Cum va influența piața imobiliară din vestul Capitalei deschiderea tronsonului de metrou din Drumul Taberei

Deschiderea metroului din cartierul Drumul Taberei, după nouă ani de lu­crări și nenu­mărate amânări, nu mai schimbă mare lucru în zonă. Apariția transportului subteran nu va urca nici prețul apartamentelor, nici pe cel al chi­riilor din car­tier. Iar loc pentru noi in­vestiții, rezi­dențiale ori de business, nu prea mai e.

Șerban M. deține două apartamente în Drumul Taberei și se pregătește să-l cumpere pe al treilea, ca investiție. Locuiește în primul apartament, situat într-un bloc Z „cu ștaif“ de pe strada Sibiu. Al doilea e dat „în chirie“. Cel de-al treilea va avea aceeași soartă. Șerban spera să încheie tranzacția înainte de 1 octombrie, când a început anul universitar, iar studenții mai puțin prevăzători încă își căutau o soluție locativă.

Nici nu a luat în calcul altă zonă a Bu­cu­reștiului. Născut și crescut în Drumul Taberei, e convins că e cel mai bun cartier din capitala României. Când îl întrebi ce fa­cilități îl atrag în această parte a ora­șu­lui, nu se mai oprește: e un cartier verde, acum are și metrou, populația e relativ tânără, ai la îndemână toate facilitățile, adică piețe, malluri, magazine de colț de stradă, terenuri de sport, școli, grădinițe… Și, în plus, calitatea aerului e mai bună decât în celelalte trei sferturi de București.

„Caracter relativ închis“

Experții imobiliari cred însă că Șerban nu ia cea mai bună decizie atunci când își pune toți banii în același coș, acest cartier din vestul Bucureștiului.

Alexandru Pricop, managing partner residentialist la SVN România, spune că cele zece stații de metrou noi din vestul Bucureștiului nu vor schimba mare lucru, pentru cartierul cu „un caracter relativ în­chis“. Specialistul e convins că piața apartamentelor construite aici în anii 1970 nu-i mai atrage decât pe cumpărătorii care cu­nosc foarte bine acest cartier. „Nu este un cartier care să atragă clienți, familii din alte cartiere ale Bucureștiului. Probabil că va fi o dezvoltare mai interesantă din punct de vedere imobiliar mai aproape de zona Eroilor, Academia Militară, acolo unde deja sunt dezvoltări în curs, atât în zone mixte de birouri și rezidențial, cât și exclusiv rezidențial.“

„Punerea în funcțiune a magistralei de metrou nu ar trebui să aducă schimbări majore pe termen scurt în dinamica pre­țurilor din zonă, dar va avea, cu sigu­ranță, un efect psihologic apreciativ al zonei“, spune și Alexandru Mitrache, head of tran­sactions, land & investment la Cushman & Wakefield Echinox. Schimbări ar putea să apară, în opinia sa, pe termen mediu și pe termen lung. „Creșterea calității vieții în această zonă va susține cererea pentru noi locuințe, dezvoltarea continuă și implicit cererea pentru terenuri pretabile“, crede el.

Prea multe locuri disponibile pentru noi dezvoltări nu prea sunt însă. Alexandru Pricop, de la SVN România, se așteaptă ca noi proiecte să apară doar în zonele de pe­riferie ale cartierului. „Probabil că, după deschiderea metroului, interesul va fi ceva mai mare în zone precum Valea Ia­lo­miței, Valea Argeșului“, spune el.

Pricop atrage atenția că întreaga zonă dinspre Prelungirea Ghencea s-a dezvoltat mult, dar haotic, în ultimii ani, așa că ar fi nevoie și de investiții pentru cei care vin din localitățile apropiate – de exemplu, par­cări în apropierea noilor guri de metrou.

„Zona Prelungirea Ghencea a devenit foarte bogată în dezvoltări rezidențiale. Lipsa unei infrastructuri care să facă față acestui val de dezvoltări a determinat evo­luția zonei drept una dintre cele mai ieftine zone rezidențiale din București“, explică și Alexandru Mitrache.

Dacă ar fi să se schimbe ceva, e vorba de viteza cu care se vor face tranzacțiile în această zonă a Bucureștiului. Apariția metroului a fost deja cuprinsă în prețurile din zonă, cu mult timp înainte ca magistrala M5 să existe cu adevărat. În ultimii ani, odată cu amânările fără număr pri­vind darea în folosință a acestei magistrale, apartamentele au lâncezit pe site-urile imo­biliare cu săptămânile sau chiar cu lunile.

„Există posibilitatea ca vânzările să fie impulsionate, în sensul că există un «bazin» de proprietăți care înainte stăteau la vânzare o perioadă mai îndelungată, iar acum este posibil ca șansele de vânzare să fie mai rapide“, spune Alexandru Pricop. O teorie care va trebui să fie probată și de realitate.

Cartier ușor îmbătrânit

Deo­cam­dată, în ochii experților, cartierul este ușor îmbătrânit. „Drumul Taberei e un cartier construit în perioada comunistă, prin anii ’70-’80. Sunt puține blocuri finali­zate după 1977, care este un punct de re­per, iar acestea sunt în zone precum Valea Argeșului sau Valea Oltului, sunt câteva enclave. Din punctul ăsta de vedere, întreg cartierul este ca un mare complex rezidențial, cu doar câteva tipuri de blocuri“, explică situația Alexandru Pricop.

Marele dezavantaj al zonei: lipsa centrelor de business care abundă în alte zone ale orașului. „Uitați-vă la ce se întâmplă la ieșirea din Militari către centru, zona Poli­tehnica-Cotroceni, business-parkurile de acolo. Sunt puncte fierbinți, care se dez­voltă în mod coerent. Dezvoltatorii au venit în ultimii ani cu abordări de 360 de grade: dezvoltări mixte, birouri plus co­mercial, cu retail stradal, cu zone pentru pe­trecerea timpului liber, servicii de ali­mentație. Sigur că în Drumul Taberei ar pu­tea să apară niște businessuri mici, gră­dinițe private etc., dar nu cred că este re­levant acest lucru. Poate că doar se va des­congestiona puțin un cartier care era su­focat și care devenise un fel de Cenușă­reasa domeniului imobiliar“, susține specialistul pe rezidențial al SVN România.

O statistică a firmei arată că prețul mediu pe metru pătrat la un apartament de trei camere din Drumul Taberei (locuință finalizată între 1980 și 1990) este 1.110 euro, cu 300 mai puțin decât media pe întreg Bucureștiul pentru același tip de lo­cuință.

Unde se mișcă piața

Potrivit unui stu­diu realizat recent de Cushman & Wakefield Echinox, în perioada 2016-2019, cea mai puternică dezvoltare rezidențială a avut loc în sectoarele 3 și 4, fiecare dintre aceste sectoare atrăgând peste 30% din volumul de noi unități locative la nivelul Bucureștiului. La nivel de cartier, cele mai active zone au fost Titan-Pallady (în sectorul 3), respectiv Berceni-Metalurgiei (în sectorul 4), zone în care s-au construit 3.000-4.000 de unități în ultimii ani.

Alexandru Mitrache spune, în acest con­text, că la nivelul întregii Capitale „pon­derea locuințelor construite de-a lungul ul­timilor 30 de ani este de numai 10%. La nivelul județului Ilfov, în schimb, în anu­mite localități, fondul locativ a suferit mo­dificări majore în ultimii 30 de ani. În Po­pești-Leordeni, ponderea locuințelor construite în ultimii 30 de ani este de 79%, în Bragadiru – de 64%, iar în Chiajna de 48%“.

Pandemia de COVID-19 a pus bețe în roate doar unora dintre aceste dezvoltări. Cel mai puțin afectate sunt proiectele din piața de lux, situate geografic mai ales în zona de nord a orașului. „Piața din zona de nord își menține prețurile, datorită faptului că au intrat în piață și clienți de tip investițional care își plasează banii în astfel de proprietăți“, spune Alexandru Pricop, de la SVN România.

El schițează și portretul-robot al clientului interesat de o astfel de piață. „Este un client din ce în ce mai educat, pentru care locația e pe primul loc. Nu mai vorbesc de proprietățile exclusiviste, nu mai vorbesc de proprietățile rare din această zonă, care sunt extrem de interesante în acest moment.“

În schimb, piața medie este evident afec­tată. Cei care vor să vândă mai pot face asta doar dacă sunt dispuși să negocieze un procent semnificativ din preț. „Un apartament de două camere din Avia­ției, care se vindea înainte de pandemie cu 115.000 de euro, nu-și va mai găsi acum clienți la peste 100.000 de euro. Cine își per­mite o astfel de sumă se gândește de două ori ce cumpără. Asta, în condițiile în care Aviației este un cartier supercăutat de corporatiști și în care apar rar pro­prie­tăți“, precizează Pricop.

Doar în piața ieftină se văd unele scă­deri de prețuri, iar acolo e o presiune pu­ter­nică să mai scadă. „Acolo, într-adevăr, oferta e din ce în ce mai mare, iar presiunea pe preț e din ce în ce mai puternică. Să nu uităm, în plus, că și condițiile de cre­ditare s-au înăsprit, e din ce în ce mai complicat să obții scoringul corect pentru un credit imobiliar“, explică Alexandru Pricop.

El spune că e greu să anticipezi modul în care vor evolua prețurile în următoarea perioadă – totul depinde de criza sanitară și de cea economică ce i-ar putea urma. Pricop riscă până la urmă o prognoză. „Pro­babil că efectul se va simți cel mai pu­­ternic în a doua jumătate a anului viitor.“

Acest articol a apărut în numărul 100 al revistei NewMoney

FOTO: Laszlo Raduly