D`ale Bucureștilor: Totul despre tranzacțiile cu clădiri istorice din Capitală

Autor: Dana Badea

Avizele se obțin greu, procesul de reno­vare e îndelungat și migălos, iar in­ves­tițiile presupuse sunt însemnate. Dar chiar și așa, interesul pentru clădirile is­torice e în creștere. Odată cu el, și po­tențialul de profit.

Acest articol a apărut în numărul 68 (24 iunie – 7 iulie 2019) al revistei NewMoney

A fost bombardată, naționalizată, rea­bi­litată și recompartimentată, retrocedată, vândută, ipotecată, incendiată și aban­do­nată. Apoi, a renăscut din propria cenușă, ca parte integrantă a unui ansamblu exclusivist de birouri. Construită la începutul secolului XX, în Piața Victoriei din Bucu­rești, vila Oromolu, reședința fostului guvernator al Băncii Naționale a României din perioada 1922-1926, Mihai Oromolu, a fost proiectată de Petre Antonescu, unul dintre cei mai importanţi arhitecţi români din perioada interbelică. Având o su­pra­față de aproximativ 300 de metri pătrați și un te­ren de 4.500 de metri pătrați, vila din imediata apropiere a clădirii Guvernului a fost evaluată la sfârşitul lui 2012 la 12,96 mili­oane de euro.

A fost preluată atunci de fondul sud-afri­can New Europe Property Investments (NEPI), unul dintre cei mai mari investitori din imobiliarul românesc, în contul unei datorii către fond a proprietarului de la acel moment, grupul imobiliar Avrig 35. Cinci ani mai târziu și cu o investiție de 37 de milioane de euro, NEPI anunța finalizarea proiectului Aviatorilor 8, compus din vila Oromolu, o clădire de birouri cu design avangardist dispusă pe patru niveluri şi o piaţetă deschisă publicului larg. Pro­iectul are o suprafață închiriabilă de peste 7.700 de metri pătrați și generează anual venituri de aproximativ 2,8 milioane de euro, printre chiriași aflându-se companii precum General Electric, Fitbit sau Philip Morris.

După modelul celor de la NEPI, și dezvoltatorul imobiliar belgian Atenor Group a cumpărat Casa Cesianu, precum şi un teren adiacent pentru un proiect de birouri. Clădirea a fost con­struită în a doua jumătate a secolului al XIX-lea şi a găzduit de-a lungul timpului Legaţia germană, una dintre sălile de spectacole ale Teatrului „Constantin Tănase“ și un cazinou. Denumit Dacia One, proiectul va avea o supra­față închiriabilă de aproximativ 12.500 de metri pătrați și deja se poartă negocieri pentru vânzare, după finalizarea sa. Și nu sunt singurele exemple.

OFERTĂ ȘI CERERE. Din câte spune Mo­ni­ca Barbu, CEO la Artmark Historical Estate, divizia imobiliară a casei de licitaţii Artmark, după anul 2001 a început un lung șir de procese de retrocedare, care au durat – în medie – aproximativ zece ani, astfel că nu se poate vorbi despre o piață a imobilelor istorice decât de aproximativ cinci ani. Artmark Historical Estate a fost creată în ianuarie 2015 și scoate la licitație, după mo­delul marilor case internaționale, pro­prietăți istorice precum palate, castele, cetăți, conace și vile vechi, aflate pe Lista Monumentelor Istorice.

Potrivit datelor companiei, numai în Bucu­rești există aproape 1.900 de clădiri catalogate ca monumente de arhitectură de clasă A sau B. Pentru zece dintre acestea, aflate în portofoliul Artmark, compania spune că are solicitări, în special pe zona rezidențială. „Cele mai multe soli­citări de până acum sunt cele în scop rezi­dențial și cele pentru implementări în sfera turismului. Totuși, avem clienți pe aproape fiecare funcțiune: birouri, centru de evenimente, instituții de sănătate sau chiar muzee private“, detaliază Barbu.

Pentru că acest segment de piață este la început, Monica Barbu spune că, deo­cam­dată, nu poate oferi cifre concrete privind rata de recupe­rare a unei investiții pe segmentul clădiri­lor istorice. „Fiecare implementare se tra­tează diferit, în funcție nu doar de caracterul clădirii în sine, ci și de alte coor­­do­nate, precum sunt amplasarea, accesul, competiția pe segmentul respectiv etc.“, detaliază CEO-ul Monica Barbu. În ultimele 18 luni, Artmark Historical Estate a intermediat zece tranzacții, în valoare to­tală de aproxi­mativ 15 milioane de euro. Cea mai mare dintre acestea a avut loc în decembrie anul trecut, când frații Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii retailerului de bricolaj Dedeman, au plătit aproximativ cinci mili­oane de euro pentru casa negustorului Nicolae Hlebnikian, un monument istoric de clasa B aflat chiar lângă palatul din Do­ro­banți al lui George Becali. Desti­nația viitoare a imobilului e deo­camdată necunoscută.

Proprietățile de dimensiuni medii și mari sunt căutate însă preponderent de dezvoltatori, care doresc să implementeze diverse funcțiuni, cum ar fi spații de birouri, de retail, hoteluri, centre de evenimente sau proiecte rezidențiale de dimensiuni mai mari. Un exemplu recent în acest sens este cel al unui dezvoltator imobiliar israelian, Hagag, care a preluat clădirea istorică din Calea Victoriei 139 și o va transforma într-un proiect rezidențial exclusivist cu apartamente de două, trei și patru camere, valoarea investiției ridicân­du-se la zece milioane de euro.

O CHESTIUNE DE PRESTIGIU. Pe piețele din regiune, precum Polonia sau Cehia, ast­fel de exemple sunt mult mai nume­roase, existând un segment consistent de dezvoltatori specializați în convertirea clă­dirilor istorice în spații de locuit, mai spu­ne Barbu. În România, tranzacțiile de peste două-trei milioane de euro încă sunt puține, cel mult două-trei pe an.

Chiar și așa, clădirile-monument istoric sunt din ce în ce mai atractive. În special, datorită poziției lor unice în interiorul ora­șului și generozității spațiilor, spun analiștii imobiliari. „Interesul investitorilor pentru astfel de proiecte vine și din faptul că zona centrală este una dintre cele mai căutate din București pentru sedii de firme, ceea ce se vede și în rata de neocupare, de sub 5%. În 2018, în zona centrală, inclusiv CBD (Central Business District – zona de birouri din jurul pieţelor Victoriei şi Romană, n.r.), a fost livrată o singură clădire de birouri, de 12.000 de metri pătrați, în con­di­țiile în care cererea brută a fost de 72.176 de metri pătrați (22% din suprafața de birouri închiriată în București), din care ju­mă­tate a reprezentat cerere netă, respectiv 25% din cererea netă la nivelul anului 2018 din Capitală“, se arată într-o analiză a JLL Romania.

Ansamblul de clădiri Scala-Ciclop-Ambasador este un exemplu ilustrativ în acest sens, dată fiind poziția sa în centrul Bucu­reștiului, cu un front stradal de aproximativ 100 de metri pe bulevardul Magheru. În 2017, Eduard Uzunov, CEO al companiei imobiliare Regatta, anunța intenția moște­ni­torilor familiei Bragadiru de a vinde parcarea supraetajată Ciclop, blocul Scala și o jumătate din hotelul Ambasador, propunând atunci un plan pentru un pro­iect evaluat la aproximativ 22 de milioane de euro, care include un hotel, birouri, spații comerciale și o parcare.

„Procesul de vânzare a proiectului Ciclop – Scala – Ambasador este în continuare în derulare. Având în vedere amploarea pro­iectului, unicitatea locației și potențialul uriaș de dezvoltare, potențialii investitori trebuie să ia în calcul dezvoltarea unui pro­iect mixt, comercial/rezidențial/entertainment sau hotelărie. Un alt criteriu ce atrage investitorul vine prin prisma valorii intrinseci a monumentelor istorice, în cazul nostru fiecare clădire în parte este mo­nu­ment istoric, dar ele fac parte și din an­samblul arhitectural de la jumătatea seco­lului XX, ansamblu cuprins între străzile CA Rosetti și Pictor Arthur Verona“, ex­pli­că acum Eduard Uzunov. Regatta a vândut, anul trecut, trei clădiri din zo­nele Do­ro­banți și Grădina Icoanei, cu o valoare totală de 5,5 milioane de euro.

În opinia lui Uzunov, investițiile însemnate presupuse de un astfel de proiect, precum și timpul lung de proiectare nu ar trebui să fie văzute ca un impediment pentru achiziția unor clădiri-monument isto­ric. „Considerăm că toate acestea fac să crească valoarea finală și să nu mai spunem de prestigiul pe care îl vor avea viitorii utilizatori ai clădirii“, explică el, comparându-le cu niște „diamante ale pieței imo­biliare“, fiecare „fiind unică și valo­roasă în felul ei“. Rămâne doar să fie (re)șlefuite.

Foto: Artmark