Creșterea prețurilor locuințelor s-a mai temperat. Ar trebui să fie un semn de îngrijorare?

Sub „lovitura“ creșterii accelerate a do­­bânzii ROBOR de anul acesta, se pare că pre­țurile locuințelor și-au mai temperat din elan. Să fie un simplu episod în povestea rezidențială a României sau un potențial semnal de alarmă?

 Acest articol a apărut în numărul 48 (10-23 septembrie) al revistei NewMoney

Sectorul rezidențial din România a crescut constant în ultimii ani, culminând în 2017, când peste 53.000 de locuințe au fost livrate în piață, acesta fiind de altfel al treilea cel mai bun an de după Revo­luție din perspectiva numărului de apartamente și case construite, după 2008 și 2009. Avansând în timp, rezidențialul anu­lui 2018 stă sub zodia creșterii do­bânzii ROBOR la trei luni la peste 3%, care a fost resimțită din plin de cei care au credite în lei pentru locuințe, prin majorarea ratei lunare. Mai mult, avansul ROBOR reprezintă o sabie cu două tăișuri: pe de o parte, afectează direct puterea de cumpărare, iar pe de alta, generează incertitudini în rândul poten­țialilor cumpărători.

Iar în acest tablou de ansamblu, după ce în 2017 prețurile locuințelor s-au majorat cu peste 10%, ritmul de scumpire s-a mai temperat anul acesta. Așadar, în perioada ianuarie–iunie a acestui an, pre­țurile medii solicitate pentru lo­cuințele dispo­nibile spre vânzare în Ro­mânia au crescut cu 3% (până la circa 1.200 de euro/metru pă­trat), în contextul în care în aceeași peri­oadă a anului trecut, avansul era de 6,5%, potrivit datelor imobiliare.ro. „Credem că această tendință de decele­rare (a ritmului de scumpire, n.r.) se va menține până la finalul anului pe fondul neîncrederii cumpărătorilor în evoluția economică a țării, care temperează apetitul pentru achiziție. Totuși, nevoia de locuire rămâne la un nivel ridicat, ceea ce explică de ce prețurile vor crește în continuare“, spune Daniel Crainic, director de marketing al imobiliare.ro.

De altfel, nu e greu de înțeles de ce există această „nevoie de locuire“, mai ales că stocul locativ al României este destul de învechit: după 1990 până la sfâr­șitul primului trimestru al acestui an au fost construite doar 1,1 milioane de uni­tăți din cele aproape nouă milioane de locuințe existente la nivel național.

DEFICIT DE LOCUINȚE. „Orice piață are o anumită ciclicitate și orice trend are os­ci­lațiile lui. În acest an, ne aflăm într-o pe­rioadă în care ritmul de creștere a pre­țu­rilor a încetinit. Considerăm că ne aflăm într-un moment natural al pieței, dar că, în următoarea perioadă, trendul va continua să fie unul crescător. Piața imobiliară nu se află deocamdată într-o zonă de risc“, consideră Valentin Morar, omul de afaceri arădean care controlează dezvoltatorul imobiliar Wallberg Properties, cu proiecte rezidențiale în orașe precum Arad, Timi­șoara sau Brașov. Mai mult, spune antreprenorul, o criză imobiliară poate fi deter­minată de o supraofertă, însă în orașele mari precum București, Timișoara, Cluj-Napoca, Brașov, Iași, dar chiar și pe piețe medii precum Arad, Oradea sau Sibiu, există un deficit de locuințe. Oricum, cert este că factorii de risc vin din două di­recții: pe de o parte, din precauția cumpă­rătorilor, explicată prin faptul că prăbu­șirea sectorului imobiliar în timpul crizei de acum aproape un deceniu este încă bine an­co­rată în memoria colectivă, iar pe de altă parte, din contextul economic. „Ne con­fruntăm cu cea mai mare criză de personal calificat în construcții de până acum, ceea ce întârzie livrările și duce la creșterea costurilor de construcție. Or, costurile ridicate de construcție, în contextul în care cererea continuă să fie an­trenată de nevoia de locuire în creștere, se vor reflecta în prețul final al apartamentelor“, mai spune Morar. El adaugă că un impact important asupra pieței imobiliare o au creșterile salariale, care i-au de­terminat pe români să aibă un apetit din ce în ce mai mare pentru achiziția unei case: în ultimii trei ani, salariul mediu net lunar a crescut cu aproape 50%, ajungând la 2.721 de lei în iunie, potrivit Institutului Național de Statistică.

De altfel, în prezent, sunt necesare 113 salarii medii pe economie (sau o perioadă de puțin peste nouă ani) pentru achiziția unui apartament nou cu două camere în București, față de 395 de salarii (sau 33 de ani) în 2008, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Coldwell Banker România. „Chiar dacă sentimentul de incertitudine generat de climatul socio-po­litic duce într-o oarecare măsură la amâ­narea deciziei de cumpărare, nevoia de locuire în marile orașe rămâne la un nivel ridicat sau chiar crește“, mai spune antreprenorul arădean Valentin Morar.

REALITATEA DIN TEREN. Dincolo de factorii psihologici, numărul de tranzacții imobiliare din primele șapte luni ale acestui an a înregistrat un plus de 2,5% față de aceeași perioadă a anului trecut, potrivit calculelor NewMoney pe baza datelor de la Agenția Națională de Cadastru și Publi­citate Imobiliară, însă trebuie menționat că acest ritm de creștere a fost puternic tras în jos de rezultatele lunii iulie, când la nivelul întregii țări au fost vândute 44.430 de case, apartamente și terenuri, în scădere cu 17% față de aceeași lună din 2017. „Posibilitatea unor perioade de recul există întotdeauna și este dependentă de evoluția macroeconomică, însă un recul ca cel din 2009–2010 este foarte improbabil în acest moment. Rezultatele macroeconomice, în special în perioada 2019–2020, vor avea un impact important, fie pozitiv sau negativ, nu doar asupra pieței rezidențiale cât și a întregului mediu privat“, spune Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România.

În ecuația rezidențială, ultimii trei ani au adus o creștere semnificativă a numă­rului de proiecte middle market, destinate persoanelor cu venituri medii și peste medii și caracterizate printr-un amplasament mai bun, prin suprafețe mai mari sau finisaje de o calitate mai ridicată. În București și în împrejurimi, spre exemplu, segmentul middle market va avea o pondere de 46% în totalul locuințelor fina­lizate anul acesta, față de doar 17% în 2015. „Achizițiile apartamentelor de o ca­li­tate scăzută se vor diminua, prin urmare proiectele cu o calitate superioară nu vor întâmpina dificultăți. În ceea ce privește cererea, cred că aceasta va fi mai stabilă, mai constantă, în perioada următoare, ceea ce este un semn bun pentru piață“, spune Tal Roma, development manager al AFI Europe România, dezvoltatorul imobiliar de origine israeliană care a construit, printre altele, centrul co­mercial AFI Cotroceni și care acum dez­voltă și un proiect rezidențial de 2.000 de locuințe, AFI City, în cartierul bucureștean Bucu­reștii Noi. AFI Europe România a dat anul acesta startul lucrărilor pentru cons­trucția primei faze a AFI City, ce va include două clădiri cu 190 de locuințe.

MAI MULTE CREDITE. „Riscul sistemic generat de creșterea prețurilor imobiliare are o amplitudine mai redusă (…), însă acesta poate fi de natură să amplifice celelalte riscuri identificate, în special în ceea ce privește creșterea îndatorării po­pu­lației”, atrage atenția Banca Națională a României în raportul asupra stabilității financiare din luna iunie.

O populație al cărei stoc total de cre­dite ipotecare (în lei și în valută) a ajuns la 70,3 miliarde de lei în luna iulie, în creștere cu peste 6% față de finalul anului 2017. Iar această cifră arată că, în ciuda fiorilor reci ai majorării ROBOR-ului, ro­mânii au continuat să se împrumute pentru achiziția unei case. Până la urmă, ce-i în mână (sau casă) nu-i minciună.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney