ul re­flectă și perioada de recuperare a inves­ti­ției. Iar în acest din urmă caz, cu cât indicatorul e mai mare, cu atât sumele in­­ves­tite sunt amortizate mai rapid.

„Vedem o combinație de factori care favorizează acest tip de tranzacții (pro­iecte de birouri care se vând cu cel puțin o sută de milioane de euro, n.r.): contextul economic internațional a dus la creș­terea numărului de investitori interesați de proprietăți de dimensiuni mari în România; proiectele dominante (…) au atins o fază de dezvoltare care permite vânzarea lor în condiții optime; lichiditatea mai bună pe piața bancară permite obținerea de finanțări mari de la o singură bancă“, spune Andrei Văcaru, head of capital markets în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România. Iar în momentul de față, adaugă el, există negocieri pentru vânzarea a încă șase pro­prietăți office de dimensiuni mari – e ade­vărat, nu toate de peste o sută de mili­oane de euro –, trei sau patru dintre aceste tran­zacții urmând să fie concretizate până la finalul acestui an.

DIN BRICOLAJ ÎN IMOBILIARE. De departe, cea mai mare tranzacție cu birouri de anul acesta a fost cea prin care Dedeman, cea mai mare afacere antrepreno­rială din România, controlată de frații Dragoș și Adrian Pavăl, a preluat proiec­tul The Bridge din București, dezvoltat de investitorul imobiliar Forte Partners. Esti­mată de surse din piață la circa două sute de milioane de euro, achiziția implică toate cele trei clădiri ale proiectului cu o supra­față totală de aproximativ 80.000 de metri pătrați. Primul imobil, finalizat anul trecut, este închiriat integral de companii pre­cum BCR și IBM, în timp ce a doua clădire, aflată în construcție, ar urma să fie ocupată de chiriași precum UPC, Schlumberger și Medicover. Cât despre cea de-a treia clădire, aceasta se află în stadiul de pregătire.

Oricum, intrarea Dedeman pe piața imobi­liară nu a fost neapărat o surpriză, interesul fraților Pavăl pentru acest domeniu fiind anticipat încă de anul trecut, când au mai încercat să preia parcul de birouri AFI Park al israelienilor de la AFI Europe, o tranzacție anulată în ultimul moment, fără prea multe explicații.

Mutarea făcută în vara acestui an de frații Pavăl vine firesc, fiind o modalitate de investiție sau de plasament al profiturilor acumulate de Dedeman de-a lungul timpului. Doar în ultimii cinci ani (2013-2017), retailerul de bricolaj a avut profituri nete cumulate de aproape 2,9 miliarde de lei (circa 640 de milioane de euro), arată calculele NewMoney pe baza datelor de la Ministerul Finanțelor. E drept, o parte din bani au fost reinvestiți în businessul Dedeman, dar și în preluarea unor acțiuni în cadrul altor companii, așa cum este cazul produ­că­torului de cărămizi Cemacon. De remarcat că frații Pavăl au intrat în clubul exclusivist al marilor investitori imobiliari cumpărând un activ construit tot de alți antreprenori – Johny Jabra, Geo Măr­gescu și Ionuț Dumitrescu, fondatorii Forte Partners –, tranzacția în sine repre­zentând o mișcare diferită față de practica antreprenorilor locali din real estate. În general, marii investitori români din imobiliare au ridicat proiecte de la zero și fie le-au vândut ulte­rior altor investitori străini, fie le-au păs­trat în portofoliu, în ideea obținerii unor venituri pe termen lung din în­chirierea spațiilor.

PE REPEDE ÎNAINTE. Efervescența de pe piața locală a birourilor se traduce și prin (re)apariția unei tendințe destul de des întâlnită în urmă cu mai bine de un deceniu, când investitorii preluau clădiri office încă din faza de construcție. Este, de altfel, și cazul The Bridge. Un (alt) exemplu recent în acest sens este cel al parcului de afaceri Oregon Park din nordul Capitalei, care a fost cumpărat de fon­dul Lion’s Head Investments – cu acțio­nari sud-africani și bulgari – de la dezvoltatorii Portland Trust și Ares Mana­ge­ment, pentru 170 de milioane de euro. Două dintre cele trei clădiri ale complexului sunt deja finalizate, iar cea de-a treia ar urma să fie gata abia anul viitor. Tot anul acesta, prima clădire a viitorului complex de birouri Campus 6, din zona Politeh­nica, București, a fost cumpărată de austriecii de la CA Immo pentru 53 de mili­oa­ne de euro de la grupul suedez Skanska. Iar finalizarea acesteia este anunțată pentru luna septembrie.

De remarcat că și proiectele din afara Bucureștiului au început să atragă atenția investitorilor, pe măsură ce cererea de spații office a crescut puternic și în orașe precum Timișoara, Cluj-Napoca sau Iași. Fondul britanic de investiții First Pro­perty Group, de exemplu, a cumpărat anul acesta clădirea de birouri Maestro Business Center din Cluj-Napoca, dez­voltată de Dorel Goia, principalul acționar al grupului de materiale de construcții TeraPlast, și de Horia Ciorcilă, președin­tele Băncii Transilvania. O tranzacție pe care sursele NewMoney o estimează la aproximativ nouă-zece milioane de euro.

„În prezent asistăm la un moment foarte bun atât pentru piața imobiliară locală în general, cât și pentru segmentul de spații de birouri, atât pentru investitori, cât și pentru chiriași. Vedem tot mai multe nume noi intrând pe piață și jucă­torii existenți crescând foarte mult“, explică Ana Dumitrache, head of investment property al companiei de consul­tanță imobiliară CBRE. Printre aceștia din urmă se află și Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri din România – cu un portofoliu de 330.000 de metri pătrați de spații office și o lungă listă de achiziții de clădiri în ultimii ani –, care construiește acum alți 100.000 de metri pătrați în Capi­tală. „Economia României are «substanță», iar piața de birouri crește în ritm cu nevoile economiei“, spunea recent Dimitris Raptis, director general adjunct și de investiții al Glo­balworth.

Stocul local de spații de birouri a ajuns la 3,3 mili­oane de metri pă­trați, dar ar pu­tea crește cu încă 260.000 de metri pă­trați până la final de 2018, potrivit JLL Ro­mânia. O creș­tere care le-ar putea trezi și altor jucători ape­titul pentru in­vestiții în clă­diri office. Sau, de ce nu, chiar achiziții.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney