Cum reacționează piața imobiliară din România la criza de pe piața construcțiilor generată de conflictul din Ucraina

Piața imobiliară din toată lumea bolborosește mai ceva ca vulcanii noroioși, iar experții occidentali se întrec în avertismente privind iminența spargerii bulei imobiliare într-un viitor mai curând apropiat decât mediu. Dacă în Occident apar primele semne de temperare a prețurilor, românii continuă să cumpere imobile mult mai scumpe decât în urmă cu un an.
Povestea garsonierei din Cluj-Napoca mare cât un dulap mai serios a făcut deliciul presei la începutul acestui an. Și le-a dat și altora îndrăzneala să ceară mai mult. Așa se face că și prețurile de vânzare ori de închiriere au crescut cu peste 10% în mai puțin de un an.
Aprilie diferit
Inflația, criza facturilor la energie, prețurile în creștere la carburant, alimentele din ce în ce mai scumpe ar trebui să ducă la o reducere a cererii. Iar cifrele pe luna aprilie au sugerat exact acest lucru. Potrivit statisticilor de la Agenția Națională de Cadastru (ANCPI), numărul tranzacțiilor imobiliare de vânzare-cumpărare a fost cu 8,4% în minus față de aprilie 2021. În București-Ilfov, care deține aproximativ o treime din totalul național, a existat totuși o creștere, de 13%.
Experții de la SVN România explică evoluția din primăvară prin perioada de pauză de sărbători. „În acest an, Paștele a fost în aprilie. S-a făcut chiar o punte între Paște și 1 Mai, deci o perioadă destul de semnificativă de activitate mai redusă“, spune Alexandru Pricop, managing partner residentialist. Potrivit expertului, în 2022, exceptând aprilie, tranzacțiile au crescut de la un an la altul, constant. „Iar în mai s-a înregistrat o creștere anuală a numărului de locuințe vândute de 18,4% la nivel național și de 32% în București și Ilfov. Acestea sunt statistici oficiale“, precizează Alexandru Pricop.
În cazul locuințelor noi, creșterea de prețuri e cât se poate de normală, pentru că și costurile de construcții s-au majorat cu cel puțin 35%, spune Alin Popa, general manager Novum Invest, dezvoltator cu o cifră de afaceri de 260 de milioane de lei (peste 52 de milioane de euro) anul trecut și cu patru proiecte active în vestul Bucureștiului.
La Novum Invest, prețul mediu pentru un apartament de două camere e de 100.000 de euro. „Au crescut în medie cu 10% în ultimul an, sub rata inflației, de 14,5%, dar niciun dezvoltator serios nu transferă întreaga creștere către clienții finali“, precizează Alin Popa.
Cu excepția a trei săptămâni – după izbucnirea războiului din Ucraina, din 24 februarie, când s-au produs mai multe amânări privind semnarea contractelor de vânzare-cumpărare –, nivelul de afaceri din 2022 bate recordurile istorice, susține Alin Popa. „Și acum, ca și în anii precedenți, există o puternică cerere solvabilă. Asta se explică și prin prețurile relativ scăzute în București față de alte capitale europene. În plus, puterea de cumpărare a populației a crescut în ultimii ani, iar accesul la credite a rămas relativ facil“, explică dezvoltatorul.
Dezvoltarea economică permanentă a României alimentează piața imobiliară, spune, la rândul său, profesorul de economie Cristian Păun, de la Academia de Studii Economice din București (ASE). „Apar industrii noi, investiții noi, apar locuri de muncă și atunci oamenii vin dinspre zona rurală spre zona urbană, iar cererea de locuințe se menține astfel la un nivel ridicat“, spune economistul. Această dezvoltare vine la pachet cu provocările ei, precum depopularea zonei rurale și concentrarea populației în zonele urbane mari, avertizează Păun. „Autoritățile nu reușesc să țină pasul, prin dezvoltarea infrastructurii necesare. Ceea ce se traduce în stres, poluare, nervi în trafic și o permanentă vânzoleală, cum vedem în București, care a transformat tot județul Ilfov în dormitor.“
Bula care nu se vede
Iată de ce oamenii implicați în piață neagă că în România se poate vorbi de o bulă imobiliară pe cale să se spargă. „Cum am defini o bulă?“, întreabă Alexandru Pricop. „Creșteri de prețuri rapide și artificiale, venite de regulă din revânzări și dorința cumpărătorilor sau a investitorilor de a înregistra un profit relativ rapid din revânzare“, spune el.
Și adaugă: „În 2007-2008 existau aceste elemente, aproximativ 70% din locuințe erau cumpărate inițial de investitori. Azi, în cazul a peste 80% dintre locuințe, cumpărătorii finali sunt cei care le achiziționează“. Cine sunt aceștia? „Tineri sau familii tinere care au dorit un spațiu mai generos, un amplasament mai bun pentru a scurta timpul de navetă și un spațiu locativ de o calitate superioară“, spune Alexandru Pricop.
Inflația e unul dintre motivele pentru care, apreciază expertul imobiliar, e normal ca și prețul locuințelor să fie mai ridicat. El amintește că în 2008, înainte de criza care a aruncat în aer și prețul caselor, rata inflației era de numai 6,3%. „Astăzi suntem deja la 14,5%, ceea ce influențează și costurile materialelor de construcție, salariile, alte costuri adiacente, majorări care se regăsesc parțial și în prețurile de vânzare“, spune expertul SVN.
Cerere susținută
De ce cumpără românii case mult mai scumpe față de cum erau anul trecut, pentru rate mai mari și, aparent, fără să se teamă că valoarea imobilelor poate scădea? Cristian Păun explică: „Prețurile nu s-au recuperat la nivelul din 2009-2010. Se apropie, dar să nu uităm că și produsul intern brut a crescut semnificativ în ultimii 12 ani.
În anumite orașe se vede o creștere artificială și se poate vorbi de o ușoară bulă, dar în niciun caz de dimensiuni apocaliptice“. Profesorul spune că și el a investit sume „nu foarte mari“ pe această piață. „Să nu uităm că există inflație și pe euro, e drept că la jumătate față de inflația la lei. Iar asta contribuie la volumul în creștere al pieței imobiliare de la noi“, adaugă profesorul universitar.
Piață în răcire
Între timp, în vestul Europei și în Statele Unite, tendința e de temperare a vânzărilor. Cu o cerere în stagnare sau chiar în scădere, prețurile au luat-o deja în jos. Un raport al Băncii Centrale Europene de la sfârșitul lunii mai avertiza că prețul locuințelor e supraevaluat, iar o corecție pe fondul scumpirii creditelor, deci al ratelor mai mari, e inevitabilă. Banca Centrală Europeană urmează să anunțe în iulie o nouă dobândă-cheie, care va influența dobânda-cheie din toate statele Uniunii Europene și, deci, dobânzile la credite.
Un reper: prețul locuințelor din regiunea pariziană au scăzut în primul trimestru din 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut cu 1,2%. Nu pare mult, dar pentru unul dintre cele mai căutate (și mai scumpe) orașe ale Europei e semnificativ, după decenii de creștere continuă. Prețul pe metru pătrat în Paris rămâne dintre cele mai ridicate din Europa: 10.520 de euro. În tot Occidentul, marile agenții constată aceeași tendință. În fața unei inflații cum nu s-a mai văzut de zeci de ani, cu o piață de capital care azi se scufundă, iar mâine se înalță la cer, oamenii pun pe primul loc nevoile imediate și lasă cumpărarea unei case mai la urmă. O analiză a pieței din 19 state dezvoltate ale lumii, realizată de Bloomberg, arată că achizițiile imobiliare sunt, în acest moment, printre cele mai riscante investiții.
Pariul imobiliar
Dacă nu era destul, unul dintre puținii experți americani care au previzionat criza imobiliară ce a scufundat lumea într-o criză a datoriilor în 2008-2009, Ivy Zelman, spune că „piața a fost euforică în ultimul an“ și că sunt, din nou, „multe semne de exces“.
Sunt zone în Statele Unite în care piața a crescut în ultimul an chiar mai mult decât în România, cu 20%. Americanii au trecut la începutul acestui an prin fomo, adică fear of missing out sau teama de a nu pierde o ocazie, ceea ce s-a tradus printr-o perioadă medie de menținere a unei locuințe pe piață de numai 38 de zile, față de 67, cât era înainte de pandemie, potrivit Realtor.com.
La sfârșitul anului trecut, America avea de vânzare 726.000 de case. De 20 de ani, înainte de pandemie, acest indicator nu mai fusese sub un milion de unități. În mai însă, prețurile au fost în scădere în șase metropole americane: Pittsburgh (-10,5%), Rochester (-9,7%), Cincinnati (-9,6%), Cleveland (-2,3%), Detroit (-1,8%) și Buffalo (-1,2%).
„În Occident, prețurile erau deja mari și foarte mari“, explică situația Cristian Păun. Economistul dă exemplul unor apartamente de 50 de metri pătrați din Paris. „Sunt două camere, dintre care una este de doi pe doi metri, și care se vând cu prețuri de până la un milion de euro, cu credit ipotecar în spate. Cu siguranță, inflația ridicată va tempera vânzarea acestor case la preț ridicat, mai ales pe credit“, estimează profesorul. Un alt factor pe care îl ia în considerare e că „ajustarea vine după ce prețurile din marile metropole ale lumii au crescut artificial mulți ani la rând și din cauza sumelor uriașe investite aici de oameni de afaceri, ca să nu le spunem oligarhi, din Rusia“.
Capitala prețurilor mici
Cu o medie a ofertei de locuințe de 1.747 de euro/mp, în mai 2022, Bucureștiul e încă departe de capitalele occidentale. Prețul e însă cu 3,3% mai mare față de luna anterioară și cu un uimitor 17,7% în plus față de mai 2021. Clar peste rata anuală a inflației. De ce sunt românii gata să plătească prețuri atât de mărite față de cele de acum un an?
Datele INS arată că salariul mediu a fost mai mare în aprilie 2022 cu 11,4% față de aprilie 2021. Pentru un apartament nou cu două camere, în București, un salariat are nevoie azi (în medie) de 8,3 ani să îl achite. Pentru aceeași locuință, în 2009, erau necesare peste 393 de salarii medii/economie. Adică peste 33 de ani de rate.
Așa se face că, în ciuda tuturor greutăților, oamenii cumpără. „Prețurile cresc datorită creșterilor pe tot lanțul de aprovizionare, achiziționare de materiale și costuri curente, inclusiv salarii ale proiectanților, inginerilor, constructorilor, tot personalul“, spun reprezentanții SVN România.
Dezvoltare durabilă
Cât poate ține această excepție românească, dacă în restul lumii prețurile o iau la vale? „Încă cel puțin doi ani, pentru că piața nu și-a atins aici potențialul. În capitale nu așa depărtate, precum este Viena, chiria pornește de la 1.000 de euro pe lună, iar asta nu în centrul orașului. În cartiere similare din București, chiria rămâne la un nivel modic de 300-400 de euro pe lună“, vine răspunsul de la Cristian Păun.
Pentru Alin Popa, de la Novum Invest, nu se simt deocamdată efectele înăspririi creditării. „O bună parte din clienții noștri sunt recurenți, iar asta ne ajută ca și pe viitor să avem o bază de clienți care cumpără, atât pentru locuire, cât și ca investiție. Nu vedem o scădere drastică a cererii, din contră, iar prețurile încă sunt sustenabile“, estimează dezvoltatorul.
Acest articol a apărut în numărul 143 al revistei NewMoney.
FOTO: Laszlo Raduly