Ce metode de evitare a băncilor au găsit dezvoltatorii imobiliari din România

Acest articol apare în numărul 30 (18 decembrie – 7 ianuarie) al revistei NewMoney

Creditul bancar este sfânt atunci când vine vorba de construcția marilor pro­iecte imobiliare, mai ales când acestea înghit milioane sau chiar zeci de mili­oa­ne de euro. Dar rețeta de finanțare a dezvoltatorilor din real estate-ul românesc se mai și schimbă.

Să dăm Cezarului ce e al Cezarului: con­si­derată „rățușca cea urâtă“ a economiei în criza de acum nici zece ani, piața imo­biliară românească pare că a prins aripi în ultimi anii, iar șantierele de construcții au împânzit Bucureștiul și marile orașe din țară, de la mici sau mari ansambluri rezidențiale la clădiri de birouri sau centre comerciale. Iar în perioade de euforie, apar și metode de finanțare pe mă­­sura noilor proiecte, altele decât clasicul împrumut bancar. Mai ales că, în momentul de față, investițiile imobiliare, care aduc randamente și de 7-9% pe an, sunt mai profitabile față de alte tipuri de plasamente, cum ar fi cele bancare, cu do­bânzi de sub 1% pe an.

Așadar, fie că este vorba de lansarea unor emisiuni de obligațiuni, de atra­ge­­rea în acționariat a unor investitori strategici sau de majorări de capital care să aducă lichidități în companie, jucă­torii de amploare din sectorul imobiliar au început să se uite cu mai multă aten­­ție către instrumente alternative de fi­­nan­­­­țare a expansiunii. Mai ales că valul investitorilor internaționali dispuși să-și plaseze banii în real estate scaldă acum și malurile românești.

„În prezent vedem un exces de lichiditate la nivel mondial, iar investitorii nu au alternative pentru a investi banii la un randament ridicat și la un risc scăzut, iar imobiliarele oferă această oportunitate“, explică Silviana Petre Badea, managing director și head of capital markets al com­paniei de consultanță imobiliară JLL România.

DIN ROMÂNIA ÎN POLONIA. Poate cel mai reprezentantiv exemplu de dezvoltator imobiliar care a folosit anul acesta un mix extrem de variat de instrumente de finanțare este cel al unuia dintre cei mai activi jucători de pe piața locală, Globalworth, care are în portofoliu active de peste un miliard de euro. Și a făcut-o nu doar pentru a-și consolida poziția în Ro­mânia, ci și pentru a-și face intrarea pe o piață nouă, Polonia.

Dacă pe ultima sută de metri a anului trecut fondul de investiții sud-african Growthpoint devenea principalul acțio­nar al Globalworth, aducând în compa­nie circa 186 de milioane de euro pentru noi proiecte imobiliare, dezvoltatorul a făcut în 2017 furori pe bursa de la Bucu­rești, unde a plasat o emisiune-record de obli­gațiuni de peste jumătate de miliard de euro.

E adevărat, bondurile au fost puse și pe bursa de la Dublin, unde lichiditatea este mai mare, însă mutarea celor de la Globalworth a demonstrat că și piața locală de capital devine interesantă pentru investitori. Pe final de an, dezvoltato­rul a reușit să mai atragă o finanțare, finalizând o emisiune de acțiuni prin care a obținut 340 de milioane de euro. „Acum avem posibilitatea de a ne extin­­de portofoliul în Polonia și România, prin intermediul oportunităților de in­ves­tiții identificate“, spune Dimitris Raptis, director general adjunct și director de investiții al Globalworth. Iar planurile de dezvoltare galopantă nu se opresc aici, mai ales că anul viitor compania și-a propus să intre la tranzacționare pe bur­sa principală de la Londra, acum fiind listată pe piața secundară din capitala Marii Britanii.

La o scară ceva mai mică, o formulă similară de finanțare a fost folosită în 2017 și de dezvoltatorul de apartamente de lux One United Properties, fondat de foștii bancheri de investiții Victor Căpi­­ta­­nu și Andrei Diaconescu. Dacă în luna septembrie cei doi oameni de afa­ceri au optat pentru o majorare a capitalului companiei cu 10 milioane de euro, prin vânzarea unui pachet de 8% către investitori privați, două luni mai târziu au lansat o emisiune de obli­ga­țiuni de 20 de milioane de euro.

(IN)DEPENDENȚA BANCARĂ. Oricum, chiar dacă numărul dezvoltatorilor care apelează la obligațiuni e încă destul de mic, exemplele de până acum arată to­tuși că diversificarea surselor de finan­țare a investițiilor imobiliare începe să prindă și pe piața locală. „Dezvoltatorii emit obligațiuni pentru că nu mai vor să fie dependenți de bănci și pentru că acest instrument oferă posibilitatea de a avea acces la mai multe tipuri de finan­țări“, explică Silviana Petre Badea, de la JLL România.

Principalele avantaje ale bondurilor nu sunt deloc de neglijat: o sumă mai mare de bani poate fi strânsă într-o pe­rioadă mai scurtă de timp, condițiile de utilizare a fondurilor sunt mai flexibile, iar în unele cazuri costurile ajung să fie mai reduse comparativ cu cele aferente cre­di­telor bancare. „Practic, în cazul obli­­ga­­țiu­nilor, plata principalului se face la ma­turitate, rezultând o capacitate de a investi mai mare“, detaliază Silviana Petre Badea. E drept, piața românească tes­tează acest model de finanțare de puțin timp, având în vedere că investitorii ins­tituționali precum fondurile de pensii – cei mai potriviți pentru a cum­păra bonduri – au avut o prezență mar­­gi­­nală în imobi­liarele locale.

INVESTIȚII SUD-AFRICANE. O altă metodă prin care expansiunea unui dezvoltator imobiliar poate fi acce­le­rată este atragerea în acționariat a unui fond de investiții cu putere finan­ciară. Este cazul antreprenorului ieșean Iulian Dascălu, unul dintre cei mai puternici oameni de afaceri români din indus­tria de real estate, care a vândut anul acesta către sud-africanii de la Atterbury 50% din rețeaua de malluri Iulius – Iași, Timișoara, Cluj-Napoca și Suceava – și din ansamblul mixt Openville, o inves­tiție de 220 de milioane în curs de dezvoltare la Timișoara. Tranzacția s-a concretizat prin crearea unui fond financiar deținut în proporții egale de Dascălu și Atterbury.

Pe de altă parte, dezvoltatorul imobi­liar Impact, controlat de omul de afaceri Gheorghe Iaciu, a ales anul acesta două tipuri de instrumente financiare pentru dezvoltarea proiectelor rezidențiale din portofoliu: credite bancare și emisiuni de obligațiuni. „Alternarea acestor două metode financiare are legătură cu strategia de business dedicată fiecărui proiect în parte, cu apetitul de creditare al băn­cilor și destinația posibilă a creditelor bancare, cu gradul de îndatorare a companiilor, cu avantajele sau dezavantajele pe care fiecare dintre aceste metode le oferă“, explică reprezentanții  Impact. Ca ordin de mărime, investițiile pe care Impact le avea în derulare la începutul lunii  decem­brie depășeau 50 de milioane de euro, 50% din acești bani reprezentând capital propriu, iar restul finanțări bancare și obligațiuni.

Totuși, clasicul împrumut bancar, care potrivit cutumelor din real estate re­prezintă, în medie, 60-70% din valoarea investiției într-un proiect imobi­liar, ră­mâne principala opțiune a marilor și micilor dezvoltatori. Drept dovadă, sto­cul de împrumuturi contractate de companii care activează în domeniul imobiliar se ridica la finalul lui 2016 la peste 15,3 mi­liarde de lei, echivalentul a aproximativ 15% din totalul volumului de credite luate de companii la nivelul în­tregii eco­nomii, arată datele de la Ban­ca Națională a Ro­­mâniei (BNR).

RISK ESTATE. Să nu uităm însă că imobiliarele sunt considerate de BNR ca fiind printre cele mai riscante domenii pentru bănci, iar criza din urmă cu aproape un deceniu a lăsat un gust amar pe buzele instituțiilor bancare care au acordat credite mai multor dezvoltatori, și care, pe fondul căderii pieței, s-au trezit în portofoliu cu diverse active imobiliare în contul datoriilor debitori­lor. Iar dacă e să plecăm urechea la șoap­tele pieței, o nouă criză pare să fie mai de­grabă o chestiune de „când“, și nu de „dacă“.

Clădiri pe credit 

Creditul bancar rămâne pentru mulți jucători principala opțiune de finanțare a marilor proiecte imobiliare. E adevărat, sunt jucători care folosesc împrumuturile în paralel cu alte variante de finanțare.

• Logistică. Grupul CTP, cel mai mare dezvoltator de spații logistice și industriale din România, a semnat anul acesta un acord pentru o facilitate de credit de aproape 76 de milioane de euro cu BERD și BCR. Fondurile vor fi folosite pentru a extinde parcul logistic CTPark Bucharest West de lângă București cu alte două depozite de 70.000 mp.
• Birouri. Mulberry Deve-lopment, compania de dezvoltare imobiliară a timișoreanului Ovidiu Șandor, a anunțat în luna iulie un acord de finanțare cu Raiffeisen Bank pentru construcția primei etape a componentei de birouri din proiectul multifuncțional Isho pe care îl ridică în orașul de pe Bega. Valoarea finanțării obținute de la Raiffeisen Bank nu a fost făcută publică, însă investiția totală în proiectul Isho se ridică la 130 de milioane de euro.
• Locuințe. Impact, dezvoltator imobiliar controlat de Gheorghe Iaciu, a accesat anul acesta mai multe credite de peste 12 milioane de euro de la Banca Transilvania și de la Piraeus Bank. Totodată, compania a rambursat anticipat un împrumut de peste 6 milioane de euro de la Libra Internet Bank. Impact folosește însă și emisiuni de obligațiuni în strategia sa de dezvoltare.

FOTO: Laszlo Raduly / NewMoney