Ce se va întâmpla cu ruinele și maidanele fostelor fabrici din București
Autor: Andrada Ghira
Din avion, se vede că Bucureştiul încă mai are terenuri nefolosite, chiar în interiorul oraşului. De la nivelul străzii, dincolo de garduri, se vede cum cresc buruienile. Iar acolo unde încă mai sunt urme ale industrializării din perioada comunistă, clădirile sunt în ruină. Dar nu pentru mult timp.
Acest articol a apărut în numărul 50 (8 – 21 octombrie) al revistei NewMoney
Chiar înainte de criză, dezvoltatorii imobiliari au cumpărat frenetic terenurile fostelor fabrici comuniste. Astăzi, în locul muncitorilor în salopete, tinerii merg la mall, la birou sau acasă, în noile apartamente. Fosta fabrică Suveica, de exemplu, s-a transformat în proiectul rezidenţial Rose Garden, locul UMEB a fost luat de mallul şi birourile AFI Europe, iar Electronica a luat chipul birourilor Metroffice şi al Hermes Business Campus. Iar lucrurile nu se opresc aici.
AFI Europe a plătit vara aceasta 23 de milioane de euro pentru patru hectare din ce a mai rămas din UMEB, iar Forte Partners a cumpărat terenul de 5.400 de metri pătraţi pe care Hercesa îi deţinea din fosta fabrică de pâine Spicul.
De asemenea, maidanul de nouă hectare deţinut de BelRom în Colentina, unde era planificat un mall, a fost cumpărat de belgienii de la Mitiska cu aproape 17 milioane de euro. În total, în primele nouă luni ale acestui an au fost tranzacţionate terenuri cu o suprafaţă de 60 de hectare şi cu o valoare de circa 170 de milioane de euro, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox.
Pe aceste terenuri se poate construi un mini-oraş cu 8.000 de locuinţe şi aproape cinci turnuri Sky Tower cu birouri şi spaţii comerciale. Şi încă mai sunt terenuri la vânzare.
Fenomenul e vizibil și în țară. Prime Kapital, bunăoară, a cumpărat recent zece hectare ale fabricii Teba din Iaşi, unde ar urma să se construiască 100.000 de metri pătraţi de birouri, un hotel şi 2.500 de apartamente. Totul cu un buget de dezvoltare de peste 230 de milioane de euro.
LOCAȚIE, LOCAȚIE, LOCAȚIE. O parte dintre terenurile cumpărate înainte de criză sunt și ele scoase acum la vânzare. Immofinanz vinde terenul de 5,3 hectare al fostei fabrici Ventilatorul, iar proprietarii producătorului bucureștean de mașini și utilaje industriale Griro caută să mute activitatea de producţie şi să vândă terenul. Platformele sunt atractive pentru că suprafeţele generoase oferă o oportunitate mai mare de câştig, dar există și unele dezavantaje, pentru că presupun construcţia unor proiecte ample, dezvoltate pe o perioadă mai mare de timp și la costuri ridicate. „Tranzacţionarea unor proprietăţi de tip «brownfield», de mari dimensiuni, trebuie să ţină cont de foarte multe elemente.
De la aspecte legate de relocarea activităţii, dacă este cazul, până la aspecte legate de cerinţe de mediu sau de urbanism, care trebuie să îmbine viziunea şi aşteptările unui potenţial investitor cu viziunea şi cerinţele autorităţior locale pentru zonele respective“, detaliază Alexandru Mitrache, Head of Land Development în cadrul Cushman & Wakefield Echinox. În plus, cumpărătorii sunt atenţi la variabilele unei dezvoltări de anvergură care pot avea impact asupra proiectului şi pot face diferenţa între dezvoltare sau abandonare într-un munte de datorii. În aceste condiții, o platformă industrială se vinde, în medie, în doi ani.
În vara lui 2016, un teren de 11.000 de metri pătraţi îşi schimba proprietarul pentru a doua oară în decurs de doi ani. În căutarea unui lot liber de construcţie pentru un proiect de birouri, dezvoltatorul lituanian Hanner a preluat terenul fostei fabrici de bere Griviţa, împreună cu clădirile de patrimoniu, transformându-l în proiectul denumit Fosta Fabrică. Istoria acestui loc datează încă din 1868, când fabrica de bere Luther, cum era cunoscută atunci, devenea primul proiect mixt construit în România, cu centre de producţie, locuinţe, terase, berării și birouri.
„Am fost pur şi simplu inspirați de arhitectura art-deco a monumentelor și de ideea de conversie a unei fabrici. Plus că, de ceva timp, căutam o clădire care să poată fi convertită în lofturi, iar Mălțăria, unul dintre monumente, părea potrivită“, povesteşte Mindaugas Valuckas, CEO şi membru al Consiliului de Administraţie al Hanner Group, care va investi în primă fază 30 de milioane de euro în acest proiect. A contat în luarea deciziei de achiziţie şi amplasamentul: foarte aproape de metrou, lângă Pasajul Basarab, aproape şi de Politehnică, la distanță mică de Piața Victoriei. Totuşi, nu orice dezvoltator se poate arunca în hora restaurării unor vechi fabrici. Decât dacă are capital propriu, experiență, echipe interne şi externe, răbdare, dar şi capacitatea de a înţelege că profitul se calculează altfel, pe termen mediu şi lung, crede Mindaugas Valuckas.
Toate terenurile cu suprafeţe mari aflate la vânzare în acest moment, în Bucureşti, sunt amplasate în zone centrale sau semicentrale, aproape de mijloacele de transport în comun. Și, indiferent de tipul terenului, locaţia este în continuare unul dintre cele mai importante criterii la achiziţie. „De ea depinde vizibilitatea pentru birouri şi comercial, dar şi vederea pentru rezidenţial, accesul şi conectivitatea la restul oraşului, dar şi preţul de achiziţie al terenului şi de vânzare al produsului livrat. Cele mai interesante continuă să rămână terenurile care au un plan urbanistic valabil şi, eventual, chiar şi autorizaţia de construire emisă“, spune Alexandru Mitrache.
EXISTĂ INTERES. După proiectul de la Braşov, acolo unde Ceetrus a creat nu doar un nou pol comercial, ci şi rezidenţial, prin dezvoltarea terenului fostei fabrici Tractorul, compania vrea să cumpere încă o platformă industrială, de data aceasta în Capitală. Investitorul analizează achiziţia unui teren de zece hectare, dar procesul nu a fost încă finalizat. De ce se uită dezvoltatorul la terenuri de foste fabrici? „Considerăm că urbanizarea inteligentă, în parteneriat cu autoritățile locale și comunitatea, reprezintă oportunitatea de a revitaliza platforme abandonate sau platforme care nu sunt utilizate la adevărata capacitate. Împreună, putem crea astfel proiecte mixte, care depășesc funcționalitatea lor imediată și care deservesc durabil nevoile comunităților, ajutându-le să prospere“, spune Raluca Crişan, directorul general al Ceetrus România.
Şi Hanner caută oportunităţi de dezvoltare prin achiziţia de terenuri noi, care pot fi considerate atractive chiar dacă mai au pe ele clădirile vechilor fabrici. „Cu siguranță suntem interesați de foste fabrici, pentru că suntem în căutarea unei identități aparte, pe care nu o poți construi artificial. Nu este obligatoriu să aibă aceleași avantaje logistice precum Fosta Fabrică. De multe ori, astfel de proiecte, dacă sunt bine realizate, pot deveni destinații“, mai spune Mindaugas Valuckas.
Consultanţii se aşteaptă să mai vadă pe piaţă noi terenuri scoase la vânzare pe fondul unei cereri crescute, dar şi ca urmare a unor presiuni financiare pentru proprietari. Alexandru Mitrache de la Cushman & Wakefield crede că piaţa imobiliară din România are încă mult loc de creştere, dar şi nevoie de construcţii noi pe toate sectoarele. Nu doar la Bucureşti, ci la nivelul întregii ţări.
FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney