De-a alba-neagra: experiențele unui italian în piața imobiliară românească

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

Un proverb românesc spune că „până nu te lovești cu capul de pragul de sus, nu-l vezi pe cel de jos“. Dar zicalele nu țin niciodată cont de naționalitate.

„Bunicul meu îmi spunea tot timpul că până nu treci printr-o criză, nu poți să fii un întreprinzător bun“, mărturisește Stefano Albarosa, ușor rușinat că trebuie să recunoască acest lucru din postura unui om de afaceri pentru care prudența și existența unui plan B nu făceau parte din vocabularul curent.

În fond, cine ar mai sta să asculte sfaturile celor mai în vârstă, atunci când datele problemei arată creșteri pe toate fronturile? Criza l-a adus însă cu picioarele pe pământ, mai ales că afacerile sale erau concentrate pe două dintre piețele puse la podea de criza din 2008 – real-estate și auto. După ce a fost unul dintre cei mai importanți jucători pe segmentul industrial-logistic, a ajuns să piardă aproape tot, plusurile din 15 ani de activitate transformându-se în pierderi de 25 de milioane de euro din capitalul propriu. Concret, 15 proiecte au fost predate băncilor. Și, dacă nu era de ajuns, în 2012, Cefin Trucks a încetat să mai fie dealer IVECO. A fost o lovitură care îi provoacă dureri și acum, mai ales că fostul său partener strategic genera „85% din imagine“ pe segmentul auto. Și, foarte probabil, și din venituri.

După ce grupul Cefin, controlat de familiile partenere Albarosa și Orrechia, a renunțat, în plină criză, la divizia imobiliară, a decis să repornească la drum. De această dată, fără familia Orrechia. A pus bazele AIC Industrial&Logistic Development (pentru zona de real-estate) și a continuat cu Cefin Trucks (pentru businessul din domeniul auto), ambele sub umbrela AIC.

Lecția numărul 1: PRUDENȚA.
Care e prima lecție pe care a învățat-o din toate aceste experiențe? „Să înțelegi ce te mulțumește și, apoi, să știi să te oprești“, rezumă Stefano Albarosa.

A realizat că domeniile industrial și logistic sunt punctele sale forte și că nu trebuie să se arunce cu capul înainte în proiecte din domenii în care nu are experiența necesară. Intrarea pe segmentul rezidențial, de exemplu, l-a costat mult – ansamblul Cortina din Băneasa, inițiat de grupul Cefin cu fondul de investiții Heitman, a intrat în faliment în 2010, având datorii de 25 de milioane de euro. Proiectul a ajuns pe mâna băncii, iar italienii au pierdut câteva milioane de euro.

Acum, încearcă să repare din greșelile făcute în trecut: în 2014 a preluat de la bancă un teren de un hectar în apropierea parcului Pantelimon, pe care vrea să îl vândă.

Spune că, în prezent, nu vor mai fi „explozii de construcții noi“ și, dacă reușește să dezvolte și să închirieze până la 50.000 de metri pătrați pe an, se declară mulțumit. Pentru a avea un reper al cumpătării pe care a dobândit-o acum, antreprenorul recunoaște că în 2008 își dorea să închirieze de aproape 12 ori mai mult: 600.000 de metri pătrați.

Lecția numărul 2: PAS CU PAS.
Apetitul investitorului de a pune la bătaie tot ce are pentru a acumula cât mai mult, se poate întoarce împotriva sa. „Uiți că riști tot ceea ce ai. Orice variabilă schimbi în sistem, totul e pierdut. Ca și cum ai juca alba-neagra“, spune italianul. Tentația este mare, mai ales atunci când contextul economic este favorabil, cu randamente din chirii în jur de 8% și de 30-40% din vânzare.

Abia după ce treci printr-o criză înțelegi că randamentele mai mici sunt cele care te ajută să supraviețuiești. Între timp, filosofia lui s-a schimbat puțin: mizează mai mult pe închirierea spațiilor decât pe vânzarea de proiecte (o operațiune profitabilă, însă mai dificilă). Pentru businessul auto, a dezvoltat mai ales serviciile de after-sales, care practic i-au ținut această divizie pe linia de plutire, în lipsa brandului „vedetă“. Iar acum are în plan aducerea unui nou producător de camioane în portofoliul companiei, încercând însă să fie mai prudent decât prima dată.

Lecția numărul 3: ÎNVAȚĂ.
Și ar mai fi încă o lecție: să nu te îndatorezi prea mult la bănci, să nu mizezi pe o singură carte și să ai mereu un plan de rezervă.

În ceea ce-l privește, Albarosa spune că are o relație bună cu băncile, pentru că, în criză, a cedat „amiabil“ proiectele (drept dovadă, spune el, astăzi a reușit să își recupereze nouă din 15). Dar se ferește să mai ia credite. Mai are 700.000 de metri pătrați de terenuri în proprietate, „rezerve“ care îi vor ajunge pentru următorii patru-cinci ani. Dar nu mai vrea să se implice în prea multe proiecte deodată. Anul acesta, de pildă, a livrat două depozite pentru FashionDays și a anunțat că va construi un depozit „cross dock“ pentru transportatorul Delamode.

Cum se traduc în cifre toate aceste schimbări? AIC estimează pentru 2016 o cifră de afaceri de 35 de milioane de euro și un profit de 1,5 milioane de euro. Practic, din punct de vedere financiar, businessul se apropie de valorile din vremurile bune. „Tot ce se învață în prima lecție de economie e adevărat“, e convins acum Albarosa. Numai că el a avut nevoie de o criză și câțiva ani de căutări pentru a realiza că lucrurile stau într-adevăr așa.

[/vc_column_text][vc_text_separator title=”Piața, în cifre” color=”juicy_pink” border_width=”3″][vc_column_text css=”.vc_custom_1479205804910{background-color: #ffe8e8 !important;}”]România este pe creștere economică, iar dezvoltatorii de spații logistice și industriale prind curaj pentru noi investiții, arată un raport al companiei de consultanță imobiliară JLL.[/vc_column_text][vc_column_text]• EFERVESCENȚĂ. În primul semestru al anului, au fost livrați 55.000 de metri pătrați de spații logistice și industriale, dintre care 40.000 doar în București.

• PREDICȚII. Până la finalul anului, este estimată livrarea a 260.000 de metri pătrați de spații logistice și industriale în România, cele mai mari proiecte din acest an fiind cele două extensii la P3 Logistic Park (un total de 90.000 de metri pătrați), extensia de 30.000 de metri pătrați la CTPark Bucharest West și noul CTPark Cluj (25.000 de metri pătrați).

• CELE MAI PROFITABILE. Randamentele pentru cele mai bune proiecte din piață variază de la 7,25% pentru retail și 7,5% pentru birouri până la 9% pentru industrial.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

FOTO: În 2008, Stefano Albarosa a pierdut aproape tot. Sursa foto: Laszlo Raduly / NewMoney[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]