Cum au ajuns dezvoltatorii imobiliari pe al căror „certificat de naștere” scrie România să fie cunoscuți în toată Europa Centrală și de Est

Andreea Neferu 30/05/2018 | 11:31 Companii
Cum au ajuns dezvoltatorii imobiliari pe al căror „certificat de naștere” scrie România să fie cunoscuți în toată Europa Centrală și de Est

Investitorii imobiliari străini au înce­put să facă coadă la ușa României. Dar și reciproca e valabilă. Drept urmare, România devine încet, dar sigur o ram­pă de lansare în real estate-ul din Europa Centrală și de Est.

Acest articol a apărut în numărul 41 (28 mai – 10 iunie) al revistei NewMoney

Gustul pentru imobiliare se învață în România și apoi se rafinează și pe alte piețe din afară. Sau cel puțin aceasta este filosofia pe care câțiva dezvoltatori de birouri sau centre comerciale, pe al căror „certificat de naștere“ scrie România, au adoptat-o în ultimii ani, în condițiile în care, deși țara noastră are unele dintre cele mai mari randamente in­vestiționale la nivelul Europei Centrale și de Est, continuă să rămână o piață mai mică și mai puțin lichidă decât țări precum Polonia sau Ungaria.

Astfel, numele unor dezvoltatori precum Globalworth, NEPI Rockcastle sau Prime Kapital încep să devină sinonime nu doar cu industria locală de real estate, ci și cu cea regio­nală. Cu un aste­risc: strategia de dezvol­tare în țările din jur nu este singura tră­sătură pe care acești investitori imobiliari o au în comun – într-o măsură mai mare sau mai mică, fără nicio excep­ție, cu toții au în spate acționari din Africa de Sud, o țară care a început să joace un rol tot mai important în real estate-ul local.

Extinderea dinspre România către alte piețe vine și ca o consecință a faptului că piața imobiliară este în expansiune nu doar pe plan local, ci la nivelul întregii re­giuni, iar unul dintre indicatorii care con­firmă această tendință este și faptul că volumul de tranzacții cu clădiri de biro­uri, centre comerciale sau proiecte industriale și de logistică a ajuns în Europa Centrală și de Est la peste 13 miliarde de euro la nivelul anului 2017, în creștere cu 7% față de 2016, potrivit datelor companiei de con­sul­tanță imo­biliară Colliers International. Și se în­tâmplă în condițiile în care România a generat doar un miliard de euro în ecuația de ansamblu a tranzacțiilor de vânzare-cumpărare. Pri­vită însă din perspectiva yield-urilor – a raportului dintre venitul anual net generat de o proprietate și prețul sau valoa­rea acesteia –, piața locală este mai pro­fita­bilă: în București, acest indicator variază între 7 și 8,5% (mai aproape de limita inferioară pentru retail și birouri și mai aproape de cea superioară pentru lo­gis­tică și industrial), în timp ce în Varșo­via ajunge la 5,15-6,5%, iar în Praga la 4,85-6,25%, potrivit datelor de la final de 2017.

„România este una dintre cele mai mari țări din regiune și s-a dovedit în ultimii ani o piață imobiliară extrem de profi­tabilă pentru anumiți investitori. După ce aceștia au ajuns la o masă critică pe piața locală, este normal ca atenția lor să se îndrepte și către alte piețe, ca parte a procesului de creștere și de diversificare a portofoliului, precum și de schimbare a statutului dintr-un jucător local într-un ju­cător regional“, explică Tim Wilkinson, partner capital markets în cadrul companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Și totuși, nu­mă­rul dezvoltatorilor „născuți“ în România care ar putea face pasul în afara graniței va fi destul de redus, estimează Wilkinson, punctând faptul că investitori precum Globalworth și NEPI s-au extins regional după ce s-au asociat cu alți dezvoltatori.

Globalworth, spre exemplu, s-a concentrat încă din 2013 – anul fondării sale de către grecul Ioannis Papalekas – pe piața de real estate din România, iar pas cu pas a ajuns să fie cel mai mare proprietar de birouri de pe plan local. La finalul anului 2016, compania a atras în acționariat un investitor sud-african, Growthpoint, iar la scurt timp a făcut primii pași în afara ță­rii, după ce a preluat pachetul majoritar al unui dezvoltator imobiliar polonez, care deține mai multe clădiri de birouri în Varșovia, dar și în marile orașe secundare din Polonia. Portofoliul Globalworth va­lora la finalul anului 2017 circa 1,8 miliarde de euro, 63% din pro­prietăți aflân­du-se în România, iar restul în Polonia.

NOI ACHIZIȚII. Extinderea din România în toată regiunea Europei Centrale și de Est a fost pilonul pe care s-a bazat și stra­tegia NEPI Rockcastle, un gigant imobiliar format anul trecut prin fuziunea NEPI – dezvoltator fondat în România de un sud-african, ieșit între timp din companie – cu sud-africanii de la Rockcastle. Cu un por­­to­foliu evaluat la cinci miliarde de euro la finalul lui 2017, dezvoltatorul a ajuns să fie cel mai mare investitor imobiliar din Europa Centrală și de Est, cu pro­­prietăți în România, Polonia, Bulgaria, Slovacia, Ungaria, Croația, Cehia și Serbia. De altfel, 2017 a marcat intrarea NEPI Rock­­castle pe piața din Bulgaria și Ungaria.

Și antreprenorul ieșean Iulian Dascălu, care le-a vândut în 2017 sud-africanilor de la Atterbury 50% din rețeaua de malluri Iulius și din viitorul ansamblu imobiliar mixt Openville din Timișoara, spunea în urmă cu un an că printre direcțiile de dezvoltare pe care le are în plan după tran­zacție se numără și intrarea pe alte piețe din regiune cu brandul de centre comerciale Iulius Mall. Contactați de NewMo­ney, reprezen­tanții Iulius au spus că momentan nu vor să comenteze asupra stra­tegiei de extindere în afara granițelor României.

Ceva mai nou pe piață, Prime Kapital este un alt jucător care a intrat în forță în peisajul imobiliar din Europa Centrală și de Est. Fondat în 2016 de doi foști executivi de la NEPI, Martin Slabbert și Victor Semionov, investitorul are deja pro­prie­tăți în România, Polonia, Bulgaria, iar recent a cumpărat, alături de fondul de in­vestiții sud-african MAS REI, centrul co­mercial Militari Shopping Center din Bucu­­rești, într-o tran­zac­ție de aproape o sută de milioane de euro.

Într-o economie în care investitorii stră­ini vin în România pentru a cuceri o nouă redută, pasul invers, prin care o com­panie fondată în România se impune și pe piețe din afară, creează un precedent demn de urmat și în alte domenii. Totuși, Wilkinson de la Cushman & Wa­ke­field Echinox spune că, în imobiliare, „pentru extinderea pe alte piețe este ne­cesară adaptarea la cultura, legislația și sistemul birocratic local, fără a pierde din atenție activitatea din piața primară, fapt ce este destul de dificil“. Dar nu și imposibil.

 

Citiți mai mult despre piața imobiliară din România în cel mai recent număr (41) al revistei NewMoney!

Indicele NewMoney: care sunt orașele din România unde s-au scumpit și s-au ieftinit cel mai mult apartamentele față de 2008

Noua eră a retailului: Dezvoltatorii imobiliari construiesc mai puține malluri, dar investesc la foc continuu în extinderea proiectelor existente

Până acum câțiva ani, regula de aur a dezvoltatorilor de birouri era „locație, locație, locație”. Care este noua lor rețetă?

 

 


FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney

A debutat în presa scrisă în urmă cu opt ani. În 2013, a absolvit cursurile programului de pregătire intensivă în jurnalism „Economic and Political Reporting from Southeast Europe”, organizat la Londra și la Berlin de agenția de presă Reuters, iar în 2015 a participat la cursurile școlii de vară Online and Multimedia Journalism, organizată de Deutsche Journalistenschule la Munchen. În 2013, a câștigat premiul „Florin Petria” pentru jurnalism economic, iar în 2015 a fost unul dintre laureații concursului Tânărul Jurnalist al Anului, secțiunea Economie. Anterior, Andreea a lucrat la Ziarul Financiar. În prezent, la NewMoney, Andreea acoperă din punct de vedere editorial domeniile construcții și imobiliare.