Cum au ajuns noile clădiri de birouri din București să fie ”pețite” de cumpărători încă de dinainte de a fi construite

Noile clădiri de birouri din București și din marile orașe din țară nu duc lipsă nici anul acesta de pețitori. Nici măcar atunci când încă sunt în cons­trucție.

Acest articol a apărut în numărul 45 (23 iulie – 5 august) al revistei NewMoney

Perioada de euforie pe care o traversează piața locală de birouri s-a tradus anul acesta nu doar prin contracte de închiriere de zeci de mii de metri pătrați semnate de companii care vor să-și schimbe sediul sau să se extindă, ci și prin parafarea unor tranzacții de vânzare-cumpă­rare cu multe zerouri în coadă. De altfel, anul acesta s-a semnat cea mai mare achiziție din istoria pieței moderne de birouri din România – preluarea parcului de afaceri Oregon Park din nordul Capitalei, esti­ma­tă la 160-170 de milioane de euro –, care a stabilit după mai bine de un deceniu un nou reper al tranzacțiilor cu proprietăți office. Dar și o posibilă nouă tendință, investitorii începând să preia „turnuri de sticlă“ încă de dinainte ca acestea să fie gata.

Astfel, dacă primele două clădiri ale complexului, cumpărat de fondul Lion’s Head Investments, cu acționari sud-africani și bulgari, de la dezvoltatorii Portland Trust și Ares Management, sunt fina­lizate, cea de-a treia clădire ar urma să fie gata abia anul viitor. Iar cazul nu este singular. Tot anul acesta, prima clădire a viito­ru­lui complex de birouri Campus 6 din zona Politehnica din Capitală a fost cum­părată de austriecii de la CA Immo pentru 53 de milioane de euro de la grupul suedez Skanska. Iar aceasta deși imobilul ar urma să fie finali­zat abia în luna septembrie.

O PIAȚĂ ÎN CONSTRUCȚIE. „Într-adevăr, tranzacții de acest fel, cu proprietăți nefinalizate sau care încă au faze nefinalizate, nu au mai existat în ultimii ani, deși erau comune înainte de criză. Cu toate că este încă devreme să vorbim de un nou trend, aceste tranzacții demonstrează încrederea cumpărătorilor în evoluția viitoare a pieței, dar și în dezvoltatorii acestor produse“, spune Andrei Văcaru, associate director, capital markets department în cadrul companiei de consultanță imobi­liară JLL România. În anii de dinainte de criză – 2006-2008 –, tranzacțiile cu imobile aflate în construcție erau o obișnuință a pieței office din România. Proiecte de birouri din București, precum River Place, BOB, BOC sau Cubic Center, se tranzac­ționau în urmă cu aproximativ un deceniu încă de dinainte de a fi finalizate complet.

Și pentru că piața de birouri „duduie“ în prezent și cererea din partea companii­lor care vor să preia spații în chirie în tur­nurile de sticlă din București și din marile orașe din țară crește constant, (re)apa­ri­ția unor astfel de tranzacții nu este o sur­priză totală. „Este o piață bună, cu apetit din partea investitorilor și este normal să vedem tranzacții de tip forward purchase (vânzare–cumpărare la termen)“, explică Ana Dumitrache, head of investment pro­perty al companiei de consultanță imobi­liară CBRE. Dacă în cazul celei de-a treia clădiri din Oregon Park, este vorba de un contract forward purchase, fiind o cons­trucție în desfășurare, în cazul imo­bi­lului din Campus 6, vânzarea se face „într-un stadiu foarte avansat al cons­truc­ției și închirierii, în care riscurile de piață și de performanță sunt aproape nule“, nuan­țează ea. De altfel, 90% din suprafața clă­dirii este deja închiriată de nume precum London Stock Exchange Group sau

GEFCO. „În modelul de business al Skanska România, vânzarea unui proiect de îndată ce gradul de închiriere sau pre-în­chiriere al acestuia a atins un anumit ni­vel este un pas firesc“, spune Aurelia Luca, managing director al Skanska Romania.

Privind în ansamblu, dacă anul trecut s-au tranzacționat șapte clădiri de birouri în România, la o valoare totală de aproximativ 167 de milioane de euro, anul acesta s-ar putea ajunge la un volum de peste 400 de milioane de euro, potrivit esti­mărilor JLL România. „Pe lângă cele două proiecte deja menționate (Oregon Park și Campus 6, n.r.) există negocieri pentru încă șapte proprietăți de dimensiuni mari, din care esti­măm că trei-patru s-ar putea concre­ti­za până la finalul anului”, spune Andrei Văcaru. De altfel, chiar artizanul celei mai mari tranzacții cu birouri din istoria Ro­mâ­niei, fondul Lion’s Head Investments, anunța recent că se uită cu interes și că­tre alte proprietăți imobiliare, deja dezvoltate sau în curs de dezvoltare.

CUMPĂRĂTORI ȘI RANDAMENTE. Una dintre cele mai așteptate tranzacții ale anului va avea ca protagonist un imobil construit în urmă cu mai bine de un deceniu, birourile America House din Piața Victoriei (București), „de care sunt interesate mai multe fonduri importante de investiții“, potrivit Anei Dumitrache de la CBRE. Clădirea de birouri, dezvoltată de israelienii de la GTC și inaugurată în 2006, a mai trecut printr-o mutare similară în urmă cu 11 ani, când AEW Europe cum­păra proprietatea cu 120 de milioane de euro, un preț ce a reprezentat până anul acesta un record absolut pentru piața bucureșteană de tranzacții cu birouri.

Într-o piață în care birourile se vând ca pâinea caldă, prezența antreprenorilor români în postura de „cumpărători“ este însă o rara avis. „Cred că este foarte important să vedem un număr mai mare de tranzacții ale investitorilor locali, acest lucru fiind un semnal de maturizare a pie­ței. Aceasta este, de altfel, o tendință la ni­vel global și așteptăm cu interes materializarea ei și în România“, spune Ana Dumitrache, care adaugă că, după ce vor in­vesti „consistent“ pe piața locală, jucă­torii români pot să treacă la cucerirea unei noi redute și extinderea la nivel regional sau chiar continental. Deocamdată, puțini sunt antreprenorii români care s-au aventurat să cumpere proprietăți, fie și doar pe plan local, unul dintre aceste exemple fiind Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu, proprietarii dezvoltatorului One United Properties, care au preluat anul trecut clădirea de birouri North Gate din Pipera. În cazul dezvoltatorilor ro­mâni, rețeta este mai degrabă alta: construiesc birourile, iar apoi le păstrează în portofoliu sau le vând altor investitori.

Pe o piață în care interesul investitori­lor pentru clădirile de birouri este într-o creș­tere continuă, yield-ul (randamentul inves­­tițional) a ajuns anul trecut la circa 7% în Bucu­rești, respectiv la 8% în marile orașe din țară, potrivit companiei de consultanță imobiliară Activ Property Services. Ca o paranteză, un nivel scăzut al randamentului este asociat cu un nivel de risc redus al unei proprietăți, dar, la fel de important, yield-ul reflectă și perioada de recuperare a investiției. Iar în acest din urmă caz, cu cât indicatorul e mai mare, cu atât sumele investite sunt amortizate mai rapid.

Iar pentru a întregi imaginea de ansamblu a pieței office, trebuie menționat că numai în București, unde stocul de birouri se ridică deja la 2,55 milioane de metri pătrați, alți 140.000 de metri pătrați ar urma să fie livrați în piață anul acesta și încă 400.000 de metri pătrați în 2019, dacă dez­voltatorii vor finaliza proiectele anun­țate, arată JLL România. Așadar, teren pentru potențiale noi tranzacții cu birouri în construcție ar mai fi.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney